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房價的分析、判斷及趨勢

(2024-09-27 08:13:40) 下一個

本文所有原始數據來源於聯邦儲備經濟數據庫（Federal Reserve Economic Data，縮寫 FRED），網址：All-Transactions House Price Index for the United States (USSTHPI) | FRED | St. Louis Fed (stlouisfed.org) 和 Freddie Mac。

首先看一下房價指數和物價指數（HPI vs CPI），紅線為房價指數，藍線為物價指數。為了可比性，歸一化的年份設在1980年1月，紅藍兩線在那裏相交，均定義為值100。

分析：

一，根據有統計數據的1947年以來，消費品的物價在77年裏上升13.6倍，年化平均通貨膨脹率為3.0%/年。基本平穩，灰色虛線為CPI 的數據擬合。

二， 2000年之後次貸危機之前，房價迅速攀升，這就埋下了次貸危機的伏筆。次貸危機對房價影響巨大，而對通脹影響甚微。

三，在千禧年的2000年之前，物價指數和房價指數基本重合。值得注意的是房貸利率在2000年之前從未低於6%。

下圖為50年來的利率變化。數據來源 Freddie Mac（Mortgage Rates - Freddie Mac）。

再看一下50年來的房價指數，歸一化指數仍然設在1980年1月。基於數據分析，探討房價的漲落和銀行的放貸政策以及貸款利率的相關性。

分析：

一， 50年來房價漲幅平均每年4.5%，高於通脹速率（3.0%），說明房屋除了消費的屬性之外還具有輕微的保值性。

二，在2000年之前的25年和2022下半年之後的2年左右房價漲幅基本和平均升值吻合。這兩個時間段中的共同點是銀行放貸審批嚴格，以及貸款利率較高，>6.0%。

三，在2000年之後，銀行的房貸政策寬鬆，推出零首付和當時利率最低的新的貸款品種 ---- Adjustable Rate Mortgage （ARM）。這些舉措使借貸更為容易，門檻更低，為次貸危機埋下了伏筆，進而導致房價的巨幅變動。

四，在2020年至2022年的兩年內，房貸利率達到曆史最低點，2%左右。造成房價迅速攀升，FRED 的數據顯示這兩年內房價上升幅度達到35%以上。

五，曆史的數據告訴我們，雖然房價受多種因素影響，但銀行的放貸政策和貸款利率對房價和House Price Index 起到決定性的作用。

四年前由於 Finance 和 Refinance 的需要，專門研究了房貸利率和月供的關係，並作了數值計算，其結論是利率每下降1個百分點，月供大約下降11個百分點，主要計算結果如下圖和下表。在計算中以貸款利率為2.0% 時的月供（Mortgage）做 Normalize，定義為100。其它利率下的月供都是與之比較。