先說兩個概念在商業地產上的解釋， Cap rate 和 Cash on Cash （也適用於一般住宅投資）
- Cap rate = Net Operating income/Sale Price
Net Operating Income = Rental Income – Operating Expenses (not deduct Mortgage Interest Expense)
Cap rate 局限性： 沒有考慮到finance costs, 也沒有考慮到將來capital appreciation
早兩年， 你也許還能看到Cap rate 10%的項目，現在在Georgia都幾乎沒有，更不用說在高房價地區了。
- Cash on Cash = Rental Cash Inflow/Cash invested
比如，annual rental inflow after mortgage payment is $6,000. House price: $250,000, You put 25% cash down: $62,500, cash on cash return = $6,000/$62,500 = 9.6%
Cash on Cash 局限性：沒有考慮到將來capital appreciation
從同樣的數據，可以反推出Cap Rate 大概在5.4% （($6,000+$7,600 int. exp)/250,000）
因此，在完整的投資上，我們還得參考IRR (Internal Rate of Return). IRR 考慮了你從現金 進去到現金出來，平均每年的回報。還是剛才那個例子再加上一條，你在第四年年底賣出，如果房價漲了$20,000, 那麽你的IRR大概在16% 左右。（隻是大概估算，沒有crystal ball）
| Year 0 | Year 1 | Year 2 | Year 3 | Year 4 |
| (62,500) | 6,000 | 6,000 | 6,000 | 88,500 |
| IRR | 16% |
因為房地產地域性非常強，個人認為，在大勢已經走強七，八年的今天，如今的房地產投資，一定要在保證正現金流的前提下，再考慮其他。
有興趣的朋友，可以加我微信：Laura9168, 共同探討。
