老郭聊地產
20年地產創業|一生隻專注一件事： 美國地產投資Wechat：USAlaoguo
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能不做投資移民，盡量還是別做了，看的合同多了，越覺得坑真心很多。除非你對失去80萬美金無所謂，不然從投資人角度，我真心說句話，能不移，就別移了。
老規矩，給大家分享一下最近谘詢我的一個項目：
先來看資金結構，又是典型的PPT裏掛羊頭，PPM裏賣狗肉
PPT裏是這樣說的，項目總成本1億，EB-5高級貸款40%，企業自有投資60%，你們都喜歡的EB-5還款第一順位權，這裏也有了。
但是，PPM是怎麽寫的？？
我的問題來了，PPM裏寫得清清楚楚，paid in sponsor equity自有資金是12%，那PPT裏的60%的自有資金是怎麽來的？我計算了一下，整明白了，是有三項：①自有資金1200萬②銀行過橋貸款1400萬和③未來銷售回款3600萬。這裏我有兩個質疑：
1、質疑1，為什麽把銀行過橋貸款也作為開發商自有資金，看這個文件上顯示很清晰，這個1400萬貸款隻有18個月貸款期，並且！有一筆450萬美金的貸款在上個月6月份就到期。
他們還計劃，從EB-5的融資裏麵拿出錢來替換掉這個短期的1400萬過橋貸款。而且，我從頭到尾都沒有看到這個1400萬過橋貸款的利息，但我猜測不會低於12%。
我們順便再分析下開發商實力，購地價是1500萬，土地關閉下來總計成本是1905萬，開發商自有資金才1200萬，也就是連土地都沒法過戶。
買地過程中找了個銀行做個短期18個月的過橋貸款，先把土地搞定再說。做這個文件PPM時，土地還沒有過戶。從一開始，開發商僅有1200萬資金，且還沒有能力拿到銀行建築貸款，為了買到土地，還做個短期過橋貸，剩下的錢就找海外的EB-5 投資人去募資，你覺得他有實力嗎？
這個1400萬過橋資金能算作開發商自有資金嗎？這也太扯淡了！這說明開發商道德或說良心有問題！
2、質疑2，ppt 裏的6000萬的企業自有資金，除了1200萬的初始投資款，1400萬的過橋貸之外，還有3400萬銷售回款，目前項目還麽有開工，施工許可證應該還沒有拿到，順便說下，這個是高端旅遊區的別墅，平均160萬美金一套，在目前的行情下銷售應該不是太樂觀，這連訂定金都還沒有收的款項，就直接計算成3400萬的開發商自有資金了，如果這能行，市場上所有別墅開發項目都可以去EB-5融資了！
關於資金結構這塊，我想再次提醒下，房地產項目，如果沒有銀行的高級建築貸款，一定要遠離。原因很簡單，就是銀行都不認同的項目你還去湊什麽熱鬧？在美國地產開發領域，我還沒有碰到比銀行盡調更嚴格的機構方。所有開發商，沒有例外，做夢都想拿銀行建築貸款！
再來，我們看看I-526E退款條款，不論是項目方原因還是投資人個人原因，這個條款在市場一般都是90天左右退款（客戶因詐騙移民局的情況除外），但是這個項目是這麽寫的，說是貸款收回後的90天內退款給投資人。什麽意思？恭喜你，526E被拒了，我可以退錢給你，什麽時候呢？等5年後貸款到期，我們收回貸款後的90天內再退給你吧。你可以接受嗎？
最後，我們看看擔保物價值，說是有新開發的房產和股東個人資產做擔保，這裏我有兩個疑問：
疑問1、我們看看PPM裏怎麽寫的，股東隻承擔最高上限是300萬的擔保欺詐行為，你覺得這個300萬擔保對於4000萬的EB-5投資款能解決多大問題呢？
疑問2、新開發的50套別墅作為擔保，前麵資金結構裏不都說了嗎？這個項目34%的資金都要靠回收的賣房款來完成施工，也就是這些開發的房子隻有賣掉，項目才有足夠的錢支撐竣工，那為啥還說用這些竣工的房子做抵押啊，如果竣工了，房子也都賣完了，這裏有兩點：①房款如期收回3400萬且②EB-5融資完成4000萬，這兩個需要同時滿足，否則項目未來就是堆爛尾樓，抵押物沒啥實際意義，這是在給投資人玩小學數學應用題啊。
最後，稍微看了下PPT介紹的區域中心的曆史業績，幾十個項目，都是100%，反正看完就覺得，穩了，這是區域中心行業天花板了，真的嗎？認真你就輸了，PPM這麽不靠譜，其他的都是扯淡！老郭做人做事的基本原則：永遠不跟埋坑的人合作。
案例結束了，每個項目坑人的條款各不相同，但是核心的邏輯都差不多，要麽是沒有充分資金，ppt裝扮成這種好看的數據，但PPM他不好騙啊，要麽就是避重就輕，扯些沒用的來忽悠你，以前是帶著名人，政客來忽悠你，現在是走高端社區，看似的大品牌讓你眼花繚亂。
如果不是非要移民，老郭還是勸你別移了，坑TMD太多了，10個路，9個有坑，資金到位，有去無歸。我是老郭，我們下期見！
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