假設明年通脹不見了，房價會繼續瘋漲麽？

最近和幾個房產中介聊了聊。看他們的感覺，都是覺得FED馬上要減緩加息了，甚至開始減息了, 所以預測房地產會馬上又要火起來了。

我覺得估計和判斷未來的房價，不妨先看看過去2-3年房價是怎麽快速漲起來了？

2020年4月，新冠危機爆發在美國。FED 選擇大幅降息至接近零，與其同時，承諾無限量注入流動性。這兩項政策導致的結果是房產按揭持有成本大幅降低和高通脹預期。同時，FED天量流動性造成一個股市大牛市，導致一下子具有購買能力的人數大幅提高。於是全美國的房地產不分好壞都瘋漲起來。

此一時彼一時。假設現在最理想的狀態出現，即2022年初高通脹預期消除了，並在2022年年中通脹快速恢複到2%。但是麵對的情況是：1）房產按揭成本卻大幅推高約一倍左右（若沒有進入recession, FED沒有膽量，也不會大幅降息），2）2022年全年快速加息對實體經濟造成的抑製才剛剛顯現，包括失業及企業利潤大幅下降（看上市公司財報）。所以不管是繼續加息，還是通脹消除，房地產大幅上漲的可能性在2022年甚至2023年都會大幅降低。

唯一可能引起房價明年或者後年繼續大漲的情況是，FED政策失誤，導致市場再次預期高通脹繼續抬頭。但是1970年代Arthur Burns的教訓已經深刻，相信這一次鮑威爾不會糊塗犯錯。