2017.11《休斯頓水災帶來的房產投資商機》

對投資者來說，商機可以是人為的，而更多的是時事和蒼天所賜。二個月前發生在美國休斯頓地區的’’哈維"颶風就為很多房產投資者創造了新的高收益機會。而這次機遇卻比曆史上其他機會更令投資者樂觀。

 

美國曆史上出現過若幹個房產投資的高收益期，大多是因國家經濟係統崩潰而導致房地產市場滑坡。此況下，投資者以現金出手收購低價破損房產，修膳之後再以稍低於市價回投到房市。這就是人們常說的住房翻新(flipping house)。其盈利多寡主要依賴於購房的價格和修膳期長短。由於房市處於下滑趨勢，房價和購房需求量同時呈下降趨勢，投資者承擔著房子賣不到預算價格的危險。隻有低買入外加快速脫手，才能在房價進一步下滑之前成功賺取差價。

 

然而，這次休斯頓地區的情況卻大不相同。哈維"颶風造成了休斯頓地區11.4萬所房屋被淹。很多居民區是全區"伏沒"。其中，80%的房屋因為沒有水災(flooding)保險，無法重建和償還貸款，最後隻能轉化為短售(short sale)或銀行法拍(foreclosure)。與此同時，很多專家認定這次百年不遇的水災，對休斯頓的經濟不會造成明顯的負麵影響，也不太會引起人口的大量外流以致於房屋市場下滑；畢竟休斯頓是個具有650萬人口和160萬住房的大都市，其提供的就業機會和發展前景對人們的誘惑力遠遠大於一次隅然自然災害。恰恰相反，由於大量住戶因水災失去住所，造成住房緊缺，住房需求量和房價會不斷上升。

 

與經濟蕭條房情況不同，休斯頓地區水災房投資者的收益主要取決於購入價格。當然，水災後房屋修膳成本一定大大高於經濟蕭條房的翻新成本。最糟糕的情況可能是，買到了一塊’’熟地皮"，地麵以上的結構大多都要重建。但是，如果能在同一個居民區中收購到多個住房來同時修膳，成本就會相對下降。據有關報道，水災平息後，休斯頓地區已收到了大量對水災住房的收購請求。在這方麵，大型房產投資公司在財力和人力資源上比個人房產投資者更占優勢。

 

對於個人房產投資者來說，除了財力人力資源壓力外，修膳水災房在技術難度上也相對較大，這不再是拆幾堵牆，換掉廚房櫃台和電器那麽簡單。即使幸運得不用重建房屋框架結構，但積水後如果已生黴菌，對黴菌的處理也是很棘手的。由於美國住房管理條例要求非常高，對已生黴菌的建築結構的處理將會耗費巨資。同時，這類房子修膳後必須經過政府有關部門驗收合格後才能上市出售。

 

當前，盡管休斯頓地區的住房需求緊俏，但是，人們是否願意在重災區購房卻是一個未知數。

據有關報導，最近，在Mayerlsnd水災重創區，一棟原價值$35萬左右的住房，水災後以$13萬售給了一位投資者，售價接近於此受災房地皮的價值。據估算修複大約需要$7~8萬，如果一切按預算完成並成功出售，收益是相當可觀的。當然，在潛在的高收益之中是同樣高的冒險。但這並意味著投資者沒有出路(Exit)，那就是住房出租市場。

 

基於上述休斯頓地區水災後經濟穩定和人口穩定的預測，如果受災者因經濟能力受創而短期內無力重新購房，或人們暫時不願在水災重創區購房，缺房戶將使用出租房。這將帶來另一個新的投資商機-出租房市場需求量和租金的上漲。很多情況下，修膳房投資者是通過短期集資來盈利，他們並不熱衷於當出租房房主。如果修膳房投資者急於出手，個人投資者將是有機會''淘’’到寶貝當出租房主。

 

對於休斯頓這樣一個大都市，我相信市府今後會在一定程度上逐漸改善排水係統。這次的水災區不定是將來的水災區。即使排水係統沒能得到改善，"百年不遇"在今後二十年發生的慨率甚微。我將密切關注形勢的發展，也許也會加入淘寶者的行列。

 

聲明: 以上僅為本人個看法。不成為任何投資建議。未經本人同意，此文不得轉載。