賣房時，賣家都要和房產經紀公司簽署合同，裏麵陳述了有關價位，傭金，合同有效日期，服務內容等相關條款。但賣家在簽字前，真的仔細閱讀合同內容嗎？賣家是否正確地理解了條款？房產經紀又是否做了詳細解釋？
多倫多星報Toronto Star昨天（10/01/2020）的一篇報道（Know your commitment about paying a real estate brokerage commission before you sign a listing agreement）,討論了賣方合同裏關於傭金支付的界定問題。
先來看兩個案例：
2008年，多倫多賣家Richard和房產經紀簽合同，掛牌上市自家房屋，要價$199,900。上市後，雖然陸續進來幾個offer,但都沒達到賣家的理想價位。最後，一個買家以要價遞上offer，不過賣家還是沒有接受。之後，房產經紀公司要求賣家支付傭金，賣家拒絕。經紀公司隨即將賣家告上法庭，賣家敗訴。賣家不服，上述至高院，法院駁回，賣家又敗訴。法官的理由是“offer是否被接受，不是賣家拒付傭金的理由，因為合同裏寫明“隻要offer達到要價，傭金就必須支付“。“Acceptance of the offer is not required,” the court ruled. “The listing agreement clearly contemplated payment of the commission upon presentation of an offer at the full asking price.”
另一個案例發生在2017年，賣家Marlene和房產經紀公司簽署賣方合同，掛牌價$900,000。沒多久，房子以要價出售。但後來由於買家貸款問題，房產交易失敗。房產經紀公司要求賣家支付傭金，賣家當然拒絕。隨後，經紀公司以“拒付傭金“為由，將賣家告上法庭。後因為媒體的介入，房產經紀公司撤述。這個案例雖然有個理想結果，但賣家也為此搭上了無謂的時間和精力。
原文章的作者Bob Aaron是多倫多房產律師，也是多倫多星報的專欄作者。他告訴我，促使他寫這篇文章的，是自己經手的一個真實案子：一個客戶找他看賣房合同，他發現，其中關於傭金條款的陳述是““for any valid offer to purchase the property from any source whatsoever obtained during the listing period and on the terms and conditions set out in this agreement.” 即隻要是合同有效簽署，賣家就須按規定，按時支付傭金。
Bob說，有效（valid）是這句話的關鍵詞，但合同裏並未就有效性做一個必要和完整的說明。什麽樣的合同可以被認定為“有效（valid）合同”，除了上述案例中可能發生的事件，還包括“如果發生意外事件，比如火災，水災，導致無法交接過戶，合同是否還繼續有效？如果因為產權注冊侵權影響交易，合同是否依舊有效，要繼續執行？如果因交割日期調整，雙方無法達成一致，導致交易中斷，合同是否還繼續有效……”這些問題都沒有詳細的說明。而一旦發生糾紛，賣家就會非常被動。
我問Bob，賣家簽合同前，找律師過文件的多嗎？他說“非常少“。其實這些條款提早發現，刪除即可，或根據協商原則，做一些針對性說明的補充條款，以避免潛在麻煩。
北美是個契約社會，非常注重對合同的遵守和履行。所以，簽字前，一定要仔細閱讀，尤其是其中關於金錢交易的利益部分。
原文鏈接：https://www.thestar.com/life/homes/2020/09/30/know-your-commitment-about-paying-a-real-estate-brokerage-commission-before-you-sign-a-listing-agreement.html
此文作者 Tina Jia是一名專業貸款經紀，業餘時間寫一些行業內相關文章，旨在把那些晦澀難懂的專業知識和信息，用最白話的形式傳播出去，幫助到每一位讀者和客戶。
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