北美最大爛尾樓之一的傳奇前世今生 | 土地公案例002 （三） 爛尾工程？掘金寶地？

而案例的主角，Presidential Towers即使打了個漂亮的翻身仗，卻還是難逃重新被賣身的宿命。

 

就像由於家族內部爭鋒而拋售了 Marmon 一樣，Pritzker 決定在2007年拋售Presidential Towers的唯一原因，同樣也是家族的內部矛盾無可協調。畢竟，無論是 Marmon Group Inc.還是Presidential Towers，都是名副其實的現金牛，絕對的抗通脹資產。

 

在 Pritzker 家族收購 Presidential Towers 之後，十二年間，90年代的美國商業房地產市場，經曆了從未有過的繁榮。

 

一方麵，由於經濟複蘇成長，物業的租金收入水平也逐年提升了。

 

另一方麵，高端租賃公寓的供應不增反降。

 

1991年至1999年間，芝加哥的CBD區域沒任何大型的租賃公寓新建。

 

反而，因為個體產權的散售型公寓單元的（Condominium）價格高企，有不少活躍的投資者（Real Estate Active Investors）和開發商，逐漸將租賃公寓（Multi-Family Apartment）轉換成了個體產權的散售公寓（Condominium）。

 

這個所謂的“Apartment Conversion"緩慢而穩定地侵蝕著租賃公寓的供應。

 

租金價格上漲，空置率越來越低，在這股市場大潮的帶領下Presidential Tower的收入水平迎來了戴維斯雙擊的。僅在2006-07年度，Presidential Towers 的 NOI 就環比增長了28%，達到1670萬美金。

 

而市場預期在2008年度，該資產的 NOI 的漲勢會更加喜人，預計環比增長 35%。

 

這些數據再一次側麵說明，如果不是因為Pritzker家族十一個繼承人的想法無法達成一致，家族旗下的地產基金是不會考慮拋售物業的。

 

正所謂，否極泰來，盛極而衰。

 

Pritzker家族經曆了第一代實現初步的移民“美國夢”，第二代打破了移民中產階級的隱形天花板，家族第三代成功躋身富豪榜。

 

然而，卻依然逃脫不了“富不過三代”的古老詛咒。

 

由於家族內部的因素，2003～2007這幾年間，Pritzker大約估值200多億的資產，逐漸被家族基金拋售，以現金形式，由11個家族利益相關者繼承（繼承人全部都是第二代領頭人，Abram Pritzker 的嫡係孫輩）。

 

第四代繼承人，為了個體利益，將家族財富化為11份，使得 Pritzker 在商界的影響力驟然降低。

 

2007年四月至五月間，由於房地產市場的各項利好因素的加成，芝加哥本土地產投資基金 Waterton Associates 以4.75億美元的高價從 Pritzker 手中購得物業，交易額在當時的芝加哥房地產市場排名前五，住宅每尺價格為225美元，收購時，2007年的NOI預估為1670萬美元，靜態投資回報率僅有3.553%(cap rate)。

 

 

值得一提的是，即便靜態回報率極低，但 Pritzker 將此物業掛牌市場後，共有21個競標者，其中不乏非常著名的老牌房地產私募基金（比如，Walton Street Capital、GE Asset Management、Blackrock等等）。

 

可以說，當時的競價一片紅海，Waterton Associates 價高者得，以遠超公允價格（$4.5億）2500萬美元的高價才能夠殺出重圍。

 

當時，參與競價的基金，有著兩種比較相似的投資策略。土地公認為，這些策略所謂的“高確定性”，正是競價者多，售價高的主要原因。

 

第一種投資策略是，在保持租賃公寓的穩定現金流的同時，注入新的資本徹底改造底層的零售鋪麵資產，提升retail部分的租金，也就提升了整體資產的估值。

 

而第二種與其說是投資策略，不如說是一種“套利”策略——也就是土地公在前文所介紹的順應了曆史潮流的"Apartment Conversion"——

 

買入物業後，持有者有權力將2346間的租賃公寓（Multi-Family Apartment Building）轉換性質，使每一個單元成為獨立產權的公寓（Condominium）。

 

再以平均每戶25萬美金的價格散售給散戶。如果全部售完，Presidential Towers 的總售價將高達5.87億美金。

 

 

這意味著持有者以4.75億美金的成本，通過大約三年的運作時間，預期斬獲1.17億美金的毛收入（Gross，before Profit and Taxes）。假設25%的權益投入，三年的運營時間，粗略計算，基金在該項目上的預計IRR將會達到25.8%。

 

然而，即便是再擁擠的多頭交易，都無法抵擋曆史的車輪，滾滾而來。無論是英雄還是草包，最終都會被時代的大潮所裹挾。

 

人算不如天算，2008年，金融危機來臨，一夜之間市場的流動性枯竭。

 

也許，對於無奈拋售200億美元資產的“被空頭”的 Pritzker 來說，這是一場塞翁失馬，焉知非福。

 

迫不得已的拋售，反倒使得 Pritzker 逃過一劫。在 Presidential Towers 該項目上，相對於初期注資的1400萬美元權益，斬獲了超過2.8億的資本利得，成功回避了金融危機中，資產價格的大幅波動。

 

土地公不得不感慨，當初使得伊利諾伊州政府顏麵全無的爛尾工程，在 Pritzker 麵前，恰好是一個巨大的掘金寶地。