盡職調查都做什麽？

盡職調查的目的是對收購地產做一個全方麵的調查分析，確定投資的可行性。由於盡職調查需要花費巨大的人力和資金，投資者在正式的盡職調查之前，都應該做一個較為全麵的初步分析，確認投資物業大體上的可行性。

在確認意向，簽署合同之後，正式的盡職調查的主要內容有：

1. 地產狀況評估(Property Condition Assessment/PCA)。類似於購買住宅的Home Inspection。 很多時候，貸款機構有他們認可的公司來做PCA。
2. 投資財務分析預測。這是盡職調查的一項重要內容，直接關係到投資的財務可行性。財務分析的核心部分是建立現金流預測模型。建立模型的關鍵步驟在於確定影響現金流的變量：租金、租金漲幅、入住率、非租金收入、地產稅、保險、運營成本、貸款、通脹率、退出時售價等。賣方的銷售文件中通常包括現金流預測。但是買方必須做獨立的分析。賣方的分析往往是基於最樂觀的假設。
3. 環保測評。通常需要做一個初步的PHASE I報告。如果報告顯示該物業在曆史上存在環節隱患，例如地底下埋了幾個廢棄的儲油罐，有可能汙染了周圍的土壤。這就需要看這個隱患是否已經被消除，是否已經獲得了州政府的No Further Action Letter，表示環境隱患已經基本消除了。除了環保測評之外，投資人也需要核實地產沒有處在洪水區內。
4. 租約、管理服務合同等從賣方帶過來的法律合同。
5. 產權保險報告，也就是Title Insurance的Preliminary Report。投資人需要了解:一個地產實際上並不僅僅賣方一個受益權利人。政府、銀行、鄰居、承包商等和地產有關係的單位或者個人都有可能對地產有一定的權益。政府要收地產稅，銀行有按揭抵押權，鄰居或許有借道通過的權利(Easement)，承包商有權對未付清工程款的地產注冊施工債務(Construction/Mechanical Liens)。產權報告的作用就是披露所有這些潛在的債主和利益相關者是否在地產裏麵還有未了的瓜葛。
6. 貸款文件。