建寧博客
地產、投資、生活、學習筆記及總結
關於房產投資，我們經常會聽到類似這樣的傳聞， 譬如某某人在加州灣區有幾套房子發了，或者某某人在紐約有幾套房子也發了。另外無論你在美國的那個州投資地產， 都會碰到很多來自加州和紐約等地的投資者（當然這些地區本身人口多也是個重要因素）。給人的感覺好像是住在美國東西兩海岸（尤其加州，紐約等沿海地區）等房價增長快的地區的人地產投資方麵成功的多， 而中西部房價增長緩慢的地區相對來說好像成功的就少。這種感覺對嗎？這是否意味著隻有投資房價高增長地區才能賺錢呢？投資房價高增長地區到底比一般中西部地區到底有多大優勢？
我們知道， 投資回報主要有兩部分： 房價增長 + 租金回報。也就是說這兩者加起來的總數，那個大，那個好（暫且不考慮稅收因素）。
美國投資房曆史年平均數據： 漲幅大約 3.3%，租金回報大概6.5%，加起來約10%.
就說美國房價高增長地區San Francisco， 從1991~2021， 年漲幅大約 4.7%，租金回報算是5%不離譜吧（租金回報長期數據我沒查到， 目前大約4%），加起來是9.7%, 並不比美國平均好多少！也就是說房價低增長的地區租金可以補上來！
投資房在高增長地區盡管沒有太大優勢， 但自住房在高增長地區卻有巨大的優勢！ 為什麽呢？ 我們來比較在兩地的兩個房子，價格都是40萬，A在高增長地區（年漲幅5%，年租金回報5%），B在不增長地區（漲幅0%，租金10%）。這兩個房子若是投資房，回報查不多：A價格增長2萬，租金2萬；B價格增長是0，但租金4萬。但若是自住，A 會損失2萬，而B確是要損失4萬。這個差別就出來了，原來高租金回報的地方也意味著自己住房消耗大！
這樣就可以幫助我們理解為什麽房價高增長地區地產投資成功的多。
首先，住在房價高增長地區自住房有優勢， 自住房增值出來的淨值可以通過套現重貸（cashout refinance）拿出來，繼續投資別的房產。我們知道，對一般工薪家庭而言，單靠工資積累投資房首付是很難的！
其次，房價高增長地區工資相對來說高一些也是一個優勢，但一般來講工資高的地區相對來說消費也高，所以這個優勢不是很明顯！
但我覺得最重要的還是房價高增長地區人們的房產投資意識比一般地區的人要積極和超前一些，而他們的這種意識不少也是由於自住房的瘋漲給催生出來的。灣區一個朋友， 他們的收入在當地也不是很高的，起初也不懂投資， 但由於自住房的瘋漲， 使他們意識到投資房產的潛力，後來他們陸續在灣區的外圍買了好幾個投資房，也算小賺了一筆。 而我自己開始投資房產， 整整比人家晚了10年！ 我覺得隻要給我10年時間， 就算我並不住在房價高增長的地區， 10年後也不見得達不到他的規模！所以自己落後的是理念和意識， 而不是地域的原由！
當然， 這話也適用於像我一樣並不住在房價高增長地區並缺少投資意識和行動的朋友， 需要改變的是理念，地域並不是主因！ 隻有采取行動， 才可能結出碩果！ 人家住在房價高增長地區可以自動催生出投資意識， 我們則需要自己積極主動地去培養這種投資意識，並付諸於行動，才不至於被甩得更遠！
作者：建寧 2018/6/14 (轉載須經作者本人同意)
謝謝，經驗有一點兒，不少也隻是紙上談兵。地產投資的手法很多，憑我這一丁點水平也不見得能說得明白，哈哈！
你的文章顯示出你有深厚的理論和實踐經驗。
低價房區當然投資可以， 但也要注意增值潛力， 別隻盯著現金流。
其實對請物業管理我也沒有什麽太好的建議， 隻能看有沒有人推薦，或者不好了就換， 我自己對我的物業管理也都不是太滿意，總是有不少問題，所以這也是我對請人管理不看好現金流的原因。
至於收費，除了收額外出工費一點有待商戳外， 其它還算合理， 各地市場的收費標準不一樣。
是這樣的！ 重要的是參與！其實股票市場也一樣！買個指數的ETF，別輕易出來，別折騰，假以時日即可！