北美土地公
北美土地公 原創的北美商業地產投資案例
大家好，我是北美土地公。
你是商業地產投資人嗎？想要借鑒北美的商業地產運作方式嗎？
北美土地公原創商業地產投資案例，借鑒哈佛MBA的案例分析架構，深度剖析，呈現大佬們對於商業地產運作的獨到見解。
北美土地公本期聚焦於“LondonHouse酒店”的項目運作，此項目3年內以5300萬美元的成本(equity)，為投資者賺取超過1.78億美元的利潤，3年4.3倍回報，IRR高達可怕的63% (Gross Profit, before taxes and fees)，並一舉創立了LondonHouse這個奢華精品酒店品牌。
自2016年整體翻新完成起，芝加哥的“LondonHouse”酒店在美國境內獲獎無數。
LondonHouse項目主導者，John W. Rutledge（下文簡稱John)出售酒店物業後，與德國買方Union Investment Real Estate簽訂了長達25年的物業租賃合約，覆蓋酒店的管理經營權，租賃，酒店品牌使用權以及每年20%的利潤分成，並仍保留了LondonHouse內21000尺(Net Rentable Area)的一二層優質零售鋪麵資產。
LondonHouse的酒店房間平均售價打破芝加哥本地記錄，許多資深酒店運營者為此大吃一驚。經此一役，John對於酒店資產運作的盛名可謂遠播歐洲。John的優勢是什麽？團隊通過哪種另類模式，實現完美的退出？
十年前，次貸危機席卷美國，市場流動性的極度缺失，給地產開發帶來致命的一擊。開發商即便僥幸幸免於難，也難保沒有掙紮在生死線的邊緣。而沒有債務破產危機的機構，省時度勢，明哲保身，大多選擇逃離市場。
本案例主人公John卻是個反例。
John選擇在人群中逆行。他聯合財力雄厚的有限合夥人(LP)，在銀行收緊貸款，人人自危的大環境下，以全現金的形式，在火速急售的物業裏挑肥揀瘦，鎖定對己方最有利的銷售條款。收購特定物業後，申請聯邦政府的”曆史建築保護稅務補助“ (Federal Historical Building Tax Credit) ，再以物業為抵押物，進行短期建築貸款，推行一係列的項目操作。
十年後在芝加哥某商業地產活動上，土地公與John有過一麵之緣。
John是“地標性建築的翻新和改造”的主講者之一。據John自己介紹，他於24歲創辦了第一家地產公司，1994年在讀商學院期間，創辦了第二家公司，也是目前團隊“Oxford Capital Group LLC”的前身。
John經曆了兩次北美商業地產的市場奔潰，卻信奉在別人恐懼的時候貪婪。每次的危機下他不僅毫發無傷，反而逆流而上，讓他在業界的影響力呈幾何級數增長。
迄今為止，他參與收購開發酒店項目的總金額超過30億美元，總房間數大約13000間，並且為投資者賺取超過12億美元的利潤。
LondonHouse原址建於1923年，是著名國家級地標性建築，坐落在芝加哥North Michigan Ave與Wacker Drive的交界處，整體建築麵積361467平方尺，一共22層。
為了紀念原址名稱”London Guarantee & Accident Building”，也為了紀念非常著名的爵士樂俱樂部“London House”，John及其團隊收購原址後，取名“LondonHouse”酒店。
Oxford Capital Group花費5300萬美元收購舊址，以此為抵押物，獲得建築貸款撥款8400萬美元，土地和改建成本共計1.37億美元。 對舊址進行內部整體翻修後，升級成為高端精品酒店，並改建一二層變成優質零售鋪麵資產。
項目IRR高達可怕的63% (Gross Profit, before taxes and fees)。毫無疑問，LondonHouse項目的運作大獲成功。
土地公認為，63%的IRR來源於四大維度：
維度一：擇機而動，逆向投資
選擇時機無疑是一種行事的智慧，順應潮流而動，方能大有所為。無論是北美房地產大底時的逆向投資，還是2016年市場回暖後，順勢高位拋售LondonHouse，John對於“時機的選擇比努力重要”深有感悟。
維度二：在細分領域中建立“護城河”，並不斷賦能拓寬
極其複雜的流程和操作，在這個領域形成了門檻，後來者很難進入，尤其是曆史保護建築的拿地上減少了市場競爭，又通過申請聯邦政府的”曆史建築保護稅務補助“，降低了開發成本。但即便是這支精兵，也不可避免地遇到了幾個挑戰：第一大挑戰——平衡超現代設計和原址本身的建築特色。
由於舊址屬於國家級地標建築，倍受公眾矚目，團隊需要承擔頗多評論和壓力，畢竟“LondonHouse”坐落在芝加哥最繁華的Michigan Ave，可見度高，對於市區風貌的影響巨大。最終的設計決定在建築外部加建了22層的全玻璃鋼筋結構樓宇，直接與舊址無縫隙融合。（見下圖）
- 選取具有稅務補助申請資格的曆史保護建築或者地標建築
- 預估重建後物業的價值
- 鎖定物業目標簽訂合同
- 向政府申請翻修曆史建築的稅務補助
- 政府批準稅務補助款項
- 以項目為單位尋找有限合夥人，募資後全現金購入物業
- 以物業為抵押物申請銀行的建築貸款
- 建築工程
- 在酒店竣工前後，鎖定買家
- 竣工——酒店開始營業
- 以遠高於市場價格出售酒店資產（在sale-lease back模式下按cap rate對租金估值售價，達到售價預期)
Oxford Capital Group欣然接受挑戰，迎難而戰的信心源於John本人有豐富的經驗，足以駕馭複雜的酒店開發模式——在“曆史保護建築改建”的細分領域中，土地公覺得，他帶領了一支頭部精兵。
維度三：頂尖的有限合夥人 (LP) 資源
論專業程度，John合作過的 LP 都屬於業內頂尖的投資機構。這些LP都並非單純的財務投資者，多年深耕於細分領域，是專業的投資機構。
比如，LondonHouse案例中的LP，Angelo, Gordon & Co，就是業內頂尖的另類投資 (Alternative Investment) 機構，旗下管理~240億美元的資產。
Oxford Capital Group合作過的其他 LP 也不例外（最有名的例子是Boston Godfrey Hotel的 LP —— Walton Street Capital，管理著~110億美元資產的老牌PE）。
這些 LP 利用特定非主流市場的無效性，在低波動率的情況下產生絕對回報。
此外，由於資金的需求量較小，每個項目不超過1億美元，Oxford Capital Group限製每個項目隻有一個 LP（這種融資限製，即便在房地產行業，也頗為少見）。
好處顯而易見——融資環節簡單明了，減少了維護關係和教育 LP 的時間成本。另外，由於 LP 也是頂尖專業投資機構，在拿地，運營環節上，LP和Oxford Capital Group配合默契，互為助力。
維度四：空手套白狼獲酒店管理權，重資產退出，品牌留存
另類的退出模式，實現了重資產退出，品牌留存的輕資產運作方式，相當於“無中生有”地創立了高投資回報率，長存續期的另類地產經營模式：Oxford Capital Group的資本運作手段，極為巧妙——尋找願意長期持有物業的買方，通過創新型資產拋售方式 "Sale - Lease-back"（出售-回租模式），進行退出。
保證高售價的同時，Oxford還能保持對於物業的控製力。短期內，不僅資金得以回籠，而且基金打造出了輕資產運營的酒店管理品牌，LondonHouse。
什麽是 "Sale - Lease-Back"退出模式？
土地公：買方購買酒店之後，將酒店物業長期地回租給賣方，並且由賣方負責經營酒店，支付租金給甲的模式。
資產購買方： 以類似購買債券的方式購買商業地產，買下資產後不需要管理日常運營，每年從賣方得到穩定的租金收入。 資產售賣方： 以帶長期租約的形式售賣酒店，通常情況下，資本化率會低於市場同類型物業平均水平。
最初這種退出模式流行於一些細分領域，諸如藥店，便利店，輕食餐飲商鋪，之後在歐洲的酒店業運用得頗多，近年來影響力逐漸延展到了美國酒店業。
通過"Sale - Lease-Back"，越來越多的酒店資產開發者，轉型成為了輕資產運行的酒店資產經營者。
土地公淺析“出售-回租模式”的優勢：
買方不僅獲得固定收益，不負責日常經營，同時，享受土地升值後，資產估值提升。
相當於買方購買一個，帶有看漲期權的，固定收益類產品。
對於賣方來說，翻新酒店後，得以高於市場估值的水平出售。
LondonHouse 3.15億美元的售價，平均酒店房間售價697000美元，按照房間均價，遠高於美國地產大亨，Sam Zell，出售芝加哥Astoria Waldorf（華爾道夫）601000美元的房間均價，打破了當時芝加哥酒店價格記錄。
為什麽LondonHouse售價如此高昂？因為Oxford Capital Group在買賣合同中寫入了，回租LondonHouse的條款，支付的租金高於市場水平。
由於資產價格= 資產回報率（CAP RATE）x 淨營業收入(NOI ——租金收入減除房地產稅，保險費，維修費，管理費等等費用)。
Cap Rate（估值）不變的情況下，租金越高，資產價格也越高。
這種模式在酒店業中的推廣，增加了本土酒店對於國際買家的吸引力。
國際買家不再為酒店運營煩惱，而本土賣家以此為賣點，擴容了受眾群體的數量。
基於同樣的原因，這種模式也增加了酒店資產對於“跨界買家”的吸引力。
雖然看似購買了酒店，但其實可以拆分為酒店物業所有權，以及一個現成的酒店管理團隊。
拋開表象看本質，其實購入了一種嵌入了長期看漲期權（享受土地增值）的固定收益類產品。
另外，為了鼓勵賣方更有動力地經營酒店，賣方一般享受利潤分成。在此案例中，Oxford Capital Group享有20%的利潤分成。
另外，如果僅從交易的角度上來解讀這個案例，其實相當地簡單，就是一次知名酒店以高價轉讓給國際買家的真實故事。
但土地公從另類退出模式的條款上來分析，就會發現這樁買賣雖然看似雙贏，在風險控製上，還是偏向於Oxford Capital Group。
對於Oxford Capital Group來說，有了無追索權的貸款(non-recourse)保護條款，承擔的真實風險就隻有，經營不善的情況下，押金的損失。
而對於買方來說，由於Oxford Capital Group可以提前終止租賃合約，酒店的經營不善則是更大的風險。
大家好，我是北美土地公。
看完土地公原創案例001關於LondonHouse的分析，大家覺得Oxford Capital Group的收益是否具有可複製性呢？
土地公個人認為沒有。
這個項目的alpha主要源於買價的極度低估，也就是說他們作為開發商，買麵粉的價格是比較低的。
考慮到這段紅利期在曆史上有它的特殊性，而且這種經營模式的精細化管理程度高，地標性建築的選擇範圍窄，土地公認為LondonHouse所實現的IRR在未來的可複製性較低，缺乏Scalability。
如果沒辦法在08-13年美國房地產市場中抄底，如果在價格上沒有足夠的安全墊加持，土地公不建議貿然在這個細分領域進行嚐試。
