香港的房價非常高，這個大家都知道，最近出榜的《全球最難以負擔的城市》(impossibly unaffordable cities)排名，香港位居榜首。
但是香港的房價為何這麽高？人們的第一反應就香港人多地少，房價當然就高。
你要是這麽認為，那就錯了！香港有的是地，90%的土地還沒有開發。
那麽香港政府為何不開發這些土地來緩減香港房奴的壓力？香港完全可以像內地城市那樣，開發一個新區又一個新區，大肆向外擴展，多建些房不就完了，多簡單的事！
你還別說，香港政府完全有這個能力和條件，搞一個新區，建幾條高速和地鐵連接起來，輕易而舉。
但香港政府就是捂著土地不開發，因而造成香港住房用地緊張，房價也就高居不下，所以香港的高房價是港府人為造成的。
這事就怪了，香港政府為何這麽幹？這不是跟老百姓過不去嗎？
這裏就要涉及香港的財務政策了。
大家都知道香港是個自由港，沒有關稅，沒有購物稅，個稅也特別低，最高15%。美國最高稅率是37%，歐洲和其他發達國家就更高了。香港人幸福，公資高，繳稅少，還是購物天堂。
但任何事情都有兩方麵，香港的低稅也帶了一個問題，港府的開資從哪裏來？公務員、警察、教師、消防員，還有學校、道路、醫院等公共設施都需要錢，這麽少的稅收完全不夠用。
為了解決這個問題，香港就發明了土地財政，每年拿出一兩塊地拍賣，就這麽一點地，大家競爭吧。結果每塊地都賣出幾十億甚至上百億元，這下港府的經費就有了。
由於地價極高，房價當然就高，開發商把房子拚命往天上修，想多造些單元，但仍然無法彌補高昂的地價。而港府為了維持地價，每年就放出一丁點地，所以香港還有90%的土地沒有開發，香港的房價當然也就降不下來。
其實港府也不想房價下降，因為房價的大部分都進了政府的腰包。政府運作需要經費，你想少交稅，那麽就多付房價，羊毛出在羊身上。
美國也是這樣，那些沒有州稅的州往往地稅比較高，你要享受公共設施，就必須出錢，政府怎麽也要從你身上擠些錢出來。當然也有人想方設法鑽空子，世界首富馬斯克(Elon Musk)從加州搬到沒有州稅的德州，省了州稅。德州的地產稅不是高嗎，他幹脆就不買房，就是不向德州交一分錢的稅，隻享受公共設施但不交稅，世上還有比這更摳門的首富嗎？
再說香港，高房價讓港人叫苦不迭，人們拚命工作供房，再加上5%的物業稅，港人日子過得不輕鬆。雖說香港千萬富人不少，其實就是擁有一棟公寓房，畢生的財產都套在裏麵了。
國內北京上海等大城市也有這樣的現象，很多本地人的財富就是一套房。別看北京胡同裏的那些大媽大爺僅靠小幾千的社保過日子，但不少都是千萬富翁，有一套價值千萬的破舊房。這是中國特有的奇葩群體：身家千萬的低保戶。
說起這個，北京的大媽大爺也有氣，什麽千萬富翁？房子又不敢賣，賣了就隻有睡大街了。有時候想，這些大媽大爺何不把北京的房子賣了，拿著錢到海南買一棟海景房，逍遙養老。美國老人就是這麽幹的，不少人退休後把大房子賣了，帶著錢到溫暖便宜的地方養老。
剛才說到土地財政，這裏就多說兩句。國內也學香港搞土地財政，但跟香港的土地財政有一個很大的區別。香港賣地嚴格控製地皮的供應，國內賣地那就是亂賣一通，很快就把地賣完了。賣完了沒關係，各城市又吞並旁邊的區縣，擴大城市規模，然後繼續賣新合並區縣的地。沒有人考慮地賣完了怎麽辦，那是以後的事，當個市長書記就那麽幾年，要出政績，否則怎麽提拔？要出政績就要搞工程，要搞工程就需要錢，沒有錢就隻有賣地。至於自己調走以後留下的爛攤子，那就由下一任接著吧，所以頭頭們都隻顧眼前的利益。
國內城市這麽一搞，拚命的賣地，拚命的建房，結果是土地賣光，房屋過剩，大量空置房、爛尾樓，地方財政斷了經濟來源，很多地方麵臨破產，公務員的工資都快發不出了。更頭痛的是找不到新的財源，不知道今後怎麽辦，這次真的是麻煩大了。
香港賣地是細水長流，儲備的商業地皮100年也賣不完，雖然造成房價企不下，但卻可以保證香港持續的財政收益，維持港府的正常的運作。
而國內是急功近利，學香港也是投機心態，隻學搞快錢的東西，不學完整的機製。還有一個例子就是公攤麵積，李嘉誠搞了個臭名昭著的公攤麵積，內地的開發商立即效仿。後來香港百姓抗議，香港政府就禁止了公攤麵積。國內民眾也抱怨，政府卻充耳不聞，任憑公攤麵積泛濫，總之壞的東西學得特快，好的不學。據報導國內有些地方公攤高達46%，也就是說，買一套建築麵積100平米的房子，實際麵積隻有54平米。我的天，政府也不管一管，當權者都在忙什麽呢？
當然中國政府也有自己的考量，如果取消公攤麵積，中國人均居住麵積就會縮水，不利於宣傳中國取得的成就。
以後看到中國公布的人均居住麵積，說是達到了發達國家水平，你要先減去三分之一的水份(公攤麵積)。國內住房300平米，其實就是200平米。相應的，如果你在美國的住房是200平米，國內人問起來你就說300平米好了，人家問的是建築麵積。
至於移民， 這是中國最不怕的地方， 用類似鄧大人的話說，走兩億， 還有12億。
房價永遠跟大環境和跟購買能力息息相關。似乎缺一不可。
未來還真的考驗特區政府的大智慧，尤其考驗國家對香港的設計和定位。
學會算大帳，做減法，還是香港對於國家走向世界的一個不可或缺的金子招牌。
這可能是比較靠譜的。
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這個結論完全是胡說八道。羊毛出在羊身上，無論租房還是買房，費用總是住在房子裏的人承擔的，在這件事上沒有不交稅這一說。