我的出租房心得

因為在文學城裏麵有很多投資達人分享有關投資房的心得，我作為這方麵的一個新兵，經驗不算太多，但是在看了很多的文章之後呢，我也希望能夠跟大家一起分享一點我個人的感受，因為經驗比較有限，所以數據樣本也是非常少，僅供大家參考，不能夠作為一個結論。

 

我是從2012年開始尋找投資房，當時因為整個市場利率非常低，而且房屋市場上的價格和選擇性也非常多，當時的Foreclosure和Short Sale的房子都有很多選擇，我是從2013年開始才陸續入手了一共三套房子，下麵給大家簡單的講一下每一套房子的入手價（裝修後），和出租的價格。

 

第一套房子實際上是在一個好學區買到的一個比較便宜的房子，當時因為整個市場不太好，這個好學區的房價大概從最高點跌了20%左右，所以價格來說是非常好的的DEAL，連同最後裝修的花費才花了35萬左右，每個月的房租，大概能收到3300，所以實際上雖然不到1%的出租房保底線，但是已經非常接近，而且因為這個區的平均房價，類似的房屋都在40萬以上，所以實際上買到手之後，就已經是處於投資回報比較高的那種。但是後麵也出現了一些問題，一個最主要的問題就是因為在好區，所以實際上，和鄰居之間的關係是比較難相處的，因為有些鄰居是比較反感出租房的，雖然我們的手續比較齊全，但是鄰居也是經常會有一些各種各樣要求，包括想要求砍樹，或者是要求一起把籬笆重新做一下，還有的就是要求我們做一些額外的事情，當然大多數合理的要求我們都及時的給予答複，但是也有少數的不太合理的要求，我們並沒有辦法完全做到，這個有租房經驗的人也可以一起分享一下，因為實際上有些時候的有些要求都是因為嫉妒心理而提出的，和實際上的情況沒有太多的關係，而且花費很高，比如說是我們有一個鄰居要求我們換屋頂，我們當時的屋頂狀況不是非常好，但是從目測和專家檢查的結果來看，應該還有十年到15年的壽命，我們就沒有換，但這個後來都帶來了比較大的惡劣影響，他把我們告到政府，說我們非法出租，我們出租是合法的，但是因為有一些其他的小規模改建，所以，也被要求整治了一番，損失也不小。

 

第二套房是在一個中等學區，當時已經到了2014年，所以房價已經逐漸向上走，買到手的時候房價連同裝修一起在30萬左右，每個月的出租大約3200塊錢，這是因為房型相對來說不是那種特別合適出租的房型，有一部分的出租是單間出租的，所以我們必須要自己付水電這些utility，相對來說它的收益實際上並沒有想象的那麽高，而且從管理的角度來說，因為出租給家庭相對來說更簡單，但是出租給多個人相對來說會麵臨的困難更多，所以在管理方麵我們也比較頭疼，出現過一些問題，而其中最值得記錄的是還出現過一次eviction，就是樓下的一個訪客，因為連續三個月不交房租，最後我們花了大概半年的時間才請出去，損失不小，而且實際上這個房子本身的投資價值也比較有限，大概到現在的市場估價也就在30萬左右。

 

最後一個房子實際上是2017年才買的，相對來說比較晚了，但是因為當時的市場價格在這個不太好的學區上漲的還是比較有限，所以我們實際上拿到了一個比較好的價格，而且裝修並沒有花太多的錢，總共大概就控製在26萬左右，每個月的房租也能夠達到3300，實際上就和那個好學區的房租是達到一樣的水平，而且房租房價比已經超過了1%，所以說是一個比較好的DEAL，但是它的一個問題就是處於一個不太好的學區，所以相對來說，它的管理成本在我們預期中間會比較高，但實際的結果卻讓我們非常的驚訝，我們的房客雖然是有色人種，但是他們是我們能找到的最好的房客，房租非常及時，而且，基本上沒有出現了太多的維護問題，是三個房子中間收益最好的一個。

 

最後我們來總結一下這三個房子的情況就是，好學區有比較大的投資回報率，但從租房的角度來說，反而產生了最多的問題，而且惹來最多的麻煩，中等學區，除了我們因為經驗不足產生的損失之外，其他的回報率屬於中等，也並沒有得到太多的意外回報，然後在，比較差的這個學區，買房的投資回報率相對來說是最低的，大概現在這個房子也就是在30萬左右，但是它的好處是房租回報率非常穩定，而且因為同樣的價錢可以買到更好更大的房子，前期的裝修上花費也比較少，而且在後期維護上麵花錢也比較少，整體來說是一個非常好的一個投資。

 

如果說有什麽心得的話，我想就是好區的房子比較適合買來自住，但是作為出租，除非你跟鄰居的關係可以達到非常融洽，它隨時都有可能出現一些變數，尤其是在一些管理比較嚴格的地區，實際上是一個不定時炸彈，隨時都存在。中等學區的房子能夠得到中等的回報，也相對比較穩定，但是最後的投資回報率，並不是非常好，房租長期的回報也一般。最差學區的房子反而是出租的回報率最高的。

 

我們的一點心得就是，租房和炒房是兩個完全不同的概念，買房投資回報應該在盡量好的學區裏麵買盡量便宜的房子翻修，然後轉手，那樣的投資回報率會是最高，但從租房的角度來說，應該是在相對來說政府管理最寬鬆，鄰裏關係最容易達到和諧，最好是鄰居越少越好的地方考慮投資出租房，還有一個重要的就是，房屋環境是不是容易吸引到比較好的租客，他的整體條件如何，這些反而是出租房最需要考慮的。

 

很多人的一個誤區就是，在好學區買一個好房子，就可以租出好價錢，這種實際上是一個誤區，好學區房子本身也比較貴，而且地稅也比較高，最後租出來多出來的那點好價錢，基本全部被地稅和高房價產生的高成本給稀釋掉了，所以實際上並不是非常好的出租房投資地點，從出租的角度來說，反而是中等學區和比較差一點的學區會更好，最最關鍵的當然是控製租客，房客的尋找永遠是最最重要的，我們現在的觀點就是寧願空著不租，也不會匆忙租給有潛在風險的房客，這一點非常重要。

[iamhereforfun2]

Did you rent the house to several different tenants and total rent is $3300 ? If it is for one family, why would they spend $3300/month when the house is less than $300k value ?

[SCNC]

在一個能夠30多萬能買到房子的地方，花3300去租，是不是荒唐。

[SCNC]

舊金山，one rincon, 很有名的，1.1米，hoa 1000,租4000.

[SCNC]

同意womai的觀點。30幾萬的房子，不可能租到3300.

[wumiao]

每個房子都是三千多的房租，這些人如果從工資裏可以付這麽多的房租，最起碼要有八千每月的收入，那樣怎麽可能不自己買房子呢？