歲月沉香
這世界很煩，但你要可愛。隻有你可愛，這世界才能變得可愛。
我在美國、台灣和中國大陸三地穿梭，並安家置業，除美國之外，在台北與大陸的住所皆為高層公寓。
台北的住家公寓大樓依法設有業主管理委員會和專業的物業公司，前者由住戶直選產生（義務服務），後者由業主管理委員會聘請和監督。
每年年末，台北住家公寓大樓會召開業主年終總結大會暨業主管委會換屆選舉。每家住戶派一人代表參加，匿名投票選舉。台灣的民主選舉非常的成熟，早已內化為日常生活的肌理，大到選總統，小到選業主管委會成員，整個民主選舉流程嚴謹，秩序井然，大家規規矩矩遵守規則，選舉很快完成。
台北這棟公寓樓業主管理委員會一共由七人組成：主任委員、副主任委員、活動委員、總務委員、維修和安全委員、財務會計和出納。管委會的職責與權限清晰而厚重，主要包括：（1）執行業主大會決議製定的方案，如：年度預算案、公共設施修繕案等；（2）統籌管理大樓公共空間與設施，如：大樓清潔衛生、花藝保養、電梯維護、車庫管理等；（3）大樓財務收支管理；（4）聘請和監督物業管理公司；（5）製止住戶違法行為；（6）維護住戶的安全。
在台灣，這些業主管委會的職責和權限並非自治的條款，而是政府部門明文規定，具有法律機製，受法律約束的。
反觀中國大陸，我和先生先後購置幾處公寓樓的商品房，包括我父母居住了二十多年的老樓，我從來不知道有什麽業主管理委員會，隻知道一個物業管理公司。我們所繳納的物管費全部由物業管理公司收取，他們如何使用的這些錢，收支如何？業主一概不知。小區環境裏到處是商家廣告，尤其在電梯內外，貼滿了各種廣告，而這些廣告收入全部歸入物業管理公司囊中，與業主沒有一點關係，業主沒有知情權和分配權。反觀在台北，我們的公寓樓內外素淨無痕，完全沒有任何的商家廣告，公共空間與商業毫不沾邊。
上月的年終總結大會上，台北住家大樓業主管委會和物業管理公司分別向住戶們匯報了年度的所有工作以及財務收支情況之後，征求大家的意見，是否今年上調一點物業管理費，因為現在什麽都在漲，物管人員的薪水要漲，維修保養費用等都在漲。有位先生當場就此議案提出了反對意見，他認為，我們大樓還有一筆數百萬的公共基金，為什麽不能動用這筆錢作為物業管理費用？為什麽有錢還要漲物管費？他的這句提問，也如同一道光，照出兩岸社區治理邏輯的根本不同。
他所提到的“公共基金”很有意思，這在中國大陸的商品房中是沒有的。
在台灣政府的建築法規中，有一項極具遠見的規定：所有建築公司，在拿到一項建房工程許可營業執照之後一年內，需要按照一定比例先撥出一筆款項放在當地政府相關部門，由該部門先保管起來，這筆錢就叫做“公共基金”。公共基金提取金額的大小，政府有嚴格的規定，依工程的總價按比例提取：建築造價在新台幣1千萬以下提2%；1千萬至1億元之間，超過1千萬部分提1.5%；工程總造價在1億至10億元之間，超過1億元部分提0.5%；工程總造價超過10億元，超過10億元部分提0.3%。
等到商品大樓建成交屋後，小區成立了業主管理委員會，然後，業主管委會再向政府部門申請，政府部門核實後，將那筆款項轉給業主管委會建立的專門銀行賬戶裏，這筆錢既非建築商資金，也非住戶的私產，而是用於處理大樓“重大項目”的集體儲備金，必須專款專用：
- 大樓外牆修補、屋頂防水
- 電梯或管線汰換
- 大樓消防設備更新
- 大樓門禁監視器升級
- 社區景觀植栽或公共空間改善
- 大樓天災意外緊急搶修
業主管委會在動用“公共基金”每一筆錢之前，需要向業主們報備，用了之後需要向業主們說明（尤其圖片說明）。我家先生擔任過一屆業主管委會成員，每個月都有一次管委會成員會議，討論大樓一些相關事宜，物管會經理列席參加。我們的大樓電梯外牆上設有一個大電子屏，滾動式隨時報告大樓最近的各項工作情況，以及每個月的財務收支明細。因為我們有時候要回美國或去大陸，先生不願再參與業主管委會工作。
在中國大陸的商品房，沒有這樣的“公共基金”，小區公寓樓出現任何大的修繕或更新事宜隻能臨時向業主收取。比如，重慶我父母家的公寓樓，十年前換了電梯，要求每戶平攤支付這筆錢，金額加在物管費裏麵收取。
我在前麵提到的那位住戶先生，他反對漲一點物管費，認為應該動用公共基金，後來業主管委會給他做了詳細解釋，說明公共基金這筆錢隻能專款專用，不能拿出來作為物業管理的一般日常費用。
台灣政府製定這樣的公共基金是一種延長社區大樓的壽命，維護安全品質的“長期保固”機製。公共基金如果用完之後，大樓的修繕和維護的費用原則上由業主們承擔，增收物管費。一些高齡的公寓樓，政府鼓勵更新重建，依據情況可以給予一些補助資金。台灣政府的這項法規，隻有一個目標：讓建築房屋活得更久，讓住戶生活更加安全。
自從我們住進台北這棟公寓樓，目前還沒有遇到重大的修繕和更新工程，唯有遇到兩次大樓的外牆清洗，據業主管委會報告，單次外牆清洗（包括住戶的窗戶玻璃外清洗）花費新台幣26萬元。目前，我們大樓還有幾百萬的公共基金。
每年年底的業主年終總結大會及選舉結束後當天，就是熱鬧的聖誕節文娛活動和聚餐活動，最後，還有令大家興奮不已的禮品抽獎環節，哈哈…今年我很幸運，在抽獎活動中中了頭獎—現金1000元和一個小禮品：）在大家的歡笑聲中，我忽然覺得，這輕巧的千元和小禮品，與沉甸甸的數百萬公共基金，竟共享同一份溫暖，這份溫暖源於：規則、契約和人情。
在台北的日子裏，這大筆返回的資金，默默地托住了樓宇的脊梁，也守護了日常的從容。
這是公寓樓大廳布置的今年大樓年終大會暨選舉會場，主席台是管委會七位成員就坐的位置。我們大樓住戶不多，共十八層，每層四戶。大會參加者一戶一代表，如果有事來不了的，可以委托他人投票選舉，需要委托書。（原創圖片）
今天，我為大家翻唱的是劉家昌先生作曲的台灣老歌《煙雨斜陽》，這首歌上世紀七十年代在港台流行，許多歌手都翻唱過。歌曲通過詩意的歌詞表達了對愛情的深刻感悟。歌詞中的煙雨和斜陽象征著愛情的短暫與美麗，反映了人生的無常和離別的淒涼。我翻唱的是蔡琴的版本。
一陣煙雨 你來自何方
好像愛情 你去向何方
一抹斜陽 你來時匆忙
好像愛情 你去時又匆忙
這人生也是一樣 就好像煙雨斜陽
美麗短暫 渺渺茫茫
離別時候 帶著多少淒涼
一陣煙雨 你來自何方
好像愛情 你去向何方
一抹斜陽 你來時匆忙
好像愛情 你去時又匆忙
這人生也是一樣 就好像煙雨斜陽
美麗短暫 渺渺茫茫
離別時候 帶著多少淒涼。
1/25 寫於台北
“ 選舉都是敷衍，事後也沒記錄” 台灣的選舉很認真和完善，一點不馬虎。
祝李子周中愉快！
“ 美國不少社區也有這樣應付修理的儲備金(Reserves)，專門用來修理房屋，如換屋頂，粉刷外牆等等。” 那也很不錯，跟台灣一樣。
海風姐周中愉快！
“ 台灣的公共基金模式特別有價值。” 謝謝XQQ認同。祝你周中愉快！
“ 我回上海看長輩二十五年左右的公寓樓，裏麵公共部分真的不怎麽樣。和我們這邊七十年代的都不能比。
就是新天地公寓，我女兒去過，說朋友家裏室內設計家具都是特別高級，而公共部分不行。” 我太容易覺曉和你女兒的感受。國內的社區大多數是這樣的，不管自己室內的裝潢，不顧整個社區的美觀。
覺曉冬安！
“ 大陸人，至少我的同代人從小就被洗腦，期待“救世主”，“明君”，“好領導”。。。” 棗泥說到點子上了，其實，真正的救世主是自己，是自己維護自己的權益。
棗泥冬安！
歌聲很好聽！
這首歌唱得也從容，那個年代味道濃。
我回上海看長輩二十五年左右的公寓樓，裏麵公共部分真的不怎麽樣。和我們這邊七十年代的都不能比。
就是新天地公寓，我女兒去過，說朋友家裏室內設計家具都是特別高級，而公共部分不行。
我家小小阿立嫂（小兒媳）的父母是台灣移民。親家兩口子的家人都在台灣，台北和台南。我們還沒去過台灣。今年計劃（希望！）11月份我們先回國，小小阿立一家之後來中國，上海玩兩天，然後到杭州呆一星期。接著我們跟著他一家去台灣。因為小小阿立嫂的假期有限，台灣隻能呆一周。
“ 大陸也是有“大修基金”的，業主在購房的時候繳納的，但都交到政府的房管部門了代保管了，小區如想使用（隻能用於維修，安裝電梯/換新電梯不屬於維修範疇，所以都是另外向業主收取費用），必須向房管部門提出申請，流程之複雜，拖得時間之長（足足兩年多），我作為業主曾經曆過一次，差點暈過去。” 我都沒有注意到大陸也有繳納“大修基金”，也許買房的時候隻顧一次性付完款，沒有注意款項的細節。不過，“大修基金”還是業主出錢。
謝謝麥子親聽歌和美言鼓勵！麥子親臘八節快樂！
“ 瑞典的公寓也有類似的委員會，委員好像不是大家選舉，因為這是一個吃力不討好的工作，沒有多少人願意當” 你說得是，做這樣的工作完全是奉獻，自告奮勇為大家做貢獻的人更值得讚賞。
祝小棒棒冬安！
“ 台灣有公共基金這一條款真是太給力了，減少owner的負擔。”是的，幾百萬不是小數目，可以做很多大樓維護的事情了。
祝小火花冬安！
大陸也是有“大修基金”的，業主在購房的時候繳納的，但都交到政府的房管部門了代保管了，小區如想使用（隻能用於維修，安裝電梯/換新電梯不屬於維修範疇，所以都是另外向業主收取費用），必須向房管部門提出申請，流程之複雜，拖得時間之長（足足兩年多），我作為業主曾經曆過一次，差點暈過去。
祝賀沈香親獲頭獎，今年一定好運連連！歌兒好聽，第一次聽這首歌，使勁鼓掌！祝臘八愉快，新周愉快！
是的，台灣和美國在社區管理上都有法規的。
雲兒冬安！臘八節快樂。
“ 美國的很多房有HOA， 壞的HOA非常整人， 認識一個人因為忘交HOA罰款， 房子竟被HOA拍賣， 最後她花了很多律師費才將房子保住” 美國這樣的做法也不對，說明法規還不健全，我覺得，在台灣不會有這樣的事發生。HOA也是由業主選舉產生的，業主們可以監督他們的行為。
祝雅佳園冬安！吉祥。
“ 國內的房子隻見收物業費，除了打掃公共衛生，啥也沒見維修過。樓房折舊很快” 飄飄深有體會，說得正確。
祝飄飄冬安！臘八節快樂。
“ 這需要一係列的製度配套才能實現，公共基金，依法管理，民主監督，財務透明，哪一樣都少不了。” 藍山一針見血，說得非常好。我覺得台灣在方麵都做得比較好，是實話。
台北的建築多數比較老舊，但是，不雜亂，人們雖然生活在舊的社區裏，但規規矩矩，和諧共處，基本設施保護得也好，舊而不爛。
祝藍山新周愉快！臘八節快樂。
“ 有序的管理很重要，美國這邊HOA管理費每年都漲，除了通脹，管理也缺乏監督，也很煩心的。” 暖冬說得是，監督很重要，沒有監督管理得不到落實。
暖冬冬安！臘八節快樂。
“ 大陸的房子維護很差，折舊迅速。”的確是這樣，而且小區裏亂遭遭的，五花八門的廣告很不舒服。業主們也不監督物業管理公司的工作，最後自己吃虧。
祝南瓜蘇冬安！
“大陸公寓房的管理可能要看哪一個城市和地區，我多年前在深圳蛇口的公寓房管理方麵相對完善，安全放心，” 你說得對，物業管理看城市和地區。深圳這家公司做得不錯。
謝謝姐姐聽歌和美讚！也謝謝的恭喜！哈哈…我以前都沒有抽到大獎，今年運氣不錯：）祝姐姐冬安！臘八節快樂！
祝博主冬安！
“ 中國公寓樓折舊快，然後居住人口就開始變化，繼而整個小區跌價（除了熱門地段和學區房），和管理方式也有很大關係。” 你說得太對了，現在國內很多小區的住戶是外地人，而且流失一樣流動，住戶們自己也不care物業公司怎麽做的。
祝可可冬安！臘八節快樂！
“ 監督他們的財務。美國的HOA社區業主管理委員會是類似的機構，代表全體業主依法行使共同管理權，維護業主共同利益。簡單說，就是業主的自治代表機構，權力挺大的，可以幹嘛，不可以幹嘛 ，管得挺寬！：）” 台灣這邊的業主管委會也是管得很多，所有的錢都是他們在管，但是，台灣要求財務透明，大筆的錢還是要征得業主們的容易，大的決議需要投票表決。
美菲兒冬安！臘八節快樂！
“ 中國的公寓管理似乎沒有什麽章法” 姐姐說得是，國內的物業公司沒有人監督和管他們，隨他們怎麽搞。這很不合理。
鹿蔥姐冬安！臘八節快樂！
“ 台灣的這種HOA看起來民主又合理。大陸的物業管理公司，有的不太給力。盡快賣掉大陸的房產” 國內的物業公司沒有人監督管理，隨便他們咋個整。是的，大陸的房子我們已經處理了一部分。
祝若敏冬安！
“ 我媽在上海的小區物業也隻有一個名字和形式而已，完全起不了作用。”是的，國內的物業公司好像沒有人管一樣，他們把物管費當成了他們賺錢的工具。非常不合理。
在意冬安！想起來了，今天是臘八節，節日快樂。
“ 我在美國買房子，堅決不要有hoa 的房子。國內的物業差別很大，收費也不低” 美國還好一點，國內的物業太差了。
祝梔子花周末愉快！
“ 前幾年佛州的熱門新聞之一就是，公寓大樓老舊，需要龐大的費用維修，但是住戶絕大多數是退休老人，沒有餘錢。。。” 所以說，台灣這種公共基金政策就能保障房子的維護。
波士頓大雪，碼農注意保暖！冬安！
有序的管理很重要，美國這邊HOA管理費每年都漲，除了通脹，管理也缺乏監督，也很煩心的。沈香新周愉快！
有些人隻想每個月省物業費，殊不知長久以往，物業缺乏正常維護資金，糊弄了事。最終受損的還是業主。問好沈香。
今天忙，來晚了，聽歌！有參與美國的HOA，監督他們的財務。美國的HOA社區業主管理委員會是類似的機構，代表全體業主依法行使共同管理權，維護業主共同利益。簡單說，就是業主的自治代表機構，權力挺大的，可以幹嘛，不可以幹嘛 ，管得挺寬！：）
沈香的歌聲好聽!
聽起來日常運作和這裏的HOA差不多，台灣的公共基金這一條款實在是太棒了。前幾年佛州的熱門新聞之一就是，公寓大樓老舊，需要龐大的費用維修，但是住戶絕大多數是退休老人，沒有餘錢。。。