韶光靜好
願如一棵樹, 栽在溪水旁, 按時候結果子, 葉子也不枯乾
有土斯有財──這是中國人傳統的觀念，對移居海外的華人而言，買棟房子更是實現美國夢最重要的一個環節。近年來中國經濟迅速起飛，吸引了許多華人富豪到美國投資置產。華人密集、氣候宜人、舒適便利的南加州更是熱門的首選地區。很多買家皆以現金搶購，造成南加州的房價屢創新高。在此我要和大家分享我個人購屋被騙的經驗，供各位讀者參考警惕。
經歷了2008年的美國股市崩盤，及之後的次貸風暴，2010年時美國的房價大幅跌落，有很多繳不出房貸的銀行拍賣屋或短售屋上市。那時在拉斯維加斯的一棟房子，約十二萬美元就可買到。南加州的河濱縣（Riverside）、內陸地國 (Inland Empire)區, 一棟房子約十五萬元，位於洛杉磯縣的Azusa, West Covina，Diamond Bar……市也有一些十來萬的康鬥（Condo）上市。當時我在銀行上班，有很多同事都是投資高手，他們趁著低價，紛紛在拉斯維加斯及洛縣買了投資屋，都很順利的出租，有了很好的回報率。
觀望了一年多，2012 年四月時，我也決定跟隨這股風潮，進軍房地產。本考慮在拉斯維加斯購屋，但想想從洛杉磯到那裡，單程就要四小時，若房子有問題時不能時時探望，便決定在洛杉磯縣就近買間十多萬元的康鬥試試。
同事介紹一位幫他購買投資屋的經紀給我們，他先帶我們到Azusa, West Covina市的一些社區看看，以了解當地的康鬥概況、租金價格及社區環境。之後便依據我們的預算及目標，傳些物業資料給我們選擇。若有合適的標的物，再約去看屋。連著好幾個週末我們都忙於看屋出價，但奇怪的是，就算以現金購買，甚至加價，仍買不到房子。有些房子，反覆出現在上市的資料單中，就是不肯賣我們，不知其中有何內幕。後來我們發現若等到看過房子再去出價，已被別人截足先登，來不及了。必需在房子一上市，看看網上照片，若還合意，請經紀人立即出價，且要以現金購買，才有可能搶的到房子。等賣方接受出價，願意賣給我們，再去看屋，若是不喜歡，還有數日可以拒買。
又試了兩個多月，好不容易有間位於Azusa的康鬥願意賣給我們。那是間短售屋(Short Sale)，屋主是墨西哥人。位於一個花木扶疏，有遊泳池的社區內，1994年建， 920呎，二房一點五浴，屋況良好，要價十二萬五千元，。惟一的條件是因租約尚未到期，要讓原來的租客繼續居住。因為對我們也沒什麼損失，便欣然應允。
經過了例行的產權調查，買賣中介託管行認証（Escrow）等購屋手續，2012年八月二十日，終於成交。中介託管行（Escrow）將我們付的金額，先還掉賣方積欠銀行的貸款一萬多元、付清賣方積欠的社區管理費四千多元，及相關手續費後，剩餘約十萬元左右付給賣方。過戶後我們便成為這棟康鬥的業主，每個月有固定的房租收入，房價也逐日上漲，令人相當滿意。
但天有不測風雲，2013年3月4日我突然接到一封從TD Services Company寄來的信，通知我因前任屋主積欠富國銀行（Wells Fargo Bank）房屋貸款24萬，該公司受到富國銀行委託，將於2013年3月20日法拍這間康鬥。我第一個反應：這是詐騙信件，因我是以現金購屋，並沒有貸款，過戶時中介託管行也將前任屋主欠的貸款還清了。或許是詐騙集團想要從中謀利吧！
問了經紀人及中介託管行，他們告訴我，我們的購屋程序是完全符合法定程序，沒有問題，一定是有人惡作劇，或是富國銀行搞錯，叫我放心。
隔天到公司和同事提起，貸款部門的主管Jessie很好心的說幫我查產權記錄看看。過會兒她告訴我，大事不妙了，這間房子的產權記錄上真的有富國銀行登記的債權，將於3月20日加以法拍。可能是有人將我們的房子拿去抵押貸款，或者是產權出了問題。
我大吃一驚，猶如晴天霹靂，趕緊請請經紀人、中介託管行和產權調查公司連絡。同時我也打電話到TD Service Company,及富國銀行申訴我的情況，請他們取消法拍。但TD Service Company說他們是根據富國銀行的委託，不能依我單方麵要求取消法拍。富國銀行說他們也是受害人，要我找律師和他們洽談。我同事Timothy曾在壞帳部門工作過，他教我出具正式信函給TD Service Company及富國銀行，陳述事件經過，並以附回條的掛號信寄出，留下書麵証據。
回家找當初購屋的相關文件，才發現居然沒有產權保單（Homeowner Title Insurance Policy）。因不諳房產交易流程，這半年來雖有接到洛杉磯縣政府登記後的房產轉讓書(Grant Deed)，卻沒注意到過戶後尚未接到產權保單。一查房屋交易清單（Closing Statement），當時我並未支付購買房屋產權保險的費用，很擔心會因沒有產權保險而無法得到理賠。後來上網搜尋，才知道根據美國法律規定，為避免日後產權糾紛，買賣房屋時必需要有房屋產權保險（Homeowner Title Insurance），在加州通常是由賣方購買以保障買方的權益，若是有銀行貸款，買方還要購買貸款產權保險（Lender Title Insurance）。由於我是以現金購買沒有貸款，所以是由賣方支付產權保險費用。
連繫了當初經辦產權調查的人員，問她為何沒給我保單，她回答說因產權保單主要是過戶時登記用，所以登記後她便沒寄給我。天啊！這是什麼不負責任的理由啊！我請她將產權保單及當初作產權調查的書麵資料都傳給我看，到底是哪兒出了紕漏。我問她當初是否有看到前任屋主積欠富國銀行貸款的記錄，她說她有看到那筆壞帳，但有洛杉磯縣証府登記的債權撤銷書(Substitution of Trustee and Full Reconveyance)。
本來我以為是富國銀行的壞帳部門弄錯，仔細研究了相關文件，才明白了整件事情的來龍去脈。原來前任屋主於1999年時以5萬5 千元購入此屋，向Downey 財務公司貸款4萬4千元。到了2006年時，這間康鬥已漲至三十多萬元，他又向富國銀行增貸二十四萬兩千元。但2010年時，便開始逾期不還。產權調查員隻注意到向Downey財務公司貸款的餘欠一萬多元；因有債權撤銷文件，以為富國銀行的貸款已被清償，所以交屋時，隻還了積欠Downey財務公司的貸款，其實富國銀行的貸款並未被清償。
為何產權調查員會以為這筆壞帳已被清償呢？問題就出在這張債權撤銷書上。這張文件上註明已於2011年2月5日接到二十五萬一千元的還款，由受益人富國銀行的授權代表Irving Farrier 及代理信託人（Substituted Trustee） 的授權代表Peter Golden簽名，公証後送到縣政府登記債權撤銷。其實這兩人的身份都是偽造的，但根據加州法律，公証時隻需核對簽名者的身份証件，並不需要核實文件內容，及當事人的職銜，其實公証人員也不知道他們到底是不是富國銀行及信託行的代表。而縣政府的登記員，也沒意識到這是份偽造的文書，沒確認拿文件來登記的人到底是不是富國銀行的職員，便輕率的加以登記。現在想想，這些法律機製，其實存有很大的漏洞，才讓這些壞人有機可乘。這份文件左上方的＂要求登記人＂本來是打印的 ＂Wells Fargo Bank, NA＂, 卻被劃掉塗改成一個人的名字：＂Korla Martinez＂，這便是這張單據的可疑之處，但產權調查員卻忽略了這個瑕疵。
我吃不下也睡不著，非常焦心，這是我們好不容易才攢下來的一棟房子，總不能就這樣莫名其妙的化為烏有吧！每天都忙著跟相關單位接洽詢問，向產權保險公司遞了申訴單(Claim Form)，卻沒有人和我連繫，兩天後我忍不住再打電話過去，得到的回覆是：已接到我的申訴，會派律師協助我，但要一個月後才會審閱我的案件。真是令我火冒三丈，兩週後這間房子就要被拍賣了，居然還要等一個月才要處理，若是被賣掉了，看他們怎麼賠？我急忙請產權調查員向產權保險公司催促，聲明事情的緊急性，過了一週該公司才派了一位律師處理這個案件。有了保險公司當後盾，我懸了幾天的心才稍稍放下來。
爾後展開了煩冗漫長的訴訟過程，幸好是由產權保險公司負擔所有法律費用。在這期間，我仍有固定的房租收入，但因產權尚未釐清，心中總有陰影。每個月仍會接到TD Service Company寄來的法拍通知單，因仍在訴訟，法拍一再延期。過了十九個月，產權保險公司終於和富國銀行達成協議，由保險公司賠償富國銀行四萬二千元，富國銀行同意註銷債權，我才真正鬆了一口氣。
雖然財務上並未損失，但被捲入這種詐騙案，這段時間心情也倍受折磨。看到保險公司及富國銀行蒙受損失，也對前任屋主蓄意訛詐的惡行深感憤怒。接下來產權保險公司應會向前任屋主追討賠償。但當初前任屋主之所以願意將房子賣給我們，就是看我們是現金買主，不必經過貸款銀行嚴格審閱，等到東窗事發，他早已捲款逃回墨西哥了。現在要追查，早已不知去向，追訴無門。除了倒了富國銀行二十四萬，我們購屋時，他還收到約十萬元的款項，然後逃之麽麽。能如此精心策劃，應有熟悉銀行作業及房地產交易的人員從中指點。當初的房產買賣中介託管行、產權調查公司都是由賣方指定，我很懷疑其中是否有某些人員是和前任屋主有所勾結。
所謂不經一事不長一智，經過這個事件，我深深的體會到產權保險的重要性，一定要將產權保單收好。幸好有產權保險，我們才能保住房子。也很慶幸有銀行同事的相助，幫我查產權記錄，指導我如何因應。要是當初接到法拍通知，卻傻傻的不當一回事，那我的房子被人賣掉了自己都還沒發現呢！將來購買房子時，一定要特別小心，以免再落入陷阱。尤其是那些法拍屋，短售屋，必需要釐清產權才能購買。
(以本名發表於世界周刊1639期)
http://bbs.wenxuecity.com/tzlc/1159525.html
謝謝指教
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