【他鄉明月｜生活】第071期 在美國，房東和房客誰是大爺？

【他鄉明月｜生活】第071期 在美國，房東和房客誰是大爺？

嗨，聽到我聲音的親人和朋友，你這個星期過得怎麽樣？我是三小姐曉鸝。

 

我這個星期沒什麽出彩的，就是平平常常普普通通的日子。不過今兒和我老公閑聊，說到紐約一個房東被惡房客欺負的事，倒讓我們很是感慨。所以，我索性來聊一聊美國的房東和房客。

 

那，你覺得房東和房客誰是大爺呢？我猜一般人的第一反應當然是房東啊！你看，房子是房東的，租賃合同是房東起草的，房客得交押金交房租，損壞了東西還得賠償，房東明顯比房客有主動權，當然什麽都是房東說了算，想讓住就住，不想讓住就趕出去，房東不是大爺誰是大爺？對吧？嗯，其實，大多數的房東和房客都是好的，房東不是那麽無情，房客也沒有那麽無助，並不是非要爭出個大爺不可。不過，總的來說房客屬於弱勢人群，在房東麵前多多少少有點氣短。但在美國，房東有時候還真不一定是大爺。這是怎麽回事呢？

 

你知道，美國雖然也有很多問題，但相對還是法律健全的國家，一切都是依法而行。首先，美國有一個聯邦的“公平住房法”，規定房東不能出於種族、膚色、信仰、年齡、性別、出生國家、家庭類型和殘障等原因歧視租客，不給他們租房子或者隨意終止租房合同，把房客趕走。有些州的州法，在這些方麵的法律比聯邦法還嚴格。

 

當然，房東就更不能出於報複心理趕走房客。這什麽意思呢？就是說，在租住期間，如果因為各種原因引起房東不滿，他就找借口把房客趕走是不行的，在美國是違法的。你知道，房客隻負責住在房子裏，房子裏所有的東西出了問題，都得房東負責處理和維修。有些房客事兒就特別多，今兒這裏有問題，明天那裏有問題，天天打電話找房東。假如處理不及時，他就有理由要求減免房租，甚至控告房東。比如說，因為漏水造成房子發黴，房客嫌房東除黴不徹底，報告了地方政府的衛生部，引起了和房東之間的矛盾。如果這時候，房東想因為這個原因，就把房客趕出去就是不行的，是違法的。有可能造成矛盾的原因有很多，我之所以這會兒專門把黴菌提出來說，是因為這是美國租房子的時候，房客特別看重的一件事。說實話，我以前對房子發黴這件事完全沒覺得有什麽重要，美國的房子基本上都是木質結構，木頭可不很容易就發黴嗎？尤其在雨多的地方！我們老家也是木頭房子，很多人家的房子裏都有黴味兒，誰也沒覺得怎麽樣。可是到了美國就不一樣了，因為黴菌可能導致種種急性或慢性疾病，甚至引起非常嚴重的後果，美國人過敏體質的人又很多，所以對這個事就特別重視，有黴菌的房子就是有很大問題的房子，老美是很忌諱的。

 

一般情況下，房子租出去的30天之內，如果房東不滿意房客，是可以隨時終止合同的。而且，當房客不能按時繳納房租的時候，房東也是有正當理由把他們趕出去的。對，按理說是這樣的。可是，就算房客拖欠房租，在美國房東也不能自己動手把趕房客出去，千萬千萬不能像在國內有些人那樣強行驅逐，什麽斷水斷電、換鎖、把房客的東西扔出去什麽的。因為這種方式在美國是違法的，如果房東真的這麽做了，就會召來大麻煩。所以，想要把不交房租的房客趕出去，就必須經過法律程序。可是在美國，有個所謂的“30天法則”：法律規定，房客住滿30天就算是居民了，他不交房租而且賴著不走的時候，房東就隻能向法院申請“強製驅逐令”。可是，從房東書麵通知房客搬走，到申請驅逐令，到警察強製執行驅逐令，到房客最後搬走，往往要花費幾個月甚至更長的時間，前後加起來，房東就要損失很多錢。這還算是順利的。有的州或縣，還規定某些特殊類型的租客是受到保護的，比如一定歲數以上的老人，不能因為他們沒有按時繳房租就把他們趕出去。 或者說，居住了一定年限的，比如10年以上的老住戶，房東就不能因為他沒有按時交房租把他們趕出去。這種情況下，那房東就隻有自認倒黴。

 

說到這兒，你可能會說：這些都是可以理解的吧？相比較房東，房客當然是弱勢人群，對他們有一些保護也是應該的，對吧？對！這些情況還可以理解。可是，最討厭的是遇到無賴房客。在美國，就有這麽一群人，非常熟悉房屋出租的法律，專門鑽法律的空子，成了“職業霸王房客”，英文裏有個詞匯是專門說他們的，叫作Professional renter。這種時候，法律就成了地皮無賴的保護傘，房東反而因為法律條文的約束，對他們無可奈何。這些人往往在最初表現得都很好，等過了30天，甚至開始的一兩個月都會按時交房租，等房東放鬆警惕，不能無條件驅趕他們的時候，就原形畢露，用各種借口惡意拖欠房租。我老公給今兒給我說到的，就是這樣的情況。那個在紐約的房東，他的房客已經欠了兩萬多房租了。但是，因為疫情，美國政府出台了一個叫“緊急租金援助計劃”的條款，紐約州又出了禁止驅逐令的條款，政策上是向房客傾斜的。在這種情況下，房東是很難驅逐欠房租的房客的。如果說房客真的很窮，實在交不上房租也還情有可原。問題是那個房客自己當老板，有好幾家店，生意還很紅火，常常出去旅遊。開始的時候他還按時交房租，可是，自從他有了一個做房產經紀的未婚妻之後就變了，就開始故意拖欠房租。因為他的未婚妻特別熟悉法律條文裏的漏洞，就鑽空子偏偏不交房租。那個房東忍無可忍，請了律師打算上法庭。結果你猜怎麽著？律師給的建議是：為了避免更大的經濟損失，最好的辦法是和房客商議，免除所有拖欠的房租，額外再給他三個月的時間搬出去。因為，如果要請律師打官司，前前後後這個案子最起碼要拖兩年多，最後還不見得能要回來拖欠的房租。而且，他還得付律師費什麽的。因為在起訴的過程中，房客可能會找各種各樣的理由來拖。房東哪裏經得起這樣拖來拖去？尤其是私人的小房東，遇到這種無賴，大多數都是息事寧人，花錢買教訓。

 

那你可能會疑惑，美國不是一個法律健全的國家嗎？難道對這樣的房客就真的沒有辦法，讓他們這樣欺負房東？當然也不是。就像這個例子，律師也說了，如果房東咽不下那口氣，也不在乎錢，一定要讓無賴的房客承擔法律責任，那就把法律程序走到底，不管拖多久，花多少錢，把案子辦得清清楚楚。那麽，房客一旦輸了官司，就要償還房租，最重要的是在他的信用記錄上就留下了案底，他以後無論再租房子或者去銀行貸款什麽的，就會很難。因為美國是一個信用製國家，一旦信用記錄留下了汙點就會寸步難行。可是，現實是一般的小房東哪有時間和金錢和這樣的無賴拖？這個紐約的房東就是處在左右為難的境地，想息事寧人吧咽不下這口氣，想把房客告上法庭吧又拖不起那個時間，這才上網求助，問問其他老房東的意見。你知道嗎？他的帖子下麵跟了好幾頁的留言，大多數老房東都勸他聽律師的建議，就此打住。但也有強烈支持他打官司的，給惡房客一個教訓。不知道那個房東最後會怎麽做。其實，這個例子還不算最糟的，因為房客是老板，算是有償還能力的。房東要是拗到底，他是有可能拿回來拖欠的房租的，而且給無賴的房客留下案底的。但很多時候，房客沒有任何償還能力，就算官司贏了，房東也拿不回來欠款，自己不但要倒貼錢，而且還要貼進去更多的時間和精力，得不償失！而且，還有個別特別惡毒的房客，在房子裏堆滿了垃圾不說，還在搬出去之前故意糟蹋房子，在牆上塗鴉，往地板上潑油漆，把樓梯或者扶手搞破，甚至有人把牆都砸出一個洞的！等他們搬走，房東光是善後又得花很多錢、時間、和精力。

 

所以你看，在這種情況下，誰是大爺，房東還是房客，這不是明擺著的嗎？

 

我記得第8期，我講美國房子的那期節目的時候，提到過租房子的事。這兒我再簡單說幾句。在美國，大約有1/3的人會租房住。出租的房子有兩大類型，私人的和公司的。私人出租房子又分兩類，一類是整棟房子都是用來出租的，房東不和房客住在一起。很多人，反正我知道的很多華人，一般從小房子換到大房子之後，就會把小房子拿來出租。就像我們當年在波士頓的時候，那棟別墅有三層，每層都租給我們不同的住戶。另一類是房東和房客住在一棟房子裏，比如有些人會把有單獨開門的地下室租出去，也有人會把二樓、三樓多餘的房子租出去。我讀研究生的時候，房東老大爺就住在一樓，我們幾個學生住在二三樓。這兩類都挺常見的。不過，不管是私人還是公司，打理出租房的事情也分兩種，一種就是自己勞心勞力，親自上陣。另一種就是委托給資產管理公司，讓別人替你打理，包括找租客、修理房子、管理租客等等。

 

說到這兒，想起我們自己當房東的經曆，真得雙手合十說一聲：謝天謝地，我們遇到的房客是很有良心的。我們從小房子搬出來之後，也就把小房子租出去了。房客是請幫我們買房的經紀人找的，是從墨西哥來的一對夫妻帶一兒一女。我記得他們當時因為手續的原因，遲了兩個月才從墨西哥搬到美國來，但那兩月的房租他們還是按時交的。他們在那兒住了六年，一直到自己買了房子搬走，每月都按時交房租。當然我們也是很好說話的房東，六年基本沒怎麽漲房租。而且，房子裏一旦出現什麽問題，比如洗碗機壞了，粉碎機有問題了，馬桶漏水了等等，都是第一時間去處理，該換的換該修的修。他們在牆上釘釘子掛畫、掛裝飾品什麽的也都隨他們去了，我們沒有唧唧歪歪過。不過人家也很讓我們省心，從來沒有故意找茬什麽的。我們的關係處得很好。他們搬走之後，我們就把房子賣了。所以，我們自己出租房子的經曆很簡單，也很順利，沒有遇到過這些糟心事。現在想起來真是很幸運！

 

不過，話說回來，我們自己當房客的時候，也是非常省心的房客，好吧？從來沒有給房東找過麻煩。我們自己既租過私人的房子，也租過公司的房子。既單獨住過，也和房東一起住過，前前後後換過很多房東，印象很深的一個是台灣女房東。她是一個非常好的女人，又能幹又勤快又善良。辦了個家庭幼兒園，在家幫華人帶小孩。她就這樣白手起家，不但把兒子從中學供到研究生畢業，而且還買了兩棟別墅，一棟當出租房，一棟她自己住，她住的別墅也分出兩間來出租。我老公有一段時間就租了她一間三樓的房子住。後來，我們買了自己的房子，但有時候我們倆的時間倒不開，偶然也會把倆姑娘送到她那裏去，讓她看管個一天半天的。她那裏每天都有五六個孩子，有嬰兒也有兩三歲的，還有上幼兒園甚至上小學的。她看孩子是真的把那些孩子當自己的孩子，不光是看住就行了，而是教孩子們很多東西。每天會有固定的時間讓他們看中文動畫片學中文，有閱讀時間學英文，還有畫畫做手工和外出運動的時間，她甚至買了鋼琴給孩子們用，還在家裏養了水培的新鮮蔬菜做午飯。平常，她會教大孩子帶小孩子，讓孩子們學會友愛和互助。她還會自己掏錢送孩子們去檢查身體，看牙醫什麽的。我記得有個兩三歲的男孩得了很嚴重的癌症，那孩子的親生父母都沒她那麽上心，她給急的，天天去醫院陪床，給他按摩，真的特別善良。所以，她對房客也都特別好。孩子們都特別喜歡她，叫她姑姑。我家倆姑娘到現在還記得她，疫情前偶然還會去看看她。這好幾年沒見了，希望她也沒有遇到糟心的房客。

 

咱們民間有句話說：善有善報，惡有惡報。無論何時何地，做一個善良誠信的人，都是最起碼的品德。你說呢？

 

今兒關於“美國房東和房客誰是大爺”的話題就先聊到這兒，你對這個話題有什麽看法呢？你租過房子嗎？或者說，你當過房東嗎？你的故事又是怎樣的呢？把你的觀點寫在評論區，咱們一起來討論。最後，再次謝謝你的聆聽和陪伴，謝謝你的每一個留言、點讚、和分享。咱們下個周末再見，拜拜。