“租不起房子，可以買房啊！”是悖論嗎？

 

每年澳洲會在本財年結束前，公布下財年的財政預算，過去幾年因為疫情導致經濟停頓，百廢待興。預算中也有不少惠民政策出台，其中對首次買房者的特惠貸款，最高可以貸到95%，也就是說年輕人隻要出5%就可以買房。那對單親父母親呢？收人極低，還要養孩子（當然有政府津貼）。這個群體最高可以貸款到98%，也就是說隻要付2%的首付就可以買房。 

 

圍繞每財年的預算，是朝野和民眾議論最熱門的話題。於是有個著名頻道的早新聞，采訪了總理。這位主持人說現在的租金多少高，隨著經濟的好轉，毫無疑問租金會大漲（事實證明，他說對了），這就引起很多年輕人，特別是單身母親會租不起房子，租不到房子。想不到總理話鋒一轉，隨即說：“租不起房子，可以買房啊！”，一時間傳媒炸開了鍋，總理差點要被人們噴的唾沫星子淹死了，甚至海外媒體都在嘲笑這位“離譜的白癡”總理。 

 

本篇文章，我們撇開任何政黨執政理念，純粹從居家理財來看“租不起房子，可以買房啊！”是不是一個悖論？ 

 

首先我們來看租金，《今日》的節目主持人艾莉森·蘭登（Alison Langdon）說，“在疫情期間全澳洲的房租漲了12％”，這是亂說的。大凡有點人性的房東，在疫情期間都紛紛削減租金，至少維持原有的租金不變。很多投資房地產的業主，也是通過銀行借貸，也就說，租金收入除去物業開支，還要交稅。現在的物業開支越來越高，所以在正常的時期，每年租金都會按照通脹指數漲一點，但在這疫情幾年裏，沒有聽說誰在漲租金的。倒是很多商業和民用房的房東在降租金的，當然也不是隨便降的，先說一個故事： 

 

我有一家房客，在疫情時期，通過物業公司要求降租金，（其實這3年我都沒有漲一分錢的租金）。我說可以理解，但我們必須走正規程序。他們這裏的規則是，要租客提供工資收入的證明，說明收入減少或者沒有收入，遞交申請後由獨立的機構評估通過，按照一定的比例降租金，而差額部分由國家補貼，業主基本維持原來的租金不變。這個租客拿不出任何證明，最後放棄了。但我覺得他們是很好的租客，就贈送200塊錢最為禮物，最終皆大歡喜。 

 

但現在艱難期已經過去，這些補助計劃都已經取消。隨之而來的租金漲價潮，各地普遍在漲租金，一些地區甚至高達50%以上，而且一個房子，通常一二十個租客排隊申請。在這種情況下，租客自然壓力非常大。但是不是“租房”就一定是比“買房”上算呢？ 

 

我們撇開任何傾向，純粹從“家庭理財”的角度來計算一下，不過先來假設一些條件： 

借貸利息：目前各大銀行的借貸產品的借貸利息在6%左右（現在有降息的趨勢） ；

房價：房價因為房子的地段、類型、占地麵積等因素大不相同，本例按照維省博士山兩房公寓為例，便宜的有40萬零一點，貴的有60多萬，我們取中間值50萬 ；

租金：租金也因為房子的地段、類型、占地麵積等因素大不相同，本例按照維省博士山兩房公寓為例，在600/周左右 。

 

計算結果

 

上圖上按照標準的“複式利率計算公式”的計算結果，不計算不知道，一計算還真的嚇一跳，絕對是買房供按揭比付租金上算。隻要積蓄一點首付買房，兩者每年的相差，買房者甚至可以做到比租房還盈餘！當然自己的房子要交物業管理（含房屋保險），年度印花稅等費用。 

 

那朋友會問：既然買房比租房好，過35年後這個房子就是自己的，而一輩子租房，到老來什麽都沒有。那有什麽缺點呢？ 

 

首先是首付，我們看上麵的表格，首付越是多，還款越是省力。各項貸款條件要是滿足，一萬塊錢的首付和十萬塊錢的首付，差距非常大。但恰恰現代人不願意儲蓄，平時吃光用光，那買房就沒有盼頭。有一種財務借貸可以幫助湊足這點首付，但要麽利息很高，要麽帶有苛刻的條件，有點甚至用房產的一半作為抵押。明白人不會走這條路。 

 

其次，很多習慣租房的人，喜歡搬來搬去。買了自住房就無法隨意搬家，要是短期內賣房再買房，費用會不小，誰能保證短期內房價一定是往上走的？另外租房遇到的修修補補，全部由房東負責，而自己買房，都需要自己修理，或者自己花錢請人修理。所以這是買房置業的一大缺點。 

 

最後，買什麽樣的房子？我們知道房子的價值在於地皮，地段好、地皮大的房子，資產增值就越大。而幾十平方的公寓房，增值空間也是最小的。比如在上麵所舉例的博士山，公寓基本上在這幾年都沒有漲，因為比較中心地段，大批的高樓在造，大批的樓盤在甩賣，此類公寓不可能翻倍。所以買公寓盡管承受力很容易，但別指望資產的增值。同樣，要是買地大的別墅房，那就更別指望很輕鬆還款。這是市場調節的規律，哪裏都一樣，不可能做到魚和熊掌兼得。 

 

博士山新樓盤“萬豪城”公寓是這樣的

 

 兩房的公寓是這樣的景色

 

所以“租不起房子，可以買房啊！”是不是悖論？的確是。那為什麽一說到“租不起房子，可以買房啊！”就被人罵白癡呢？因為人們往往想到的是那種豪華的別墅，租不起房子的人，往往還會幻想住豪宅。不信問問周圍租房的澳洲朋友，勸他們積攢一點首付，買個公寓，住的也舒服，二三十年後房子還是自己的。或者，過幾年條件好了，可以將“自住房”改成“投資房”出租，自己再買更好的，這就是“騎在馬上找馬”。可是他們一定不認同，要買房就要買豪宅。所以總理叫大家“你可以買房啊！”，說的不是你，你隻能等待幻想中的哪一天到來。 

 

租不起房子的人，往往會幻想買這種房子（我家隔壁的別墅，2百40萬賣了）

 

說明：本人不是地產開發商，也不是地產中介賣房子的，更不是做借貸生意的，不構成投資建議。