建寧博客
地產、投資、生活、學習筆記及總結
個人房產投資和一般公司經營相似，很多時候都需要利用債務，也都同樣存在著資金和債務的風險管理問題。
借貸，或者說運用杠杆，本身是雙刃劍，它隻起到一個放大的作用，它能放大利潤，也能放大損失，但無法把損失轉換成利潤。所以，首要的一點是所投資的東西要值得去放大，因為很少有人願意去放大損失。即便是值得放大的投資，由於存在許多不確定因素也可能會帶來意料不到的風險。
人的天性大多是樂觀的，這種積極的心態本來是好的，但卻容易使人們低估甚至忽視風險的存在。想想每次危機到來時有多少世界級的公司需要政府的救助甚至破產倒閉，有多少家庭隻要一兩個月失去工作就吃不飽飯，交不起房租房貸，就知道未雨綢繆，給自己多留餘地，並重視風險的存在是一件多麽重要的事情。下麵講講關於風險管理需要注意的幾個問題。
一．保持足夠的現金儲備或信用額度
現實中確是有一些公司由於長期經營不善從而導致破產或倒閉的，但也有不少公司，甚至是擁有巨額資產的世界級大公司，它們在正常情況下自身的經營並沒有太大的問題，但由於管理者對風險估計不足和對債務管理不善，在危機發生時既沒有可快速變現的資產，又沒有足夠的信用額度可調用，因而會出現資金短缺和債務違約的情形，造成嚴重的財務危機，甚至會導致公司的破產倒閉。
此次新冠危機就是活生生的例子，飛機製造巨頭波音公司以及美國所有的航空公司等不少著名公司幾乎都走了一趟鬼門關，這還不包括已經倒閉的一大批能源零售餐飲旅遊業等公司，其中原因無非是危機引起的資金短缺， 而又缺乏足夠的現金儲備。這些公司的普遍狀況是，在年景好的日子，一方麵也許是迫於投資者的壓力，另一方麵公司管理層過於樂觀，選擇用寶貴的資金大舉回購自己的股票或者是分紅，有很多公司甚至是舉債回購或分紅，也就是說自己沒有錢竟然還借錢來回購和分紅。單以波音為例，自2013年至2019年，波音公司竟然花了640億美元來回購自己的股票和分紅，美國最大的幾家航空公司也是如此，在過去幾年裏都是花費巨額的資金來回購自己的股票和分紅，而沒有選擇給自己留有足夠的現金儲備，結果危機一來就傻眼了，幸存下來的航空公司都是接受了政府的大額救助才避免倒閉的。而波音更是由於受主力客機737 MAX技術問題和新冠危機的雙重打擊而難以為計，便獅子大張口要求政府資助600億美元。盡管最終波音並沒有選擇接受政府的資助，原因一是政府的資助條件過於苛刻，更重要的是由於政府大力救市使得信用市場充足，波音自己在市場上就能募得資金，最終波音以給自己多背負250億美元的沉重債務為代價，才讓自己僥幸生存了下來。
在這一方麵也不乏正麵的例子，次貸危機中福特汽車僥幸避免破產就是一個經典的例子。次貸危機中美國三大汽車公司通用福特克萊斯勒中的兩大-通用和克萊斯勒都經曆了破產重組，唯有福特汽車逃脫了這一厄運。實際上福特的財務狀況並不比破產的兩家好多少，而福特能避免這一厄運，除了僥幸成分外，主要歸功於新任CEO Alan Mulally的先見之明。2006年底，剛剛在波音CEO爭奪戰中落敗的Mulally走馬上任福特CEO之初，就意識到了福特財務狀況惡化的嚴重性。其時，三大汽車公司在日本和德國同行的競爭壓力下本來已經是苟延殘喘，再加上工會和福利的沉重包袱，更是步履艱難。Mulally意識到公司想要生存，必須要進行必要的重組和改革，而這一切都需要資金，另外他意識到還需要足夠的資金來防範可能的危機（沒人想得到幾個月後嚴重的危機就真的來了），所以他就以福特的全部資產，包括福特的商標作為抵押，向銀行申請了約240億美元的信用額度，憑借這些信用額度，福特才僥幸度過了次貸危機。這裏麵可是有僥幸的成分，如果再晚幾個月，次貸危機開始顯現，信用市場緊縮，銀行自己都活不下來，當然就不可能給他們信用額度了。如果是那樣的活，福特的命運肯定也跟通用和克萊斯勒一樣，隻有走破產重組的路了。這位Alan Mulally先生隻憑這一點憂患意識，就足以留名青史了！
關於如何管理風險，所有投資管理者，包括所有公司的CEO們，都應該向我們這個時代中最偉大的投資者股神巴菲特學習。以前沒有讀過太多關於巴菲特的東西，隻知道他在投資上相當高明，並且隱約感覺他有些投資相當大膽。最近讀了一些關於他的書籍和文章，包括他的個人傳記，以及他自己每年寫給投資者的年度報告，才知道巴菲特在公司和債務管理上是相當謹慎和保守，盡管他的極個別投資相當大膽，但他的大盤是相當穩固。目前他所控製的公司伯克希爾·哈撒韋所持有的現金以及現金等價物（主要是短期政府債券）約有1400億美元，有不少分析師都批評他的投資過於保守，因為他持有的現金和現金等價物的回報極低，如果多一些風險高的投資肯定會提高公司的總收益。巴菲特當然明白其中的利弊，首先，他的公司伯克希爾·哈撒韋的主業是保險業，賬麵上的1400億美元表麵上看似乎是他們公司自己的錢，但嚴格講其實並不是，這些錢屬於保險浮存金，是可能做為保險理賠金賠給顧客的，並且沒人知道未來可能會賠多少，這些錢跟蘋果穀歌微軟等賬麵上的現金有很大區別；再者，持有太多的現金雖然會拖低總收益，但持有多的現金可以讓公司經得起各種危機的衝擊，他的宗旨是無論是百年一遇還是幾百年一遇的大危機都可以確保公司安然無恙，並且還可以趁機撈一把。次貸危機低穀時就是個明顯的例子，當時別人都缺錢就他有錢，別的公司都求著他讓他宰！
確保公司能經得起各種危機的衝擊本來是每個公司管理者應有的最基本的原則和底線，但在現實中卻並不是有很多人能做得到！
其實我們個人的財務管理跟公司的財務管理並沒有太大的區別，比如如果我們貸款投資房產的話，如果房客交不起房租的話我們該怎麽辦？還能不能按時交得起房貸地產稅等費用？如果失業失去家庭收入的話同樣存在生計問題，我們會不會像新冠危機中失業的很多人一樣，一旦失去收入立馬就交不起房貸或房租，甚至吃不飽飯，這是不是我們自己想要的結果？！如果我們不想讓這樣的結果重複在我們自己身上，我們該如何做？結論同樣是我們需要足夠的現金儲備或信用額度。
一般認為，我們每個家庭必須要有至少一年的現金儲備，也就是說要在假定家庭收入為零的情況下至少可以堅持一年，考慮到新冠病毒危機持續時間要超過一年，所以最好有一年以上的儲備資金：
- 可以是現金或者是現金等價物，平日裏可以把這筆資金投到貨幣市場基金，或者像巴菲特一樣選擇短期聯邦債券基金，這兩者的價格都受市場影響不大，並且需要時可以很容易兌現。
- 如果房產裏有淨值的話，可以申請一個房產淨值信用額度（HELOC）備用，這個的好處是隻有用資金的時候才需要付利息，不用的時候不需要付利息。但缺點是，如果你最需要錢的時候伴隨著全社會的經濟危機，而危機會導致房產價格下跌太大的話，銀行可能會關閉你的信用額度，次貸危機時銀行就關閉了不少淨值信用額度，所以這個不是太保險。隻有在你個人財務有危機而社會沒有總危機的情況下才絕對管用。另外像我們德州自住房的房產淨值信用額度申請還有條件限製。
需要強調一點的是，債務數額的絕對大小並不是衡量風險大小的一個主要因素，並不是說你的債務是200萬，我的債務是100萬，你的風險就一定比我大。比如說，有一個房子的市場值是100萬，貸款額是60萬，手中的儲備資金為零, 以下兩種情況下那個風險大：
- A. 維持現狀，什麽都不做
- B.套現重貸，把貸款數額增加到75萬，把拿出的15萬資金作為現金儲備
顯然， B 的貸款數額盡管增加了，但風險卻減少了，因為如果完全失去家庭收入的話，A一天都堅持不了， 而B的15萬可以堅持很長的時間， 平日裏這15萬可以放到聯邦債券基金裏，回報也差不多能抵得上貸款利息，有機會的話還可以用這15萬撈一把。所以，有時候多借竟然可以降低風險！
多留儲備資金，多給自己留條後路，是抵禦風險最重要的一點。必要的時候可以通過多借來達到多留的目的！
二．確保經營產生適當的現金流
任何的投資和經營都不能長期虧損，不能長期有負現金流，就像一個人流血一樣，長期流的話早晚會流幹。當然能堅持多久很大程度取決於現金儲備的多少或融資能力。
具體到投資房產上，當房產規模比較小，家庭收入也比較高和穩定的前提下，短期內有些負現金流也不是什麽大問題。但隨著規模的增大，或者家庭收入並不穩定，保持一定的現金流就比較重要了。 我自己的投資原則是，剛開始投資時不能有負現金流，但隨著規模的增大，就開始注重現金流了。
三．避免大額短期債務，盡量減少不確定因素
什麽是風險？ 風險來自於不確定性，理論上講不確定因素越多風險越大，如果所有因素都確定了，其結果實際上也已經確定了，也就談不上什麽風險了。所以要降低風險，就是要盡量減少不確定性因素。一般來說長期貸款要比短期貸款風險小，而固定利率貸款比浮動利率貸款要小。
如果你有大額短期債務到期，很大可能你並沒有足夠現金一次性還清到期債務，而需要用新的債務來償還。這每一次新債務的重新申請，都是一個很大的檻，如果這個檻你邁不過，很可能就會立即垮掉。而要跨過這個檻，有很多不確定因素，或者是不利的外部經濟大環境，或者是自己麵臨的暫時經營困境，都會影響到你是否會順利通過這個檻。如果每年都會有一次甚至是多次這樣的檻，就會大大增加經營風險。所以盡量避免大額短期債務是降低風險的最有效舉措。
在地產行業，每次危機到來時最先垮掉的多是建商和倒賣房子者，原因很簡單，他們都是利用大額短期貸款，建商一般是1~3年，倒賣者貸款期限一般少於一年，一旦出現意外情況，他們大多無力全部償還到期的資金，結局就隻有一個。
再說個很實際的例子，假如你花300萬買了個50個單元的公寓樓，貸款是230萬，5年期，但按25年期攤還。5年後貸款就會到期，假定此時貸款尚欠200萬，除非你口袋裏有200萬現金，否則你隻有兩種選擇，或者賣掉房產或者申請新的貸款來還掉前麵的貸款。假定你想選重新貸款。但如果此時發生經濟危機，信用市場緊縮銀行不肯借錢，那你的計劃就很難實現了。或者你想重新貸款，但卻由於經營不善，致使空置率增高收入降低因而導致銀行估值降低，比如銀行對房產的市場估值隻有200萬。由於大多銀行不會借貸市值的100%，一般最多不超過80%，若80%的話也隻能貸到160萬，你欠了200萬卻隻能借到160萬，也解決不了問題。這就是潛在的風險。
如果我們再聯想到上個世紀三十年代大蕭條時期美國的房貸政策及其造成的直接後果，就可以更清楚地理解這一點。當時的貸款大多是五年和五年以下的氣球貸，不少貸款是隻付利息的，這就意味著這些貸款需要經常地重貸來償還前麵的貸款，當然正常情況下可能問題不大。但在非正常情況下，無論是借貸者的收入降低，或者房屋的估值降低造成高的LTV值，都會使重貸失敗，造成貸款違約，大蕭條時期還真就發生了，當時貸款違約率最高時接近50%，慘重的經濟代價也直接促成了長期fully amortized貸款的誕生。
這就是為什麽我最喜歡30年常規固定利率貸款，這樣的貸款30年內不會有任何變數，盡可以把心放到肚子裏。而短期的商業貸款則不一樣，需要定期重貸，就會增加經營風險。
即便是30年長期貸款，也有浮動利率和固定利率，由於浮動利率的起始利率一般比固定利率要低，在實際操作中如果全部選擇浮動利率的話，十有八九真正交的利息要低。但選擇浮動利率增加了不確定性，從一定程度上講是增加了風險，我自己全部選的是固定利率，但我知道有些人為了提高現金流，部分選擇浮動利率的。
四．分散投資
有很多人喜歡把投資房買在一個固定的區域，比如自己家的附近以便於管理，這對於非經濟單一區域也不是不可以的。但對於經濟比較單一的地區，尤其是投資已經有一定的規模後，就得小心了。譬如有些小鎮，一家公司就是他們整個小鎮最主要的雇主，萬一這家公司倒了呢？ 還有些鎮依賴於政府部門諸如軍事基地，一旦軍事基地搬遷或關閉，就是個災難。大約2015年石油價格暴跌時，有一個投資者所有的4個投資房都在休斯頓的能源走廊區域，結果長時間租不出去搞得壓力山大。
在當下，還有一個比較現實的問題是，許多國家和美國的很多州正在大踏步地走向社會主義，主要體現在政策越來越傾向於租戶而不利於房東。 但美國有五十個州，各個州有獨立的政策和製度，就算有很多州的民眾選擇社會主義，也肯定有很多州的民眾繼續選擇資本主義。就像疫情期間，很多州根本無法驅逐不交房租的房客，但有些州就相對容易得多，如果分散投資的話，也能分散這部分風險。
當然分散投資不便於管理。
五．結語
財務風險管理最重要的是需要錢時能有錢，或者有途徑得到錢，所以保持足夠的現金儲備或信用額度最為重要，單憑好的現金流有時也解決不了問題。新冠危機中倒掉的很多公司也不能說平日現金流都不好，再者比如說你一個房子有很好的現金流，每年一萬多，那萬一你需要三萬來做一次維修呢？ 或者你有個20個單元的公寓樓，就算平日現金流再好，如果碰到政府的禁止驅逐令，超過一半的房客一年多都不付房租，單憑現金流你能否撐得下去？另一個就是像氣球貸這樣的短期貸款也會成倍地增加風險。
近些日子正在考慮自己投資的財務風險管理問題，可謂有感而發，就把它寫了下來！
作者：建寧 2020/9/3 (轉載須經作者本人同意)
我是在買投資房後大概4年後才意識到的，之前更多是憑著本能覺得沒有問題就可以了。現在意識到了，回頭看，發現自己這麽多年就像在裸奔，呼呼地冒冷汗。居然沒有出現大的問題，純粹是因為大環境好，個人運氣不錯。
現在總結一下個人的體會，就是房子和房子不一樣，特別是房子的定位（地點，價格，社區，城市等等）其實基本上決定了房產的主要風險因素。選一個長期風險低的房子，如果還能夠把好選租客的關，買好保險，遵紀守法，基本上可以規避了大多數的風險。然後是現金流和儲備金的管理。