紮克說
一個經濟的旁觀者
由於今年3月份疫情的爆發，加拿大在今年陷入了自1961年經濟對比數據統計以來最大的衰退，二季度GDP收縮了近40%，失業率突破10%，但與此同時，房地產市場卻逆勢上漲，銷量和平均成交價都創下近五年來的新高。經濟陷入衰退，樓市卻熱火朝天，為什麽我們會看到如此兩極分化的情況？通過這篇文章，我將分析這背後的邏輯，並闡述我對2021年加拿大樓市的觀點。
加拿大樓市在今年二季度經濟重啟後迅速升溫，主要歸功於四大刺激因素：超低的基準利率；失衡的供給關係；量化寬鬆引發的成本上漲以及人口流動的變化。
1.今年3月份疫情爆發後，加拿大央行迅速把基準利率從1.75%降至0.25%, 這已經追平了2008年次貸危機時的利率水平，受此影響，加拿大各大商業銀行也都大幅下調了房貸利率水平，目前市麵上低於2%的房貸利率已經非常普遍，而且預計未來幾年內都會保持在一個很低的水平。眾所周知，低利率有助於推動購房需求，而央行的超低利率政策無疑是造成房地產升溫最大的推手。
2.由於3、4月份加拿大全國的經濟陷入關停狀態，導致大量的新房建設停滯，與此同時掛牌的二手房因為疫情也從市場上大幅消失，造成市場上的房屋庫存量驟減，但購房的需求並沒有減少，隻是因為疫情而被抑製，於是當經濟重啟後，大量的購房需求得到釋放，需求暴增，但供應量卻並沒有顯著增加，甚至在某些地區還出現了減少，市場的供不應求最終導致了交易量和房價的井噴。
3.在央行把基準利率降低至零附近之後，實際上已經用盡了常規的貨幣政策，但為了刺激經濟，又采取更為激進的非常規貨幣政策，也就是量化寬鬆。通俗講量化寬鬆就是央行通過增加法定貨幣的發行量，從金融市場上購買大量的資產，從而向市場釋放資金流動性，但它最直接的代價就是推高資產價格，導致物價上漲，對房地產來說，一方麵是更多的資金流入了市場，另一方麵也造成了各種建築材料和相關建房成本的快速增加，最終反映到房價上。
4.疫情加劇後，受衛生安全和居家辦公原因的影響，很多在市區生活的人開始將家從市中心搬到郊區，從而推高了郊區的住房需求，另一方麵，港版國安法事件的發生使很多高淨值港人移民至加拿大，這也間接造成了購房需求在特定區域的增加。
上述這些因素，就是造成今夏加拿大房地產市場火爆的真正原因。但是，這種與經濟基本麵背離的繁榮，不僅不會持續，反而會加劇問題的嚴重性。我認為在2021年下半年，加拿大房地產市場將迎來一場和2008年同等規模的崩盤，接下來我將從三個方麵闡述我的觀點。
引發樓市崩盤的第一個導火索是驅逐率的上升。雖然疫情期間，加拿大各級政府都出台了各種幫扶政策保護租客的利益，但是，隨著疫情的持續，會有越來越多的租客將無力承擔房租，驅逐率會顯著上升，這意味著出租市場的供應量將大幅增加。出租房源的增加，同時意味著更多業主失去了租金的收入。在加拿大，有很多業主依賴租金為生，一旦這些租金收入大幅減少，那麽將有大批業主會因為無法承擔房貸或其他開支而將其房屋出售。這將導致市場上的的二手房供應量大幅上升，與此同時，人們的收入由於經濟衰退而下降，對購房的需求也會不斷萎縮，最終引發房價的下跌。
第二大導火索是抵押貸款拖欠率的上升。為了緩解房貸危機，自3月份開始，加拿大各大銀行都陸續推出了房貸延期還款的活動，期限從3個月到6個月不等。目前已經有上百萬擁有抵押貸款的家庭獲得了銀行的還貸延期，從10月份開始，大部分的延期活動將結束，與此同時，聯邦政府的CERB 資助項目也已經在本月3號到期，這意味著大量的房貸持有者將開始恢複供款，但問題是，這其中有很多人仍舊處於失業狀態，或是收入出現了明顯下降，因此，無法按時還貸的問題將在未來幾個月內逐漸浮出水麵，如果銀行無法按時收回貸款，用不了多久，銀行將出現大量壞賬，當銀行手中的不良房貸過多的時候，銀行就會向市場上拋售這些資產，導致房屋供應大幅增加，與此同時，市場上又沒有足夠的買家去消化這部分庫存，從而導致房價迅速下跌，這時候，人們將急於把手中的房產變現，最終引發全局性的樓市崩盤。
第三大導火索是居民和中小企業因債務問題惡化而引發的斷供潮。今年二季度，加拿大居民房貸占GDP的比例已經達到84%，而去年同期這個數字隻有69%。如此龐大的房貸比例將會嚴重拖累GDP的增長速度。在加拿大，居民的消費是維持經濟增長的重要驅動力，而中小企業又是吸納就業，提供稅收最重要的一環。在經濟學上，一個人的消費，是另一個人的收入，如果前者失去了工作，那麽他可能就會減少每周外出消費的次數，減少日常的開支，總之減少一切不必要的開銷。這對於中小企業，特別是小微企業來說，就意味著營收的減少，當情況惡化時，他們就會削減員工數量，削減債務，當情況還無法改善時，他們就會賣掉自己的房產以償還銀行債務。
由於CERB的幫助，使得加拿大居民在第二季度的可支配收入不僅沒有減少，反而增加了10.8%，對於很多低收入者來說，獲得CERB的收入甚至比他們在疫情之前的收入還要高，再加上政府對中小企業的工資補貼政策和銀行的小企業貸款幫扶政策，乍看之下，加拿大經濟的衰退看上去並不明顯，但這些政策隻是暫時掩蓋了經濟的嚴峻性。彭博社在9月份對加拿大中小企業進行的一項調查顯示，隻有29%的商家恢複到了正常的營收水平，考慮到目前還在進行中的工資補助項目，這一數字無疑是令人不安的。隨著第一輪救市措施在第四季度的逐步結束，如果聯邦政府在年底前沒有出台新的刺激政策，失業率很可能將在明年上半年迎來大幅反彈。
當失業率居高不下，很多人就會因為無法償還房貸而出現斷供的局麵。從目前來看，風險主要集中在酒店、寫字樓和商場等領域，這些行業的日常開支巨大，需要大量的現金流支撐，如果沒有持續穩定的收入進項，它們將無法正常運營。當現金流斷裂後，業主無法再向銀行還貸，這些物業就會從資產變成負債，銀行將這些物業收回後，就會極力將其出售，如果市場中待售的物業過多，將會引發供需關係的失衡，從而導致價格的下跌。從目前來看，辦公樓的出租率在第二季度下降了3.1%，某些大型城市市中心的空置率已經超過25%，如果供需關係持續惡化，那麽租賃市場需求下降的影響，將在不久後傳導到住宅市場。一旦住宅市場的供應量暴增，房價暴跌將成為必然。
很多人之所以願意投資房地產，是因為它杠杆大，相比實業投資周期短，回報率高，而且相對於現金和其他金融產品，房地產屬於固定資產，在通脹發生時具有一定的保值功能。但是，這一切的前提必須是經濟持續性的增長，如果經濟陷入衰退或滯漲，這些杠杆就會從利潤變成巨大的窟窿。現在我們表麵上看到銀行的利息在下降，貸款難度降低了，但實際上，銀行同時也在背後收緊貸款的條件，隻有那些高收入，信用等級高的優質客戶才能獲得貸款，而大多數資質一般或者不合格的貸款者都會被拒之門外，這便加劇了房貸違約的風險，最終引發係統性的金融危機。
所以，以加拿大目前的宏觀經濟情況，是無法支撐房地產市場在這個夏天所發生的一切的。無論你是已經買房或是打算買房的人，現在最重要是把你希望發生的情況和目前正在發生情況劃分清楚，聚焦真實的經濟數據，而不是對市場盲目樂觀，麵對即將發生的危機，重新審視你的資產風險和承受能力，提前做好準備。最後由衷的希望每一位耐心閱讀完本篇文章的人，都能站到這場財富轉移正確的一邊。
