建寧博客
地產、投資、生活、學習筆記及總結
我在2017年10月21日寫過一篇介紹BRRRR模式的文章：
BRRRR的提法最早是由BiggerPockets（以下簡稱BP）地產播客的前主播Brandon Turner提出來的，後來這個播客的現任主播David Greene還專門寫了一本BRRRR的書，這本書一時成為每一個BRRRR嚐試者的葵花寶典， David Greene也一躍成為BRRRR的祖師爺。
這裏先說說David Greene其人。此人家住舊金山，早年在餐館打過工，做過漢堡，後來在舊金山當警察，用他自己的話說就是：晚上抓罪犯，白天弄房子。大約2009年左右他開始在舊金山倒賣房子，後來因為灣區房價太高，他便開始遠程投資，基本上用的就是BRRRR策略，先是在鳳凰城買過幾個房子，後來主要集中在佛州Jacksonville做低端房的BRRRR。地產投資做的不錯了後，他就辭掉了警察的工作，一邊做起了地產經紀。他也曾做為嘉賓接受過 BP地產播客的采訪，因為有一把好嘴皮子，當BP的兩個主播中一個臨時有事時就會找他暫代主持。再後來BP的創始人兼主播Josh Dorkin因為女兒生病，退出BP的日常管理事務和主播職務，David Greene也正式成為二號主播。今年初原一號主播Brandon Turner退出BP播客，David Greene也搖身變成一號主播。這期間，他寫了兩本蠻暢銷的書，一本是介紹遠程投資的，一本是專門講BRRRR的。
憑借他在BP當主播的知名度，同時也因為自己的努力，他開了自己的地產經紀公司，在北加和南加都有辦公室，做得相當成功，近一兩年他又增開了貸款業務。
當David Greene寫的那本BRRRR書出版了一年多以後，BP的網友們驚訝地發現，David Greene再也不提自己做BRRRR的事了。祖師爺金盆洗手，搞得徒子徒孫們慌了手腳，於是就有網友們在網上質問，既然BRRRR那麽好，為什們David Greene自己不做了：
Why has David Greene moved on from BRRRRing?
麵對徒子徒孫們的質問，做為祖師爺的David Greene覺得繼續保持緘默，非明智之舉，於是他就寫了一篇很長的博客做為回應：
Why I’m No Longer Using the BRRRR Method—for Now
回應的基本要點是：時機不同了，能力不同了，資產規模不同了，事業重心和職業發展規劃也不一樣了，當然時間價值也就不同了，與其把時間花在BRRRR上，不如把它花在更有價值的其他方麵，包括發展和壯大他旗下的地產經紀公司和貸款公司， 繼續他在BP的播客以教育和引導更多的地產投資者，以及寫書等。
當然，David Greene不再做BRRRR是因為他的事業重心發生了轉移。如果我們假定事業重心不轉移，還繼續投房，那麽BRRRR有沒有它的局限性呢？或者說，是不是適合所有情形呢？
假定要投資的房子的價格是20萬，現在有現金20萬，也就是說夠BRRRR一個房子的費用。我們來比較兩種選擇：
1）用BRRRR，假定半年完成一個BRRRR周期，也就是說要2年才能完成4個房子。
2）不用BRRRR，直接用20萬做首付買4個20萬的房子，這個3個月就應該能完成。
BRRRR是可以通過勞動創造出與大市無關的增值，但是不用BRRRR馬上就可以有4個房子，這4個房子馬上就有租金利潤和大市增值，尤其是在像過去兩年這種房市大漲的情況下，不用BRRRR的效果不見得比BRRRR差。還有，可以節省1年零9個月的時間，有道是時間就是金錢，這1年零9個月總可以幹點其它的事吧。這些時間，你可以花在像BRRRR那樣翻修舊房子，你也同樣可以用來通過別的途徑來擴大規模，比如通過創造性的融資和資本運作，用seller refinancing，hard money loan，或者跟別人合夥等，來繼續擴大規模。
BRRRR的最大缺點就是難以快速規模化，尤其當資產達到一定規模後，時間比金錢更重要。或者說，規模比單純靠勞動能夠創造更多的價值。在初始階段，由於缺少資金，不得不用苦力來換，這個是可以理解的。
實際上，這是在比較完全靠勞動（BRRRR），和靠規模帶來的大市增值和租金利潤（不用BRRRR），這兩者孰大孰小， 剛開始時BRRRR肯定處於優勢， 但規模大到一定程度，後者就有優勢了，1000的1%並不比10的100%來得少，並且不用BRRRR付出的努力相對要少得多。
我自己2016年以前買的房子增值率大約是2016年以後買的房子的3倍還多，但是2016年以後買的房子的總增值仍遠高於2016年以前買的，靠的主要的就是規模。
有些朋友會說，也可以用貸款買房來做BRRRR。若用常規貸款，房子狀況不好很難貸得出款來。即便能貸得出款，翻修也需要大量現金，原來的問題仍然存在，隻是程度減輕了些。
上麵所說的BRRRR很難規模化，主要是針對單個的獨立屋，尤其是廉價的獨立屋，BRRRR當然也可以用到有很多單元的大型公寓樓上或商業地產上，有了規模那就不一樣了。
即便BRRRR低端獨居屋，也有做得非常成功的，且不說投壇上就有不少這樣的大拿。我知道Kansas City就有一個非常成功的投資者，此人叫Andrew Syrios，是父子三人團中的大兒子。當年他父親在Portland主要做student housing。後來Portland房價上去了以後，Andrew Syrios就到了Kansas City, 買五六萬的房子，再花個一兩萬修好了就租出去。父子三人團中，Andrew Syrios的團隊負責找房買房，弟弟的團隊管裝修管理，老爹管貸款，規模就上去了, 他們現在可能已經有五六百個單元了，大多是獨居屋和小型多單元，當然這與他們有自己的團隊有很大的關係。
這裏想說的就是，每種模式都有它的優缺點。
建寧 2022/09/10
其中Rehab的速度是決定BRRRR周期最重要的因素。
請教如何可以縮短BRRRR周期？另外房貸利息大約多少以下使用BRRRR才有盈餘？多謝建寧！