地產投資中的Turnkey模式

Turnkey這個詞原本是指已經完成並可以馬上交付使用的產品，比如造好的車給你鑰匙你就可以馬上開走，或者建好的房子給你鑰匙你就可以立即進住。但在地產行業，Turnkey Property除了包含已經完全修好並可以馬上入住外，還包括有管理公司替你管理。這種提供從找房，買房，維修到出租管理一條龍服務的公司，被稱為Turnkey Providers, 我也不知該如何翻譯，暫且把它們翻譯成傳統地產統包公司得了。

地產中的Turnkey模式，在次貸危機以前就已經存在，但以前做的公司很少。次貸危機後房價開始反彈後，大量的地產投資者開始到處瘋搶各種房產，尤其是，隨著網絡技術和通訊技術的發展，有些投資者不再局限於某個固定的地域，開始遠程投資，但他們在投資地缺乏合作夥伴和資源。於是，就有很多有心人因應這種需求而開始提供這種服務，提供從找房，買房，維修，到出租管理一條龍服務，他們的口號是讓投資者做個躺著就能賺錢的甩手掌櫃。一時間Turnkey模式炙手可熱，個個統包公司也都賺得個盆滿缽盈。

任何行業一旦有利可圖，趨利者肯定會蜂擁而至，自然是魚龍混雜。盡管都打著Turnkey的旗號，但各自的具體操作差別可就大了去了。

有些正規信譽好的統包公司會先買好破房子，自己翻修好後再賣給投資者，然後再替他們管理，並且他們選的城市和區域也相對比較好。

還有一些統包公司先推薦顧客破房子，讓顧客在翻修之前就先買下房子，然後另算維修的費用，統包公司給修好後再接著管理，或者推薦給第三方物業管理公司來管理，但這樣會引起關於維修費用的糾紛。

還有更神的，盡管也打著Turnkey旗號，但實際上他們隻是招攬顧客的中介，找到顧客後會有幕後真正的統包公司來操作，可顧客根本就不知道他們之間的關係，自然會造成很多糾紛。

當然了，這些統包公司所選擇的城市大多是租售比很好，而增值潛力比較差的城市，甚至不少城市是人口流失嚴重的，他們一般是在一些差區買一些非常廉價的房，再轉手賣給投資者，然後他們來管理。比如剛開始時他們會賣一些售價約3萬，每月租金有600以上的，後來全國房價開始大幅回升後，他們又開始賣一些售價5~6萬，每月租金有800以上的，這些房子紙麵上的收益是相當好，但實際情況可能就沒那麽好了。因為這些房子所在的區差，租客的質量也很差，有很多根本交不起房租，需要經常驅逐，況且這些人對房屋破壞嚴重。再者一個3萬的房子的維修費用並不比一個20萬的房子少，比如換屋頂或者空調，隻要麵積或噸位相當，花費都一樣，而20萬的房子租金高，這個費用相比租金來說可能不算高，而對一個3萬的房子來說，可能就是好幾年的利潤。如果幾年的利潤就讓一次意外事件(對於差區房這種意外事件應該是常事)完全吃掉，而又沒有任何增值，這不成瞎忙活嗎？還真是有很多投資者在幹這種瞎忙活的事，利潤遠達不到他們的預期，甚至嚴重虧損到最終跑路的！

自然，這種模式也就會牽扯出很多商業糾紛,這裏說兩件。

這第一件是一個叫Morris Invest公司的，主人是以前Fox News的主持，後來退下來就跟他太太一起忽悠這種Turnkey模式，由於他有人氣，也善推銷，有很多人就跟投了，買的都是些破房子。結果不久就有越來越多的投資者開始抱怨，比如有很多人買了房子幾個月甚至半年多都沒完成維修，並把他告上了法庭，他才推卸責任說他隻是個牽線的，不參與任何經營，是幕後操作的統包公司的責任。現在他的案子仍在訴訟階段，他和太太也嚇得跑到葡萄牙去住了，不過目前他的YouTube頻道和網站仍在繼續正常運營，他仍在繼續忽悠，仍然有大批粉絲，這個紐約時報等大的報刊都有過報道。

這第二件事是一個休斯頓的統包公司忽悠中國國內投資者的。上海的一位女士就這樣被忽悠了，在休斯頓買個破公寓，推銷的當然把這房產吹得天花爛墜，說是在好區，實際上是破區破房子，買價是53000美元，並且說包租兩年。買後的兩年倒是一切正常，也按時收到承諾的租金，兩年後問題來了。原來這房子隻值不到2萬，一直就沒租出去，裏麵根本沒法住，租金也不過是買價裏出來的。兩年後統包公司不管了，地稅等也來了，才知道買了個垃圾（詳見報道）。

其實這種傳統統包模式本身並沒什麽問題，隻是大部分情況下被人用歪了，並且也不能隻怨統包公司，因為投資者本身就是同謀。就像槍支製造商，人家本意是造出槍來讓好人用的，偏偏造完後大多被犯罪分子用來殺人放火，不是那麽回事了。說句難聽的話，也不是別人硬要XX你，是你自己本身有被XX的欲望。你不是說現金流為王嗎？你不是說增值是賭博嗎？到哪裏給你找好現金流的房子？肯定不是舊金山紐約，肯定不是有潛力的地方，那隻能到鳥不拉屎的破地方吧。既然你有欲望，統包公司又有錢賺，何樂而不為？而投資房產，我們原本應該選擇潛力好的地方，而大多傳統統包模式恰恰本末倒置，選了最不應該投的地方！

當然我們也不能一棍子打死，就像前麵說的，這種模式本身沒問題，也有幾個聲譽不錯的統包公司，他們在選區域方麵比較穩健保守，不是單純追求現金流，甚至有不少的在開發新房，感覺稍微靠譜些。

其實，我自己的房產中很多就是Turnkey的，當然我不是用的傳統統包模式，也沒有專門去找傳統統包公司，而是因為我的房子大多是新建的，建商旗下恰好就有物業管理公司，於是在不經意間我也成了Turnkey Property的主人了。最重要的是，我投的房產在增值和現金流方麵我都統籌考量過，滿足我自己的投資標準。再加一句，不少人這麽幹的！

如果你自己不想或沒有能力翻修舊房子，根本不需要去找什麽傳統統包公司，隻需要到一個潛力比較好的地方，買個狀況好馬上就可以入住的，甚至是新建的房子，然後自己找個物業管理，基本上就可以達到同樣的目的了。

總之，整個傳統統包行業本來就是多次一舉，僅僅是統包公司賺錢的一個工具，但仍有很多自願者上鉤，不得不說，這個世界真是奇妙！

作者：建寧   2021/9/11  (轉載須經作者本人同意)