商業地產不都是老虎：NNN的轉租風險

回顧

 

 

前麵一回說到，NNN地產在租約裏麵的違約風險，是可以通過分析租戶的信用和財務狀況來規避的。

 

同樣重要的是，如何規避原有租戶離開之後，難以招租的風險。

 

NNN地產，尤其是單戶、高信用等級的，租金水平往往高於市場其他商業地產很多。這種現象在餐館、藥店、銀行這樣精裝修的設施裏麵會更為突出。租金高的 原因不僅在於裝修，而且在於地產本身給租戶帶來顧客的能力。例如，緊挨著WALMART(沃爾瑪）超市中心的麥當勞往往租金很高。這是因為沃爾瑪給麥當勞帶來了大量的客流。

 

但如果沃爾瑪停業了。這個麥當勞的生意就會下降。等到麥當勞離開，每尺的租金或許會從$50降到$15。這就是轉租的風險。另外，麥當勞的裝修對於新租戶來說也用不上了。這也是租金下降的原因。

 

 

這個轉租風險，讓許多希望進入商業地產的地主望而卻步。今天就說說，轉租風險應該怎樣規避。

 

 

找麵積小一些的地產

 

 

原因在於麵積小的地產，麵向租戶的範圍大。小地方很多租戶都租得起。麵積太大，適用的租戶就這麽幾類BIG BOX租戶：大型超市、健身房、建材店、百貨商店。同樣情況下，小的商業地產招租要容易得多。大型商產的持有成本也高，空置費用大。

 

在人口密集的大城市，因為大租戶多，通常還是可以很快地找到替代租戶。最近，在洛杉磯有許多ORCHARD SUPPLY 建材店因為公司破產而關門。我們社區的這個也關了。但因為地段好，很快就被另外一家建材五金店ACE HARDWARE替代了。所以這一點也需要結合市場大小來評估。

 

 

查看市場的租金水平

 

 

查看一下同樣類型的商業地產的市場租金水平，和有意向購買的地產租金水平做對比。看看是否基本一致？

 

如果差不多，這就說明即使將來店鋪空了，也可以轉租給其他類似的租戶。

 

這是投資地產需要做的一個必修課。裏麵有許多學問。首先，要拿APPLE 來對比APPLE。如果投資的是臨街、信用等級高、麵積為2000尺的快餐店，就盡量要用滿足所有條件的、同類區域的快餐店來對比。否則，不是高估就是低估。高估導致風險，低估導致不作為而失去投資機會。

 

如果評估下來，現有的租金和市場租金差不多，那麽轉租的時候還是可以找到出類似租金的別的租客。隻是要花一些錢，支付招租的經紀的傭金，和滿足租戶要求的改造費用。

 

 

評估地段好壞和持久性

 

 

這是考驗地主投資能力的關鍵點。商業地產的魅力也在於此：充滿了挑戰，也提供了機遇。

 

怎樣才是好的地段，可以有效地被不同的租戶使用50年，100年？

 

首先是一個穩定、健康發展的社區。人口增長、收入增加、犯罪率下降、居民知識修養高。不能有太多的空地。初級的地主往往隻看到需求麵（人口和收入的增加），而忽略了供給麵。也就是地段的“壟斷”地位或“稀缺性”。德州南部的人口增長很快，但那裏的房子升值並不是最快的。原因就是那裏的供給麵沒有太多的限製。

 

其次是地段要在顯眼，方便出入的高人潮的通道中。查一下TRAFFIC COUNTS，周邊都有什麽可以吸引人潮的設施，例如地鐵站、學校、醫院、大型的MALL等等。不僅要靜態，還要動態地看。學校和醫院是不是要搬家，MALL是不是要關門？

 

最後要看微觀的局部。這個商業地產的停車位是否方便，充裕？可視性是否好？設計層高是否過時？商業中心的其他租戶是否給力？

 

10多年前，我接觸的第一個商業地產項目，是在實習期公司收購芝加哥的一個商住混用樓。開發商蓋了一多半，CONDO賣不出去，欠了銀行的債還不掉。實習的地產公司找到銀行，把這個債務低價收購，並通過法拍獲得了項目的所有權。把剩下的建設施工工作做完，CONDO賣不掉，我們就改為出租，結果很快就租出去了。但是一樓的兩個商業店鋪不好租。不好租的原因是停車不方便。這個樓的位置在一條時速很高的大路上。街邊有停車位，但因為車速很高，不容易減速停下來。所以，微觀局部的設計缺陷，也會成為投資地產的硬傷。

 

 

 

查看租戶的銷售額

 

 

這是評估地段好壞的一個參考。銷售額高的，不一定都是地段好的功勞。但銷售額高，會是一個好事兒。如果租戶還提供整個損益表，這就更好。可以看看商鋪的整個財務狀況。

 

許多租約沒有讓租戶報告銷售額的義務。地主可以過去看看停車的數量，店裏麵的熱鬧程度，來感受一下。做一個判斷。