同樣是收購現金流平穩的項目，什麽類型的地產風險更高？

我們常說，酒店、養老公寓、寫字樓、Big Box的零售和服務設施是相對高風險的投資。為什麽呢？

因為導致這些類型項目失敗的不確定因素更多。

大體來說，導致項目失敗的因素有：

1. 房地產本身的因素。例如設施和社區老化、產品設計定位失誤等。這一因素是所有類型的房地產都不可避免的。
2. 房地產管理運營的因素。例如管理團隊做出了錯誤的決策、運營出現事故等。不同類型的地產管理運營的因素含量不同。酒店和養老公寓的管理因素非常高。而淨租賃地產的管理因素基本沒有。
3. 經濟周期導致市場波動的因素。例如經濟危機下，需求下降，租金收入降低。不同類型的地產受這一因素的影響不同。酒店和非剛需的零售設施受這一因素的影響很大。而剛需類的出租公寓和高信用等級剛需類的淨租賃地產受這一影響的因素較小或基本沒有。
4. 消費習慣、科技、政策變化導致市場波動的因素。例如網購增加，倉庫需求增加而百貨商場的需求減少。另一方麵，貿易戰會減少倉庫的需求。

同樣是收購已經穩定的現金流項目，低價位的出租公寓和豪華酒店相比，風險要小得多。在經濟危機下，市場對低價位的出租公寓的需求量不會有太大變化，因為這是剛需。而對於豪華酒店的需求，則會顯著降低。公司會消減出差和會議，個人會需求度假團聚。

對於普通的地產投資者來說，很難駕馭這些不確定因素，化風險為利潤。可以選擇受失敗因素少的地產類型，例如出租公寓和高信用等級的淨租賃地產。

對於有著管理經驗或敏銳把控市場波動因素的局內人，他們有能力成為這些不利因素的弄潮兒。從而可以投資這些類型的地產而獲得更高的利潤。