出租公寓盡職調查清單（供參考）

1. 基本描述

• 名稱和地址
• 麵積和戶型
• 建築年份和承建商信息
• 曆史成交價

 

2. 出租信息和出租規則

• 租約匯總表(Rent Roll)
• 每戶租約
• 租戶的其他記錄，包括：申請表、租戶信用報告、押金、房屋檢查和維修記錄等。
• 租戶入住批準規則、申請費和押金規則、租約長短規則、租約期滿後押金扣除規則和步驟、寵物規則（數量、大小、收費）。
• 市場招租信息
• 市場招租計劃
• 廣告發布記錄
• 網站等互聯網宣傳信息
• 周邊競爭戶型租金和入住率調研報告

 

4. 財務報表

• 近三年的年度損益表
• 近12個月的月度損益表
• 近6個月流水賬
• 本年度預算
• 近兩年的審計報告
• 近一年的租金遲交、欠繳報告
• 提前預付租金報告

 

5. 運營管理信息

• 近3年月度入住率信息
• 潛在租戶詢問報告(Traffic Report)
• 銀行賬戶和報表

 

6. 市場調查

• 所在城市和周邊社區研究。包括：居民人口密度、人口增長、平均收入、犯罪率、交通便利性、出入便利性、綠化噪音、就業區、商業服務配套等。
• 周邊同類公寓租金和入住率
• 周邊在建和規劃建設公寓狀況
• 最近幾年租金和入住率變動情況
• 周邊同類公寓售價，包括單位麵積價格、資本化率(Cap Rate)

 

7. 運營成本

• 辦公行政費用General and Administrative)。包括：一年內的辦公消耗品、設備租賃費用、會費等.
• 管理人員報酬(Management Payroll)。如果外包給物業管理公司，每月的管理費。需要提供管理合同。
• 維修人員報酬(Maintenance Payroll)。如果外包，支付給維修人員的人工費用。
• 招租廣告費用。
• 水電氣等費用。近3年的每個賬戶的月度賬單。
• 維修費用。近三年的維修記錄，包括經常反複維修的問題。
• 地產稅。近兩年的地產稅稅單。收購後地產稅金額的預測。
• 保險。所有的保險文件、近三年的索賠記錄。
• 建築主要部分和設備更新儲備金。需要考察建築和設備的新舊和狀態。

 

8. 庫存和設備

• 辦公室
• 活動中心
• 修理中心
• 泳池
• 電器

 

9. 三方專業報告

• 環保測評報告(Phase I and Phase II)
• 估價報告
• 物業檢查檢測報告
• 土壤報告
• 蟲鼠災害檢查報告
• 建築結構檢查報告
• 排水檢查報告
• 抗震加固工程報告
• 洪水區報告
• 消防檢測報告
• 建築各部分使用年限分析報告

 

10. 貸款

• 賣方貸款提前付清和轉讓條款
• 買方的貸款文件

11. 法律文件

• 政府租金上漲控製法規(Rent Control Ordinance)
• 賣方承諾地產符合州政府和地方政府法規的書麵記錄

 

12. 建築施工文件

• 建成建築測繪地圖(As-Built Survey)
• Site Plan
• 建築、結構、機電、上下水圖紙
• 建築商、分包商、材料供應商信息
• 保修文件
• 公寓樓每戶位置示意圖

 

13. 服務合同

• 園林綠化
• 清潔打掃
• 掃雪
• 清理煙道
• 害蟲清理
• 自動販賣機
• 投幣洗衣機
• 保安設備和人員
• 有線電視、網路
• 泳池清理
• 辦公設備租賃合同
• 廣告招租服務
• 物業管理合同
• 商業許可(Business Permit)