今天看到幾篇關於重新貸款的文章，尤其是筆名為卿寫的一篇《請問，要不要從自住房裏貸款出來把投資房付清 》，（https://bbs.wenxuecity.com/tzlc/1414862.html），引發我的深層思考，因為我碰到和他類似的情形。
這個問題的實質是一個貸款轉移的問題。
先看一個例子，投資房的 Balance Principal 還有$200,000， 利率 5%，每年付出利息 $10,000. 這部分是開銷，從收入中減去，納稅也就相應減少。納稅減免的多少和收入稅的稅率有關，假設Income Tax 的稅率是25%，那麽就少上稅$2,500，因此為了投資房的貸款實際付出$7,500。如果將這$200,000 轉移到自住房的貸款中去，而投資房沒有貸款，假設利率為3%，那麽每年付出的利息為 $6,000。雖然沒有利息的折扣，但也比投資房貸款的情況要好$1,500。下麵列出這個例子的表格，可能更清楚一些。
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投資房 |
自住房 |
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貸款總量 |
$200,000 |
$200,000 |
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貸款利率 |
5% |
3% |
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利息付出 |
$10,000 |
$6,000 |
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Tax Rate |
25% |
25% |
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抵稅折扣 |
$2,500 |
$0 |
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實際付出 |
$7,500 |
$6,000 |
歸納一下，投資房和自住房在貸款利息上的實際開銷分別用Eq（1）和Eq（2）來表示：
如果Eq（1）大於公式（2），轉移貸款，用自住房貸款較好，否則反之。
進而得到平衡點公式：
如果等式Eq（3）成立 (=)，兩種情況下的支出都一樣，做與不做無所謂。
如果左端大於右端 (>)，用自住房貸款較好，比較適合做自住房的Cash Out。否則反之，不如不做。
Eq（3）揭示的是：
（1）貸款利率相差越大，貸款利率的比值越小(右端），自住房貸款越有利，越應做貸款的轉移。
(2) Income 的稅率越低，自住房貸款越有利，越應做貸款的轉移。也就是說收入越低越應做這種貸款的轉移，真是我們窮人的福音。
許多華人在次貸危機期間買進了不少投資房甚至自住房，抓住了千載難逢的機會。將近十年過去，還貸到現在 Principal Balance都已經很小，很難再做 Refinance 或者拿到好的利率。要知道對於Conforming Loan（<$510,000），小 Loan的利率比大 Loan 的要高出0.25% 到0.375%，或者多付1到1.5個 Point。貸款量越大，貸款的成本越低。再考慮到當年的投資房利率至少比如今的自住房利率高出1.5%，我們可以通過合並和轉移貸款的方式減少月供，減少總的利息的付出。
仁者見仁，智者見智。各人會有不同看法，不能指望有多少人讚同我的意見，寫了貼出來僅供諸位參考，並兼回答卿的問題。
