購買商業地產時，應該如何出價？

投資者需要牢記：房地產的價值的最終決定因素不是麵積的大小，不是地段有多中心，不是造價的多少，而是房地產本身的一些特征可以幫助它的使用者（租戶）賺到更多的錢。如果你的地產是讓租戶趨之若鶩，爭相出高租金來追求的優質地產，那麽恭喜你，你投資了一個高價值的房地產。否則，麵積再大、裝修在富麗堂皇、地段再中心的房地產，也有可能一文不值。

所以，而確定市場價值的最主要方法是根據地產的運營收入、預期的現金流、以及預期的投資回報率來估算地產的價值（Income Approach)。例如，一棟出租公寓的貸款前淨運營收入為10萬美金，市場的預期投資回報率（Cap Rate)為5%，那麽我們就可以用10萬美金除於5%，得出200萬美金的公寓市場估價。對於運營收入尚未穩定，地產本身有很強的改造增值預期的，我們還可以通過預測投資周期內現金流、用風險折扣貼現率(Discount Rate)來求淨現值的方法（Net Present Value Method)的方法來估價。

除了收入推算法之外，投資者還可以參考其他類似地產的每平方英尺單位售價(Sales Comparable Approach)和重建成本方法(Cost Approach)來估價。但參考售價和重建成本評估法隻能作為輔助的參考方法。

當然，除了地產本身的價值之外，投資者還應該考慮買賣雙方的成交願望、其他買家的數量和價位、貸款成本等因素，來決定如何出價。這些是出價的微調因素。