房貸值幾何

先說一個術語，Promissory Note，可以翻譯成本票或票據，是指借貸雙方共同遵守的借貸協議。

聯邦政府債券，也就是國債，就屬於Promissory Note，當然美國國債的叫法名堂有點多，像10年以上一般稱為bond ，2~10年的一般稱為Note，2年以下的稱為T-Bill，這些都屬於聯邦債券。一般發行了後，聯邦債券的市場價格就像股票一樣，是隨市場變動的。

比如說，年初利率還低的時候，你買了100元的10年期聯邦債券（10-year note），當時債券的coupon rate（麵值回報率）是2%，也就是說1年會有2元的回報；而現在由於利率的提高，目前最新發行的10年期聯邦債券的coupon rate到了4%，也就是說，麵值是50元的債券，每年就可以有2元的回報。那麽原來coupon rate是2%麵值是100元的債券，目前的價格就應該遠低於100元。因為現在100元每年的實際回報是4元，那麽每年回報隻有2元的同類東西，它的市場價格就肯定不值100元。當然具體市場價格是多少，取決於很多因素，比如債券還有多長時間到期，以及未來的通脹（利率）預期等。總之，隻要記住一點，如果當前債券的利率高了，以前利率低的債券就不值錢了，當然這是對於債券的持有者，也就是說lender一方來說的。

房貸也是Promissory Note的一種，不過房貸包括固定利率和浮動利率的兩種。其中的固定利率貸款，其市場價格屬性跟聯邦政府債券相似，也就是說，當前的利率高了，對持有者lender來說，以前低利率的貸款就不值錢了，而相反對borrower來說，就更值錢了。盡管大多情況下貸款需要每月還本金，而聯邦政府債券不需要每月還，這個不影響這種屬性。

比如說，你去年趁利率低的時候，做了一個30年固定利率貸款，利率是3%， 目前的貸款餘額是20萬。而目前，30年固定利率貸款的利率已到了6%，基於跟前麵聯邦債券同樣的原因，如果這個貸款的持有者（lender 方，非 borrower方）把這個貸款拿到自由市場上去賣，她是絕對賣不到20萬的（盡管借方還欠她20萬），估計能賣到16萬就不錯了。

有些朋友會問，貸款可以自由買賣嗎？在美國，貸款就像股票、債券等其它證券和商品一樣，是可以隨意買賣的，無論是銀行、公司、還是個人。基本可以說，貸款就是一種商品，或者更確切地說，貸款是可以自由買賣有商業價值的合約。現在有不少人在做貸款票據的買賣投資。如果在當前6%利率的時候，你用手中的現金，還掉一個利率隻有3%的貸款，就如同你用20萬現金，買了一個市場價值隻有16萬的東西。這個可不僅僅是個假想，而是市場價格能真正反應出來的真實存在。

這篇文章寫著寫著就不知跑到哪裏去了，或者說忘記想表達的主題了。既然找不到主題，就接著瞎評論幾句。

首先，貸款就像其它商品一樣，它是有市場價值的，有時值錢，有時不值錢，不要在它最值錢的時候， 稀裏糊塗地廉價把它賣了（6%利率的時候，還掉3%的貸款）。

其次，不要討厭貸款。其實，擁有貸款就像投資組合中擁有股票和債券一樣，貸款有的時候能增值（當前利率高的時候），有的時候會減值（當前利率低的時候）。但貸款的好處是，當減值的時候，可以通過重新貸款來降低利率，從而恢複它的市場值。

再者，由於房貸大多情況下是和房子成對出現的，房子有價值，貸款也有價值，我們買房的時候，買的實際上是貸款和房子的共同價值，不要隻盯著房子的價格。我在以前的一篇文章：

   空手能不能套隻兔子

曾經提到過，地產大亨Sam Zell的第一大桶金，就是利用了一次巨大的利率套利機會，當時他買的物業的價格遠高於市場價格，比如價格800萬的大樓他會以1000萬接手，但要求做為賣家的銀行必須以低於市場利率約3個百分點的利率讓他接手貸款，結果他大賺了一筆。這也就是通常行家們所說的： You Name the Price, I Set the Terms。

最近剛做了一個建築貸款的重貸，利率比一年前高了有3個百分點，一米的貸款一年的利息就多了3萬，相當於剛開始時6個白菜房的利潤，或者說相當於6個白菜房就沒了，深刻地體會到：高利率真是房產的殺豬刀啊！

寫完了，還是沒搞明白想講什麽，嗬嗬！

建寧 2022/09/18