建寧博客
地產、投資、生活、學習筆記及總結
兩年前投資了西部山地州一個尚未開建的Fourplex，本來一年前就應該建成，結果由於疫情原材料短缺等原因，直到拖到現在才建成。25%的首付，其餘用的是建築貸款。
現在房子的增值應該在60%以上，這當然是件令人高興的事。但是，由於建築貸款是短期的，建成後必須要轉成長期貸款，結合當前的高利率，左算右算，怎麽算都覺得這個房子現在卻成了個雞肋：
1）若隻簡單地做個 no cashout refinance，還掉建築貸款, 倒是有些正現金流，但大把大把的淨值扔在房子裏麵無所事事，違背我盡量不多留淨值在房子中的投資原則。
2）若做個普通的cashout refinance（2~4單元的常規貸款cashout最高LTV是70%），以6.5%的利率，不僅僅是負現金流，就連利潤都是負的，相當於倒貼錢讓別人住房子，這怎麽看都像是傻帽該幹的事！
終於算煩了，心想這是啥玩意兒，腦中忽然閃過一個從未有過的念頭：要不賣了? 但是這個念頭也僅僅是閃閃而已，因為房價從年前利率低時的高點， 已經跌了至少有10%了，況且就是這個價格，也得超過50%的首付才能打平，咱玩不轉新買家也不見得能玩轉，況且是新建的，沒有維修增值的空間，也就是說目前肯定賣不出價去（這也說明，當地目前的高房價已經承受不了高利率，房價下行基本上已經是鐵板釘釘的事，當地是美國目前泡沫最嚴重的地區，個人估計當地將來可能會有20%以上的跌幅）。再說我本來就是打算長期持有的，想持有至少十年，甚至十五年以上，所以這個賣的念頭也就是閃一下而已。
既然決定不賣，在持有的兩種選擇中，許多人可能會選擇的有正現金流的1），對我則根本就不是個選擇，於是我隻好選擇2）去當傻帽了。
鑒於目前貸款中的固定利率和ARM的差額很大，我本來是非常青睞於ARM的，但問了下，說當地ARM的利率和費用隻對自住房合適，出租房ARM的利率和費用都不好，房子又是遠程，我自己很難聯係當地的小銀行，所以ARM的事隻好作罷。 況且，2~4單元的常規貸款套現至多隻能做成70%的 LTV，也不甚合我的意。
恰好，經常給我做貸款的經紀（實際他是個mortgage banker）說現在有一個lender提供15-year fixed，30-year amortization的貸款， LTV可到85%，利率是6%，我聽了很高興，說就它了。但兩三天後這個經紀卻說不行了， 提供這種貸款的lender 7月和8月的分配額度已經用完了，當時是7月，我聽了後大失所望，因為常規貸款70% 的LTV對我來說太低了。正失望間，忽然一想，既然7月和8月用完了，何不把建築貸款延期3個月，等到9月呢？ 跟經紀一說，覺得主意可行，但隻能等到8月再開始做，因為這種貸款的鎖定期隻有45天。到8月開始做的時候，利率已經漲到6.375%， 我也沒什麽別的選擇了，隻好繼續做了。
這個經紀給我做過好多次貸款，他的利率和費用一般不是最好的，但別人做不下來的貸款他能做下來，所以我還是喜歡用他。比如說按照一般常規貸款的規定，如果是買房貸款，即便這個房子現在是空的還沒租出去，仍然可以用預估房租（projected rent）來做為收入計算貸款能力DTI，但如果是重貸, 則不能用預估房租，必須要用報稅收入或者是要有正式的租約，而這個經紀做重貸也可以用預估房租。這是個新房子，還沒租出去，是重貸，如果不算房子的租金收入，我的收入不夠，貸不出款來，但算上房子的租金收入就可以了，也就是說這個貸款大多經紀做不下來，這個經紀則可以，這也就是為什麽我說沒有別的選擇的原因。
重貸拿出現金後，這個房子每年有不少的負現金流，馬上把拿出的現金繼續投入我以前投的一個私募基金裏，是10%利率固定的優先股（抱歉，鑒於高風險，不想回答有關私募基金的問題），這樣可以抵消一下房子的負現金流。
至於我為什麽寧願賭負現金流也要盡可能多掏出錢來，主要有兩個原因：
1）我隻有這一個房子是負現金流，其它都是正的，這些負現金流我能承受的了，況且就連這個房子，加上投入私募基金後的回報，每年現金流也會變成正的，當然要冒一些風險。
2）去年利率低的時候，我曾經寫過一篇文章，忽悠大家趁低利率趕緊從房子中多拿出些錢來：
盡管我這樣忽悠大家，並且我的房產中也有很多淨值，但我自己卻沒能從房子中拿出錢來。倒不是我不想，而是不能，原因就是這個勞什子建築貸款給鬧的，問了七八個貸款經紀，沒有一個能過的了建築貸款這個坎。唯一一個能做的，也就是我上麵提到的長期合作的這個經紀，但他們公司找的appraiser對fourplex估值太低，市場上能賣1.1~1.2米， 他們隻給估90萬，並且隻有70%的LTV，況且別州的房產他也做不了，所以我隻能眼睜睜地看著房產中的淨值和低利率而無能為力，畢竟，銀行不是我們家開的。而現在，有些房產即便有淨值，在如此高的利率下套現重貸從回報上講已經不可行了，所以一旦逮著個機會就想多拿出點錢來，不然都對不起我自己的忽悠，因為這個房子無論如何現在是必須要做重貸的。
這真是，計劃趕不上變化，所以隻能見招拆招。本打算去年房子建成後，去掉了建築貸款這個絆腳石，趁低利率盡可能地從房子中多掏出些錢了，沒承想，玩著玩著就成了雞肋！
打算把這個雞肋捂上個一二十年，看看能變成啥樣，難道能捂臭了？！
建寧 2022/9/30
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