矽穀銀行倒閉與房地產投資展望

兩周前矽穀銀行倒閉，不少人度過了心驚肉跳的一個周末。簡單的講，銀行在低利息的大環境下，為了取得相對穩定的現金流，購買證券化的長期房屋貸款。聯儲會快速升息，導致這些證券價格快速下降。由於銀行股本金與銀行資產之間的杠杆關係，銀行不得不集資，結果造成客戶恐慌，大量提款，造成銀行倒閉。

疫情期間，聯儲會釋放出六萬億的流動性資金，造成通脹。又不得不快速加息，這必然引起市場陣痛。一年來有不少貸款公司由於利率的快速增長造成虧損，甚至倒閉，隻不過沒有成為社會新聞而已。其實矽穀銀行的虧損率跟其它公司一樣，也是九折。這次由於銀行用杠杆的盈利模式和其在資本市場的重要性才引起倒閉以及倒閉所帶來的市場效應。

這次政府的有形的大手拯救了幾家銀行，這隻是治標而已。六萬億的流動性還在，房地產貸款市場的六千多億的浮虧還在。如何治本將是一個挑戰。

有挑戰就有機會。加息以來，我的觀點一直是：房地產貸款債券市場的機會比房地產市場的機會多。房地產市場裏商業地產的機會比民用地產的機會多。

其底層邏輯是：這次房地產市場出現的挑戰是快速提高的貸款利率。其影響對對房地產細分市場的影響各有不同。

民用住宅市場本身很健康(長期固定超低利率的貸款，史上最多的房屋淨值)。市場走低以及不良資產的出現是由外部因素所造成(整體經濟下滑，利率快速增長造成的混亂，增高的利率導致價格調整，等等)。相對商業地產，民用地產有其特殊性：它不用現金流來估價；屋主也不會因為價格下跌而賣房(因為畢竟是自己的家)。這就使得民用住宅市場能夠有比較強的抗壓性。

 

 

 

 

 

商業地產以現金流為估價標準。高利息必然造成價值下降。這是無解之題和必須接受的現實。與民用住宅相比另外一個很大的不同是商業貸款固定利息最長不超過十年。有些貸款十年以內到期。貸款利息的調整和到期了貸款造成很多投資項目難以為繼。這方麵在有過高的空置率的辦公樓市場表現最為突出，包括黑石, Oaktree, PIMCO等大牌公司果斷脫手，直接把辦公樓推給銀行，拍手走人。

利率快速增高影響最大，最直接的貸款市場本身。肉眼可見的是像矽穀銀行所承受的損失。業內可見是那些靠放貸後馬上轉賣貸款的公司承受損失甚至倒閉，成為資本市場的犧牲品。另外還有那些靠買賣貸款盈利的公司也受損不少。

過去不斷下降並最終導致的超低利率的時代已經過去。一個通脹環境裏較高，或者說曆史上比較正常的利率的投資環境正在形成。如何在這個新常態裏重新定位，調整投資方向和策略是每一位投資人必須深度思考的問題。

對於被動型的靠自有資金和時間投資的人來說，尋找新常態裏合適的投資類別，保證得到現在市場回報率是比較現實的期待。

對於主動型的上手操盤的投資人來說，在這個動蕩期，我們必須相信，並有信心和能力找到能得到超過市場回報率的投資機會。

下麵談兩個具體的投資類別，一守一攻。它們是適合我自己的投資機會。大家可以根據自己情況類推。

防守型的投資類別是用房地產做抵押品的短期過橋貸款。現在這類貸款周期6-18月，利率在10-12%之間。它有以下幾個優點：回報率高(股票曆史回報率低於10%，投資房地產開發也高不了太多，但風險高)，周期短(不會因為利率上漲而造成價格下降，避免矽穀銀行事件發生),安全行高(抵押品是房地產，而不是其它資產)。我的朋友說還免除買股票之苦。現在還可以加一句：免除錢放銀行之災。在市場不確定偏高的時候，這是一個進可攻退可守的選項。

進攻型的投資類別是不良資產投資：買不良貸款，買不良貸款所引起的不良房地產。困難越多，難度越大，增值點越多。通過調整貸款，法拍，破產，設計施工等各種手段實現增值。對我個人而言，最理想的投資標的是在破產法庭裏買在新港市的以被法拍的未完成的豪宅開發項目做抵押品的第二順位貸款。

每個人的情況不同，但投資原理是一樣的。用我所有，換我所需，以得我所要。永保初心，絕不裸泳。獨立思考，保持定力。建立自己的投資生態圈，永遠爭取互利雙贏。不斷在做項目中成長壯大。希望大家在新常態裏抓住新的機會，取得更好的投資回報。