房屋年久失修索賠淺談—探討損害賠償金項目

房屋年久失修索賠淺談—探討損害賠償金項目

文/格瑞利律師行  Lucy Lu

通過前兩期的文章閱讀，如果承租人和房東簽署租賃合同時，合同中沒有明確條款表明房東的維修義務，我們已經了解根據房東和承租人法令1985 第十一段（Landlord and Tenant Act 1985 s11）說明房東需要行使一定的維修。但是這裏提醒承租人注意，承租人需要在一定的時間內通知或告知房東房屋維修的需求，所以通知房屋失修的責任是由承租人完成的。在以維修為目的的情況下，房東是可以進入承租人的房子裏開展適當的維修。進而我們也了解到各種房屋居住的不利環境會影響承租人在租期內房屋居住的樂趣，生活的不便。下麵的內容我們探討並總結一下損害賠償金的項目及數量。

 

在合同法下索賠人損害賠償金的基本原則

對於房屋年久失修的案件，作為承租人在假設已經通知了房東房屋的失修，並且房東可以因為維修的原因有權進入承租人的物業，那麽由於房東未按其合同的維修義務履行職責，法律條文裏是這樣解釋的，合同法裏的損害賠償金是為了把錯誤一方恢複到他們並未違反合同的情況下。作為承租人必須要證明由於房東的違反合同造成了索賠人的損失。比較常見的是，房屋年久失修可能造成承租人加重了或是承租人疾病的一部分原因，比如，房屋的潮濕造成承租人患哮喘病。這樣的情況下，一般我們需要取得一份專家的驗傷報告即作為醫學上的證據來支持或說明房屋失修對當事人造成的健康損失。

 

損害賠償金的基本目的

根據這個損害賠償金的基本原則，作為索賠人在進行索賠時，損害賠償金不是為了‘懲罰房東，而是在用金錢賠償的可能性之下，把承租人恢複到從未受到違反合同的影響’。

有了損害賠償金的基本原則，那麽我們探討下法庭是怎樣去衡量各項損害賠償金的。房屋年久失修的賠償金也可分為兩大部分，即一般損害賠償和特殊損害賠償。根據每個案例的情況不同，每個案例應該從承租人所受每項損害來考量。

 

一般損害賠償的評估(General Damages)

對於房屋年久失修，評估一般損害賠償需要從以下出發點考量‘在房屋目前的情況和假設房東執行了維修在房東接到失修通知之後，這兩者對承租人的價值差別。’當承租人在通常情況下，居住在失修的物業內，一般損害賠償金是對承租人在此期間居住不適，失望，精神困擾，失去居住樂趣。還包括失修對當事人造成的身體健康的影響作出相應的經濟賠償。

在1998年七月對於房屋年久失修的重要案例‘Wallace v Manchester’法官對一般損害賠償金於1998年每年的失修賠償金是1000英鎊至2750英鎊。

法庭也可以根據‘不適合居住的具體情況’參照承租人所交房租作出相應的減少房租的賠償金計算法；比如，有臥室天花板裂縫甚至塌陷，中央供暖係統失效，等導致了又三分之一的房間無法使用，那麽賠償金計算的方法即每周賠償三分之一的房租作為計算起點。

 

特殊損害賠償(Special Damages)

承租人也有權對在失修期間的個人物品的損失。比如，由於失修造成家具，衣物，地毯，的損壞。還包括承租人產生的清潔費用，采暖費用，醫療費用，外出吃飯的費用和誤工損失等，以上所列僅是舉例不是全部的經濟賠償。所有賠償必須要給法庭出具相關的收據，所以承租人需要保留相應的收據，發票及帳目。

如果在失修期間導致當事人無法使用居住在物業裏，那麽法庭是允許承租人合理的產生租住其他物業的費用。

房屋失修的賠償金的計算是一個需要全麵考量的過程，恐怕不是讀者朋友們簡單拿計算器可以直接得出賠償金的數目。本文也隻是做拋磚引玉的探討，具體個案需要根據具體案子情況作出相應的評估和全麵的考慮。

 

以上資料由Graham M Riley & Co （格·瑞利律師事務所）的陸京萍（Lucy Lu)訴訟經理參照其他資料並在結合該律師事務所處理事故索賠案件經驗的基礎上提供的。如需要進一步的谘詢意見，請聯係Lucy Lu 免費電話：[phone] 或01704 532 229.電子郵箱：[e-mail]