財富捷徑
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衣食住行，是人類的根本需求；對於大部分人來說，一生中最大的開支往往就是住房開支。不僅是普通居民需要住房，很多商業和社會活動，比如公司、醫院、政府和商場，通常也都必須在人工建造的房地產中開展正常活動。因此，一個現代國家的房地產總量，往往是驚人的：2023年，美國的住房總市值高達45萬億美元，接近美國股市的總規模。
投資房地產，是一個具有悠久傳統的投資行為。對於大部分家庭來說，購買自住房是一個積累資產的極佳理財途徑。比如，美國政府允許房貸利息用來抵稅，這相當於政府的一個大福利。因此，我鼓勵大家在能力允許的情況下，盡早購置自己的自住房。
顯而易見的是，自住房往往是家庭資產的重要組成部分；因此作為一個整體，家庭資產已經有很大部分和房地產市場息息相關了，因此沒有太大必要增加房地產所占的比例了。
如果你想投資自住房以外的地產，通常有兩個渠道：
第一種是直接出資購買實物地產，並出租出去。這是傳統的投資方法，在中國大陸和美國華人社區非常流行。這種方法的好處是你可以控製所有的環節，包括挑選地區和房屋、貸款融資、裝修、尋找租客等等，而且還可以通過著名的“BRRRR”套路實現快速擴張。
BRRRR, 指的是Buy、Rehab、Rent、 Refinance、Repeat。 也就是:
1. 購買房產 (通常通過銀行貸款)
2. 裝修或者升級房產
3. 出租房產
4. 利用租金收入和房產做抵押向銀行進行再借貸，拿出更多資金
5. 重複1-4
通過上述套路，投資人可以迅速增加自己擁有的房產數量。
當然這個方法需要一定的啟動資金購買第一套投資房，還需要你花費時間打理很多具體事情；所以，一旦你擁有的房屋數目超過一定數量(比如10)，你可能需要停止擴張，或者雇傭人手以及專業的地產管理公司幫助你打理某些環節。如果你沒有足夠的時間和精力，你可能無法堅持下去。
另外實物房地產投資的流動性比較差。如果你需要賣出一個房子，周期往往以月來計算。
因為上述以及其它種種原因，直接購買投資地產在美國並不是非常流行。根據美國國稅局(IRS)的數據，僅有7%的美國家庭擁有出租房。根據標普公司的數據，投資出租房的平均年化回報率在10%左右。
第二種比較流行的投資地產的方法是通過購買房地產投資信托(REIT)基金。這種基金操作起來和普通的股票基金一樣，隻是這類基金裏的公司全部都是專業的地產投資公司：它們在市場上融資、開發、經營商業地產項目，比如醫院、商場等等，並把投資收益回饋給投資者。
比如，先鋒集團(Vanguard Group)有一款曆史悠久的REIT基金，代號是VGSLX。截止2023年，該基金過去20年平均年化收益率為9%；其它基金公司也有類似的產品。
需要注意的是，這類基金的分紅率非常高，經常超過4%。如果你是高收入人群而不願意繳納過多的分紅稅，最好在退休賬戶裏(IRAs, 401K/403B)裏買入這類基金。
投資REIT的好處是顯而易見的：
- 高流動性。投資者可以隨時賣出基金，最多在幾天內完成交易。
- 省時省力。不管是投資一萬元，還是投資一千萬元，你花費的時間幾乎是固定的，也就是做基金定投的那點時間。
那麽你的投資組合裏可以配置多少REIT基金呢？通常的推薦是不要超過投資組合總額的10%。
我本人不太喜歡地產，所以在我家的資產組合裏，唯一的房地產資產就是我家的自住房。
延伸閱讀：
- 我的基本理財策略
- 我的極簡投資組合
