什麽是房地產的“生長周期”？它如何影響房地產的投資風險？

每一個房地產從無到有，從有到無，都有它的生長和衰老周期。具體來說，房地產的生長周期需要經曆下麵幾個階段：

1. 開發期。這是開發商發現機會、繪製藍圖、雇傭建築商施工的階段。 這一階段的投資風險最高。
2. 出租期。這是開發商尋找租戶，租用房地產的階段。這一階段的投資風險較高。
3. 穩定期。這是房地產成熟運營的高峰期。房地產創造的收入穩定增長。這一階段的投資風險最低。投資者應該努力尋找預期穩定期長的地產，也即“長壽”型的地產。
4. 衰退期。這時候的房地產及其社區開始出現老化、功能和建築質量慢慢被淘汰。房地產創造的收入開始波動，並逐步下降。這一階段的投資風險較高。
5. 改造期。這一階段類似建設期。開發商或地產公司收購改造，將房地產重新定位定價，使地產重新創造穩定的收入。這一階段的投資風險很高，類似開發期。

開發項目需要從土地收購、政府批準、設計施工、市場消化、穩定運營多個步驟之後，才能產生穩定的運營現金流。所以，開發項目的風險比收購穩定現金流的項目要高得多。從房地產周期的角度，投資的時間離房地產的穩定期越遠，投資風險就越高。