《中國房價：斷崖式大跌嗎？》

《中國房價：斷崖式大跌嗎？》

原創：耀楠 （自由撰稿人）

於洛杉磯

1-28-2019

中國房地產是否會下跌，或下跌幅度多大，是斷崖式下跌呢？還是緩緩下跌？回答這些問題，必須先回答兩個問題。

第一，中國房地產是否存在泡沫？

第二，中國房地產下跌的原因是什麽？

中國房地產存在泡沫嗎？

中國房地產是否存在泡沫，關於這一點海內外經濟學家都有共識。那就是中國房地產確實存在泡沫。目前問題的分歧在於，這個泡沫有多大。是不是已經大到即將破滅的程度。

大家看一個宏觀數字。摘取中國官方公布的數據。2017年底，中國房地產總價值大約65萬億美元，這個總價值超過美國+歐盟+日本房地產60萬億美元總價值。這個龐大數字不是變魔術出來的，而是，一磚一瓦壘起來的。這是在不到三十年時間裏構築起來的一座房地產通天塔。

按照一般邏輯，或經濟規律，任何商品價格每年增長速度超過12%，那已經屬於超過正常商品平均增長速度，是不可持續的。

我們先以12%增長率計算，隻要6年時間，其價格就能增長一倍。但是，中國房地產價格增長速度是按照倍數計算，遠遠超過年增長12%。也因此大家常常用坐火箭的速度來形容房地產價格的增長。這也是在過去三十年中，所有投資房地產人都津津樂道的“成功”經驗，“遠見”的目光。

因此，中國房地產泡沫的確已經形成，這是沒有異議，隻是這種泡沫為什麽一直不破，背後原因是什麽？值得我們深思。

人均收入與房價相關性

探討人均收入增長與房價增長之間的相關性。這是國際上通行的衡量房價高或低的標準。在成熟的經濟體國家，一般居民按照平均收入計算，7-8年收入就可以買到一棟房子。大家扳一下手指，算一算在中國買一套房子需要多少年的收入。國家統計局今年一月份剛剛公布一個數字，中國中等收入範圍是2000-5000元。按照5000最高計算，在二線城市一般均價15000元/平方米，一套120平方米房子，需要180萬元。如果中等收入家庭每月儲蓄3000元，一年36000元，按照可以負擔貸款計算，頭款必須達到120萬元。如此算來，這個家庭需要儲蓄33年才能付得起頭款。有人說在北上廣買一套房子，那可是需要三代人努力工作，還要不吃不喝，或許才有機會買到一套房子。

從收入與房價比來看，顯然，中國房價偏高，不管是一線城市，還是二線城市都是如此。如果看美國收入與房價比，一般大學畢業生，工作5年以上，都有機會買到房子。比如，剛剛大學畢業生收入5萬美元，每月儲蓄1500美元計算，一年儲蓄18000美元，5年儲蓄9萬美元。那樣賣一套30萬美元別墅，頭款達到30%了。剩下的按揭貸款每月900左右，加上房產稅，也就是自付1100美元/月。因此，儲蓄1500美元/月，支付按揭貸款還有剩餘。這樣房子價格在大部分美國城市都可以買到。

這也就是中國很多人看到美國房價，大呼這個價格太便宜。前幾年，中國購房團，大手筆進入美國房地產市場，就是因為價格便宜，如賣一套北京房子，可以買美國4-5套房子。

在中國都是哪一些人在買房

看看都是誰在買這些房子。目前沒有具體資料。不過我們可以從房子空置率狀況，來判斷這些房子所有權歸屬。官方有一個空置率數據。很長時間裏，一線二線城市房子空置率都在20-30%之間徘徊。

到底是什麽人買了房子不住，而長期空置著呢？通過下麵購房者分類，基本上就回答這個問題。

第一購房族類，來自農村人群包括來自農村大學畢業生，或城市剛需一群人。這一大群體人，因為他們收入處於中低水平，屬於城市邊緣人，他們屬於剛需群體，或那些等房結婚的人，或農村進城的年輕人，如果買了房子，那是迫不及待的要搬進去住，那是他們一生的夢想。所以，空置那麽多的房子肯定不是剛需買房人，或農村進城的人，包括農村來的大學畢業生。

第二購房族類，那就是生意人，這批人買房子主要作為投資，在中國投資房地產不是依靠租金作為回報，而是，期待房子價格上漲，以增值作為投資第一考量，所以他們很多情況下不去裝修房子，寧可胚房閑置著。這是空置房一大來源。

第三購房族類，外國投資者，這裏包括公司，機構投資人，在華工作人員，尤其港澳台，以及歐美澳日本發達國家華裔回國創業或工作人員。這一族類特點是以實用加投資為目的。對於這一部分外資湧入房地產市場，他們多以實用為主，兼有投資功能。

第四購房族類，那就是權貴階層，中國公務員達3000-4000萬，這是一個龐大購房族類。全世界沒有一個國家的公務員，擁有如此大的係統。這些人往往有錢，有權，他們屬於中國房地產最強的購買力，一般公務員擁有幾套房子那是正常現象。這部分購房族類除了自己住以外，其他的房子基本上都是投資，而且，他們憑借著權力，購房成本相對比其他族類偏低，因此，通常情況下，不會拿去裝修出租，而是等待合適時機出售，這是空置房又一來源。

第五購房族類，就是中產階級。這裏指的中產階級不等同於中等收入階層。以現有中國實際情況來看，中產階級主要指在各大公司工作了十年八年，年收入超過十萬以上的階層。這些人有了相當儲蓄以後，一般情況下，投資房地產就成為他們的首選。第一套房子自己住，當他們發現自己第一套房子越住越值錢，於是，投資性買房的想法很快就付出實踐了。這個族類購買的房子占比相當大。而且，這一族類與之前幾個族類所不同的是，他們都使用了高杆杠方式，利用銀行貸款購買房子。官方有一個數據，中國個人負債率達到80%，這其中，中產階級占比相當高。從這個平均數看，這些使用高杆杠的族群，肯定有人負債率超過100%。這部分高負債率的人都是中產階級。還有，中產階級購房者都是知識分子，文化素養很高，懂得投資理財，因此，他們買了房子都會拿去裝修並出租。這是他們利用房租收入支付按揭貸款一個重要來源。

由於這部分購房者多采用高杠杆，過高的負債率所產生的風險相對比其他族類都高很多，也就是說，房子價格不能跌，如果房價下跌到一定比例，這些人的按揭貸款支付就有可能出問題。

同時，更重要的是高杠杆引起的心理壓力，有可能造成他們擔心房價下跌太快，於是，急於出賣手中房子，寧可虧損一些，否則，一旦房價斷崖式下跌，這些人有可能連自住房都不保。由此看出，這部分購房族類，也不是空置房的製造者。

如果房價斷崖式下跌，它不會提前告訴你

在中國房地產泡沫已經形成一段時間，國內外很多經濟學家都在預測中國很快出現房地產泡沫破裂，結果呢？中國房地產泡沫不但沒有破滅，反而，房價越漲越高。這種現象並不是一種正常經濟現象，這其中有政府強力幹預的結果。筆者認為政府幹預房價不是不可以，關鍵的問題是，政府幹預是否破壞了房地產運行機製，是否扭曲了房地產市場規律。現在出現一種令中國擁房者得意忘形的思想，不管房價怎麽下跌，政府都會政府兜底。因而，這些人自我麻痹，他們忘記了一個基本常識，任何投資都有風險，更何況房地產投資在所有資產投資裏麵屬於中等風險投資標的。這種對房地產市場風險視而不見，麻痹大意時間越長，整個市場出現風暴的風暴的機率越大，市場可控的能力越弱。從曆史角度看，往往市場爆發點出現在一些看起來並不起眼的小事上，這小事就有可能釀成巨大災難。

從以上幾方麵可以看出來，中國房地產存在泡沫已經是事實，隻是什麽時候會被搓破。目前還不知道，也沒有人知道，這是很難預測的。08年美國次貸危機出現的時候，也是在沒有任何預警信號的情況下突然間爆發出來的。而且，房地產危機會迅速波及銀行信貸，銀行信用，以及銀行資產平衡表，隻要部分銀行出問題了，或破產了，所有經濟體都不能幸免於難，所有人都會成為受害者。全美房價平均下跌40%以上，很多城市房價下跌到70%。這就是08年美國次貸危機引發的經濟後果。中國是不是也有可能出現突然間房價暴跌呢？且看且說。

回答第二個問題，也就是造成中國房地產下跌的基本原因在哪裏？

房地產屬於特殊商品，它兼具使用功能與投資功能。從官方公布的住房數據來看，中國十四億人平均住房麵積達到三十多平方米，這些數字還不包括農村自建房。如果把農村自建房加進來平均的話，中國人均住房麵積超過五十平方米應該是可信的數據。

中國住房過剩這是官方給出的答案，那麽，既然房子過剩了，為什麽開發商還在繼續蓋房子呢？這不是違反經濟規律嗎？任何商品進入市場以後，如果出現供過於求，那麽必然價格下跌，這是一般常識。比如，豬的出欄數量超過市場需求量，必然出現豬肉價格下跌。按照這個邏輯，房價為什麽已經供過於求了，房價還是跌不下來呢？

房價既然過剩了，為什麽跌不下來

這就是中國特色。這個特色體現在中國特殊的體製上，中國既不是計劃經濟，也不是市場經濟，這種倆不像的混合體製，與過去任何一個時代，所定義的國家經濟體製都不同。它把市場優勢發揮到極致，而不在乎手段與過程。它也不僵化地固守計劃經濟管理製度，當人的思想從僵化中解放出來以後，追求權力的欲望在利益催化劑的作用下，很奇妙地化著一股前所未有的力量，這股力量就像物理學上的合力原理，各方麵力量都作用於一個點，那就是發展經濟，政府在其中起了非常重要的作用。

這就是最近一直在討論的中國模式，或稱之為中國製度優勢。當然，今天主題不再討論中國模式，而是在這種混合體製中，房地產如何做到隻漲不跌，至少到今天為止是這樣的。

 

房價上漲的客觀原因

首先我們看到，政府強製幹預房地產市場很容易造成一種假象。就是政府一直在托住房地產市場價格。這就給投資人搭建一座永不倒的通天塔，這座塔的基礎是政府不會倒，也不可能倒。因此，投資人認為中國房子隻有漲，不會跌，即使漲到今天這麽高，大家還是認為房價會繼續漲，不可能跌。現在擁房者把房價與政府信用劃等號，政府與政權劃等號，隻要政權穩定，政府信用就有保正，隻要政府信用還在，房價就會繼續漲。這就是目前中國擁房者的邏輯。

即使，大家明知道，這是不可能。但是，所有買房者仍然相信過往的經驗，這就是所謂經驗勝於雄辯。在過往二十多年中，專家不斷警告房價太高了，那些不顧專家警告，抱錢跑步進入房地產市場的人，這麽多年來，個個都賺得盆滿缽滿，個個笑逐言開。而那些瞻前顧後，願意聽取專家意見的人，或害怕擔當風險的膽子鬼，都把錢存在銀行，結果呢？錢越存錢越小，本來可以買一套房子的，幾年以後，發現這些錢連一個衛生間都買不到了。

這種現象說明什麽問題，對已經購房者來說，這是一個非常成功的經驗，對於等候買房的人而言。那是一個後悔莫及的慘痛教訓。

當這兩方購買力疊加起來之後，房地產市場就形成一種勢不可擋的驅動力量，那就是已經買了房子人，信心十足繼續勇往直前，還沒有買的人，擔心錯過這一波漲價，於是誠惶誠恐地追高市場，不顧後果地跑步跟進。這就是今天中國房地產市場房價不斷飛漲的客觀原因。

房價上漲的內在原因

當然，房地產市場價格不斷上漲，背後推手市場隻是輔助力量，真正原因是政府幹預的結果。

讓我們來解剖一下，中國政府是如何成為房價上漲的推手？

在中國房地產價格組成中，房價的30%是出讓金，10%是稅和費，兩項加在一起占房價40%。也就是說，房子買賣中有40%財富被政府拿走了。在很多城市，土地出讓金已經成為地方政府財政一個重要來源，甚至，成為地方政府的財政預算的重要組成部分，號稱土地財政。隻要屬於土地財政的城市，那些政府就有內在動力推動房價上漲。一方麵，房價上漲，土地拍賣時，買家就多，買家一多，競價就高，競價一高，土地出讓金收入就水漲船高，政府財政充裕了，政府投資就可以隨心所欲，基礎建設到處鋪開，不計成本，不計效益，隻要麵子，隻要政績，隻想升官。這是政府官員推高房價的動力之一。另一方麵，保持本地房價隻漲不跌，有利於本地方經濟穩定發展，房地產繁榮，就會帶動相關產業繁榮，這是一種聯動關係。

如果從2018年全國財政收支來看，去年財政赤字達4.2%，創曆史新高。這是一個非常嚴重的問題。當政府出現嚴重的財政困難，再加上政府債台高築。如果維穩因素再考慮進來，幾個因素交互作用，怎麽看，政府都不允許房價下跌。

但是，我們之前談到中國混合體製，除了政府幹預力量外，市場依然在起作用，隨著這麽十年來，政府不斷通過調控房價，幹預市場，使房價不斷推高，可是，我們看到市場的力量也在加速發揮作用，那就是供過於求，導致價格下跌的原理，逐步在市場中開始顯現，因為政府幹預的空間越來越小。中國混合體製就是政府幹預與市場處在天平兩端，政府幹預空間小了，那就意味著市場力量在逐步加強。這種平衡的態勢很容易被一些不經意的事件而打破，往往一夜之間就有可能讓天平一下子倒向市場一邊。

2019年中國房價走勢

對於2019年中國房價走勢判斷是，房價不會大跌，也不會大漲，應該處在橫向盤整階段。但是，正像最近中國把房地產比喻成灰犀牛一樣。什麽時候灰犀牛起來攻擊，沒有人知道。

不過，有一個基本邏輯有助於我們判斷這隻灰犀牛會不會攻擊我們。

那就看中國經濟整體走勢。雖然，2018年中國GDP增速達6.6%，但是，這是28年來最低增長速度。中國經濟放緩已經是共識，否則，官方不會發出，“穩中有憂”“下行壓力大”等警告語言。可是，中國官方公布經濟數據，也常常被人質疑數據真實性，或是不是有造假嫌疑。最近，中國體製內經濟學家向鬆祚說，2018年中國真實GDP隻有1.67%，如果真實情況果真如此，那麽，2019年中國經濟肯定更為糟糕，出現負增長應該是大概率事件。

如果這個判斷是正確的，那麽，中國經濟已經步上衰退途中，經濟衰退典型特征就是社會上出現大批失業人潮。失業意味著沒有了收入，或收入大幅度減少了，最直接的影響就是中產階級，這一族類是房地產主力軍，如果大批中產階級房子按揭斷供了，銀行勢必收回房子，那時候，房價就會像坐滑梯一樣，順勢而下，沒有力量能過阻止的住。

當這種態勢形成時，政府想阻止房價下跌，恐怕都是心有餘而力不足。

結論：2018年中國房地產市場驚險中度過，2019年房地產已經成為一頭巨無霸灰犀牛，隨時都有可能攻擊市場。