房價的分析、判斷及趨勢

      本文所有原始數據來源於聯邦儲備經濟數據庫（Federal Reserve Economic Data，縮寫 FRED），網址：All-Transactions House Price Index for the United States (USSTHPI) | FRED | St. Louis Fed (stlouisfed.org) 和 Freddie Mac。

      首先看一下房價指數和物價指數（HPI vs CPI），紅線為房價指數，藍線為物價指數。為了可比性，歸一化的年份設在1980年1月，紅藍兩線在那裏相交，均定義為值100。

 

分析：

      一， 根據有統計數據的1947年以來，消費品的物價在77年裏上升13.6倍，年化平均通貨膨脹率為3.0%/年。基本平穩，灰色虛線為CPI 的數據擬合。

      二， 2000年之後次貸危機之前，房價迅速攀升，這就埋下了次貸危機的伏筆。次貸危機對房價影響巨大，而對通脹影響甚微。

      三， 在千禧年的2000年之前，物價指數和房價指數基本重合。值得注意的是房貸利率在2000年之前從未低於6%。

      下圖為50年來的利率變化。數據來源 Freddie Mac（Mortgage Rates - Freddie Mac）。

 

      再看一下50年來的房價指數，歸一化指數仍然設在1980年1月。基於數據分析，探討房價的漲落和銀行的放貸政策以及貸款利率的相關性。

分析：

      一， 50年來房價漲幅平均每年4.5%，高於通脹速率（3.0%），說明房屋除了消費的屬性之外還具有輕微的保值性。

      二， 在2000年之前的25年和2022下半年之後的2年左右房價漲幅基本和平均升值吻合。這兩個時間段中的共同點是銀行放貸審批嚴格，以及貸款利率較高，>6.0%。

      三， 在2000年之後，銀行的房貸政策寬鬆，推出零首付和當時利率最低的新的貸款品種 ---- Adjustable Rate Mortgage （ARM）。這些舉措使借貸更為容易，門檻更低，為次貸危機埋下了伏筆，進而導致房價的巨幅變動。

      四， 在2020年至2022年的兩年內，房貸利率達到曆史最低點，2%左右。造成房價迅速攀升，FRED 的數據顯示這兩年內房價上升幅度達到35%以上。

      五， 曆史的數據告訴我們，雖然房價受多種因素影響，但銀行的放貸政策和貸款利率對房價和House Price Index 起到決定性的作用。

 

      四年前由於 Finance 和 Refinance 的需要，專門研究了房貸利率和月供的關係，並作了數值計算，其結論是利率每下降1個百分點，月供大約下降11個百分點，主要計算結果如下圖和下表。在計算中以貸款利率為2.0% 時的月供（Mortgage）做 Normalize，定義為100。 其它利率下的月供都是與之比較。

 

      順帶提一下，當時做計算時再也想不到利率會降到2.0%以下，實際情況是銀行做到了。什麽叫毫不利己專門利人的共產主義精神，這就是典範，使房屋持有並有貸款的人受益，而且對其後十餘年都有影響。

 

      更多的說明和分析可參見當年的文章《貸款利率對房屋持有成本的影響以及目前的形勢》（貸款利率對房屋持有成本的影響以及目前的形勢 - 博客 | 文學城 (wenxuecity.com)）。

 

      由於當下30年和15年固定貸款利率已經分別降到6%和5%左右，而且還有繼續下降的趨勢，那麽房價的總體趨勢就是上升。