zt:環北京地區樓市調查：腰斬！腰斬！腰斬！

文章來源: 新金融觀察 於 2018-07-29 13:16:17 - 新聞取自各大新聞媒體，新聞內容並不代表本網立場！

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環京樓市調查：腰斬！腰斬！腰斬！

邁克爾·索斯沃斯的《街道與城鎮的形成》中提到：“一直以來，城市都是沿著地區邊緣向外擴大的，新形成的居住區漸漸融入原有城市區域。隨著時間的推移，曾一度被視為城市範圍以外的城郊和鄉村，現在已經被塞進各大都市的腹內。”

環京地區完美地驗證了這一理論。並且，在短短3年時間內，環京地區成功地成為了中國樓市的風向標。在每一次的全國樓市風波中，充當馬前卒，推波助瀾。也同樣在每次嚴政調控下，瞬間化作炮灰，束手就擒。

樓市沉浮，莫過於此。

與其他城市“海島”“旅遊”標簽形成鮮明對比的是，環京地區似乎更多的是髒亂的環境和水泄不通的交通配套。神奇的是，它卻是無數白天在北京尋找夢想的年輕人的安睡之所。原因隻有一個，環京地區正如它的宣傳語一樣——我與天安門的距離隻有30公裏。

不要小看這“30公裏”的概念，它讓環京房價從2015年的均價1萬元迅速奔向了3萬元，個別樓盤曾一度狂奔至4萬多元。而今，隨著限購政策的不斷收緊，暴漲的潮水逐漸退卻，環京多地樓市陷入冰點。環京地區樓市從前漲得有多爽，現在跌得就有多疼。

暴漲與腰斬，成為環京樓市這3年間的關鍵詞。二者成就了無數炒房客，也高位套死了無數韭菜。

近日，新金融記者在最具代表性的燕郊、大廠、香河三地實地探訪，試圖展現環京樓市正遭遇的中國房地產最冷寒冬。在這個幾乎所有人都堅信“是房子就永遠不會跌”的時代，環京房價卻真的跌了，而且還是腰斬。環京樓市正遭遇中國房地產最冷的寒冬。這不是最可怕的。最可怕的是，大家都在擔心環京之後，下一個會是誰。

係列稿件一：環京冰封下的騷動

近一年來，房價下跌、銷量下滑、中介關店成為環京區域樓市的生存現狀。但對政策的過度敏感仍隱藏著市場慘淡冰層下的騷動……

新金融記者 王雅菡

回歸理性

如果要評選全國最不缺房的地方，環京地區可以說是榜上有名。

以北三縣為例，據有關數據顯示，大廠近四年出讓土地總數就有37塊，規劃建築麵積為153.13萬平方米，平均溢價率3.95%；而香河出讓宗地更是高達120塊，規劃建築麵積566.1萬平方米，平均溢價率19.96%。同樣，首都副中心和北三縣協同發展利好是實實在在的，這也造就了其龐大的供應量及“繁華”。

但自2016年年底以來，環京多個城市發布了限購政策，澆滅了房地產市場的虛火。涿州、淶水、崇禮、石家莊、廊坊、滄州、承德、秦皇島、唐山等地相繼出台樓市新政。多地規定了對當地戶籍限購兩套、外地戶籍限購一套的限製，多個縣市還增加了當地三年社保和納稅記錄的條件。這些限製條件就將大部分外地購房者攔在了門外。

易居研究院《中國百城房價報告》指出，2018年5月，在房價同比下跌排行中，香河、大廠、燕郊環京城市房價下跌最明顯，跌幅分別達26%、24%和21%。

7月20日，北京市住建委正式發布《關於優化住房支持政策服務保障人才發展的意見》。這份文件主要是結合 “三城一區”及其它國家或本市重點功能區建設，通過住房政策來服務保障在京就業創業的人才。保障措施大致劃分為三大類：公租房、共有產權房、租房補貼及購房支持。同時，經市級人才主管部門備案引進的非京籍優秀人才及境外個人（含港澳台居民），家庭成員在本市均無住房，可以購買用於自住的商品房，或者也可以申請一套共有產權房。

該政策的出台，讓慘淡的環京樓市在炎炎夏日感到了刺骨寒風。

過度敏感

近日，一則僅掛網4小時的“燕郊高新區企事業單位人才引進落戶須知”，被解讀為“釋放某種信號”。這背後隱藏著市場以及投資客的蠢蠢欲動。

7月9日，燕郊高新區管委會網站上發布了《燕郊高新區企事業單位人才引進落戶須知》（下稱《須知》）。該文件指出，年齡在45歲以下，大專及以上學曆的人員可以通過企事業單位人才引進辦理燕郊集體戶口，需要提交單位營業執照複印件、3年以上勞動合同、社保證明、單位接收證明、戶口遷移證和畢業證。

不過，這一消息很快被官方刪除。11日，燕郊高新區人力資源和社會保障局發布了另一則消息，回應了這一事件：企事業單位集體戶人才引進落戶政策已實施多年，此《須知》是對人才引進落戶工作程序的具體說明，不是出台新的人才引進政策，更不是網絡上解讀的房產政策鬆動。為消除不良影響，現《須知》已從網絡上刪除，請廣大群眾不要相信個別輿論誤導，更不要傳播有關謠言。

根據文件中的官方谘詢電話，有關工作人員向新金融記者表示，這一政策已經延續了十多年，隻不過這次發布細則出來之後，被網絡上錯誤解讀為放鬆限購的政策。

中原地產首席分析師張大偉指出，之所以出現這樣的事件，是因為市場過度敏感。燕郊是距離北京最近的，是過去2年間全國房地產市場跌幅最嚴重的地區，也是全國調控見效果城市的風向標。並且，最近一年多來，全國已經有60多個城市發布了多次人才吸引政策，很多城市的人才政策的確變相放寬了房地產限購的大門，因此不論是區域內樓市產業者還是其他市場人士，都預計燕郊會出台變相的寬鬆樓市調控政策。

不過他認為，從政策上看，燕郊的調控政策比較嚴格，在目前這個時間點放鬆房地產調控的可能性不大，預計市場不會有太明顯的變化，但燕郊的整體市場目前的價格已經處於低位。

嚴控持續

事實上，這不是環京地區第一次出現這樣的“鬧劇”。

一份《廊坊市引進高層次創新創業人才暫行辦法》當時被解讀為燕郊的“人才引進”政策，實際上該文件的抬頭已經清楚地標明發布時間為2013年。

4月末5月初，京南的固安縣也曾有過出台“人才引進”政策的傳聞。不少中介在微信朋友圈發布“限購政策放鬆，固安樓盤緊缺，住宅開盤清盤，房價即將大漲”的消息。

不過，事實證明，這幾個地區的限購政策依然保持高壓。

今年6月，河北省住房城鄉建設廳轉發《住房城鄉建設部關於進一步做好房地產市場調控工作有關問題的通知》。

7月1日，廊坊市大廠縣國土局不動產登記部門發布了《關於暫停個人之間不動產抵押業務的通知》，通知明確，暫停辦理個人之間不動產抵押業務。

該通知顯示，依據《廊坊市人民政府辦公室關於進一步促進全市房地產市場平穩健康發展的實施意見》，為防止突破限購政策，以個人不動產抵押形式變相炒房，經研究，自2018年7月2日起至限購政策解除前，暫停辦理個人之間不動產抵押業務。

對此，張大偉認為，大廠作為環京最典型的城市，執行3年限購，因不能補社保，市場降溫明顯，市場目前成交量少，但其中大多數都是屬於抵押方式，或者分期付款的方式進行交易。目前，北三縣很多購房為了躲避限購，利用房屋抵押登記的形式確定房產交易。

張大偉進一步分析，這一政策將很快拓展到全北三縣，影響會很大。從政策預期看，最近，房地產調控將有一輪全麵收緊，“房住不炒”依然是調控的主要方向。結合最近多城市發布限製企業購房，疊加大廠的限製個人抵押新規可以看出，房地產調控在過去一年多的全麵“五限”下開啟加碼補漏洞階段，市場有望出現退燒現象。

係列稿件二：落寞大廠 違規售房暗湧

在地處北三縣中心，距北京50公裏的大廠回族自治縣，早點師傅、出租司機均操著一口標準的京腔。然而，“北京”“環京”一字之差，卻讓這裏的房價走勢與京城有了雲泥之別。當三年社保或納稅證明攔死外地投資客，這個缺乏經濟基本麵強力支撐的安靜小城，樓市曾經有多囂張，現在就有多落寞。

新金融記者 鄒昶昊 大廠報道

慘淡

7月25日清晨，剛下過雨的大廠縣城行人寥寥無幾，商戶意興闌珊，困擾京津冀熱點城市的早高峰，在這裏完全感受不到。8時左右，地處核心區域的縣政府門前街道仍顯得十分空曠，稀疏的車流緩緩而行，前後車距目測達到了20米。很難想象一年半前的這裏，房價竟衝破了3萬元。

9時20分，在大廠縣人民醫院門前待客的“的哥”魏忠（化名），百無聊賴地翻看著順風車訂單，對上前詢問的新金融記者打開了話匣子。

“真沒想到環京區域變得這麽冷清，每天一睜眼就發愁客源。”魏忠介紹說，去年年初來大廠購房的人流可謂洶湧澎湃，街道上隨時都有來自北京、河北的成群客戶招手攔車。“他們打車在通州、燕郊、廊坊市區間往返看房，我的月收入輕鬆達到兩萬元。可自從大廠去年6月限購後，炒房團轉瞬消失，現在我每月賺5000元都很難，這不都注冊順風車跟私家車搶生意了……”

將時針撥回至2014年，魏忠躊躇誌滿地從家鄉滄州來到大廠，當地新房價格僅在5800元左右，一套100平米的房產總價58萬元。對於當時手中隻有20萬元的魏忠來說，買車還是買房委實糾結了很久。一念之差，他還是錯過了千載難逢的暴富良機。

“去年年初，大廠100平米的新房標價300萬元仍遭哄搶。如果我2014年交首付炒房，三年就能賺240萬元衣錦還鄉了。即便以現在的價位120萬元出手，也能賺60萬元，比起早貪黑地開出租輕鬆多了。”魏忠苦笑著說，“而且沒有了炒房團，大廠出行、消費需求銳減，現在不僅是出租行業難做，中介、裝修、建材領域的商家也紛紛停業招租。”

與魏忠的說法相印證，在大廠縣城最繁華的大安東街、北新東街，新金融記者每步行800米便能看到六七家商戶上鎖，其中房產中介是主流。泓達房產、億居獨秀、中金房產、新佳地產……大安東街兩側撤店的中介機構不勝枚舉。名為“中地鴻業”的房產中介剛撤店，從櫥窗望進去仍可看到“降價急售”的展牌，其中在當地較為知名的星光城小區二手房源單價12000元，較高點少了一半多。

腰斬

房價腰斬，對於購入大廠潮白河孔雀城高端住宅的投資客而言，無疑是晴天霹靂。

2017年春節長假剛結束，環京樓市迎來新一輪房價上漲高潮，當時孔雀城盛景瀾灣高層均價開到28000元起。而根據2016年9月的公開信息，該項目預計開盤價僅為18500元。

5個月內房價跳漲近萬元，讓來自各地的炒房團殺紅了眼，來自武清楊村鎮的購房者王成（化名）便是其中一員。按照他的設想，大廠新盤價格將大概率追隨燕郊突破4萬元，即使這一目標短期不能實現，也是穩賺不賠的生意。2017年3月，王成購入孔雀城盛景瀾灣一套100平米房產，首付三成90萬元，貸款210萬元，20年等額本息的月供在13000元左右。

登得有多高，摔得就有多重。2017年6月6日，《大廠回族自治縣人民政府辦公室關於進一步促進房地產市場平穩健康發展的實施意見》重磅發布，標誌著大廠史上最猛的限購令正式出台——無法提供三年及以上社會保險繳納證明或納稅證明的非本地戶籍居民家庭，暫停在大廠購房。市場需求一夜之間冰封，懷揣著暴富夢想的王成瞬間變成最淒慘的高位接盤俠。

現如今，名目繁多的孔雀城項目據當地居民透露實際入住率不足50%，入夜後一派睡城景象。龍頭大盤盛景瀾灣的二手房價格，從30000元跌至14000元仍乏人問津。新金融記者在孔雀城英國宮看到，炎炎烈日之下相當一部分住戶仍未安裝空調，空置比例較高，周邊商超等生活配套設施隻能說聊勝於無。

對於王成來說，目前最難承受的是所持房產市價從300萬元暴跌至140萬元，他還要負擔13000元的月供。“貸款50萬元和210萬元不可同日而語，炒房失敗真的是苦不堪言。房價如果延續跌勢，我隻能賠本甩賣了。”

暗流

能幫助王成脫離苦海的，隻剩下苦苦支撐的房產中介。在去年年末掀起的大廠中介倒閉潮下，一家名為創輝置業的機構頑強生存了下來。如今大廠房產交易因限購幾近冰點，創輝置業的主業便是協助開發商和熬不下去的房主，違規銷售房產給仍寄望抄底的投資客。

7月25日11時左右，假借外地購房者之名的新金融記者推開創輝置業的大門，正在清理辦公桌的經紀人李佳（化名）起身滔滔不絕地推介，頗為露骨地表示“現在來大廠抄底確實時機難得”。

按照李佳的說法，雖然外地人購房需提供三年及以上社會保險繳納證明或納稅證明，但開發商仍可破解政策。具體流程是投資客與開發商簽訂合同，三年內完成付款，待三年後資質達標便可去房管部門網簽。開具完稅證明方麵，開發商可提供“專業”渠道，總費用在7000元左右。

以大廠路勁陽光城高層項目為例，外地無資質客戶現在選擇一次性付款，均價為12000元甚至更低；一年分期均價13000元；兩年半分期均價15500元……限購前後，該項目均價最高曾達到25000元。

在位於華安南路的華安麗景售樓處，當新金融記者詢問外地人無資質如何購房。銷售顧問將記者帶到僻靜處表示，售樓處一直有房管部門的執法人員巡查，如果確有誠意買房需要跟他去另一辦公地點簽約。“別看現在售樓處沒什麽人來，實際上仍有不少不信邪的炒房客過來抄底，一天能接待四五組客戶。為躲避監管，我們實際的簽約地點多在老舊小區，而且經常是打一槍換一地方。”

看到記者略有遲疑，該銷售顧問進一步解釋道：“我攜所有合同文件帶您去隱蔽處簽約，手續與在售樓處完全一樣。其實，客戶不亂說在售樓處簽約也沒事，但是您知道很多客戶很外向，不留神的一句話可能讓我們損失幾百萬元。”

針對這種不合規的銷售手段，業內人士提醒，近期多地監管部門已對開發商、房產中介聯合造假規避限購一事作出回應，如調查屬實將移交公安部門予以嚴厲打擊。“一旦偽造的完稅證明不被承認，外地人違規購房存在巨大風險。”

係列稿件三：悲情燕郊 中介大撤退

35公裏是河北燕郊到北京天安門的直線距離。這個離北京市中心最近、河北省第四個國家級高新區，是無數在北京工作的年輕人的睡城，也是見證樓市盛宴謝幕的最佳觀測點。如今樓市盛宴逐漸謝幕，隻剩下中介們的一聲歎息。

新金融記者 孫翼飛 燕郊報道

業主的焦慮

一場大雨過後，積水退去，燕郊又恢複了往常的樣子。

馬路上來往的車輛三三兩兩，公交車很久才來一趟，等車的人們在路邊樹蔭下的座椅上乘涼。這裏的生活節奏很慢，一碗牛肉拉麵的價格不到10元，讓人似乎忘了30公裏之外就是行色匆匆的北京。

這裏的年輕人其實也很忙，隻是白天他們都在北京。隻有到夜裏，才把一身的疲憊隱藏在燕郊的夜幕之下。此時，對於這些白天工作在北京的年輕人來說，除了工作本身帶來的疲憊，還又多了一份焦慮——他們的房子不值錢了。

“我房子什麽時候才能租出去？”一位看上去20多歲的女業主在首爾甜城39街區房屋租賃處問道，她已記不清這是第幾次來到這裏了。

“我這個是90㎡的西北朝向的公寓，我掛的價格是1700元一個月，這都掛了大半年了還沒租出去。”在表達了自己的不滿後，該公寓房屋租賃處工作人員隨即表示：“您別著急，我給您在網頁上主推一下試試。”

或許覺得這是應該的，這位女業主沒有說“謝謝”就離開了。不到一分鍾，她又回來了，“那如果賣呢？”“現在均價是1萬4，跟您這個同一個戶型的有掛115萬的，不到1萬3。”

“我這是1萬7買的。”女業主放棄了賣的念頭，又回到了繼續想辦法租出去的原點。

她告訴新金融記者，和其他業主比，自己還不算慘。“我同事買的是首爾甜城的住宅，在最貴的時候買的，4萬出頭，現在是2萬出頭。”她說道，首爾甜城是整個燕郊最火爆的房子，之前說地鐵22號線經過這裏，加上上一輪房價上漲，價格一下就上來了，但到現在地鐵還沒有消息，“我同事整個人都不好了，才一年，200萬就沒有了。”

“既能樂享單身時光，又能留下婚前資產”，首爾甜城39街區的廣告鋪滿了一條小路，不遠處的配套商業購物中心目前仍然在施工中。

中介的掙紮

距離首爾甜城15公裏處是京榆大街，當地人更習慣叫它“售樓一條街”。

如今，它頂著這樣的“盛名”，卻難副其實。在這條一公裏左右的大街上，有數十家中介店鋪，有幾家標有“齒科”等其他行業的門店，在這裏顯得格外跳躍。

“本來全都是賣樓的，你看到的牙科醫院那些店鋪，都是之前做中介做不下去兌出去了。”幾位行人告訴新金融記者：“去年春天之前，這一條街發傳單的人比走路的人還多，我們本地人都不來這裏，來這的都是在北京上班的人。”

在這條曾曆經燕郊樓市繁華的大街上，每走幾步就會看到貼有“房屋出租”字樣的門店。有的店內已清掃一空，用幹幹淨淨的姿態表明與售樓的決絕；有的店內依然整齊，玻璃窗上還貼著大量標有價格的房源，似乎表明它還在做最後的掙紮。

“將近一半都不幹了，倒的基本上都是私人做的，沒有量就撐不下去了。”京榆大街上一頗具規模的中介機構工作人員告訴新金融記者，而規模大一些的中介機構也不過是在“挨日子”，“原來我一個月最少賣6套房，現在平均下來一個月能賣上1套就不錯了。”

不遠處另一家中介門店內，數隻蒼蠅在悶熱的午後亂哄哄的飛著，工作人員有的打盹，有的閑聊。“這在以前是根本不可能的，現在沒人來，我們也不太注重店裏的環境衛生了。”一位工作人員告訴新金融記者，自己最近在猶豫要不要回到老家石家莊，“現在這麽不景氣，我在老家隨便找份工作賺的比現在多。”

這家中介門店內一共有10台電腦，其中有5台沒有人使用，“他們都走了”，上述工作人員歎了口氣：“轉行了，幹別的去了。”

盡管此刻在猶豫要不要告別這個行業，但不少中介人員依然堅持在朋友圈刷屏“價格窪地，此生錯過以後再無”。畢竟，見證過燕郊樓市盛世的他們，還是有那麽一絲不死心。

過度的開發

北京地鐵14號線大望路站不遠處，是八王墳東公交站，這是一個時刻需要排長龍等候的公交站。迂回的隊伍都在等815路，它不僅僅是一輛看起來更像客車的公交車，更是一輛連接北京與燕郊最具性價比的交通工具——最多隻要8元錢。

815路從通燕高速進入燕郊，撲麵而來的除了一棟棟擁擠林立的高樓大廈，還有兩側醒目的廣告牌，上麵寫滿了“掃黑除惡”“除惡務盡”“與黑惡勢力堅決鬥爭到底”的標語。

“10個人裏，有8個銷售2個賣樓”，多名燕郊人這樣形容當地的人員結構。“銷售是指傳銷，據說一些傳銷組織都在燕郊這裏，都是外地人過來做的，現在嚴厲打擊傳銷，‘掃黑除惡’說的就是他們。”

一名房產中介告訴新金融記者，很多樓盤的入住率目前在4成左右，“之前入住率高的原因就是很多傳銷人員會租樓，現在如果業主或物業把房子租給傳銷人員，要罰款幾十萬的，所以大家都很謹慎。”

在這種大環境下，早些年燕郊大量以工業園區落宗的土地，最終都變身為了房地產。

2011年3月，燕郊國家級高新區正式揭牌，燕郊八大重點項目一並奠基，涵蓋了航天航空、現代物流、現代服務等新興行業。然而，幾年之後，首爾園成為首爾甜城，航天現代服務業發展區變成天洋城四代，港中旅溫泉度假區成為港中旅海泉灣，可銷售的住宅和商業項目成為主體，原規劃中的產業難覓蹤影。2016年7月，燕郊新房最高單日銷量為480套。而2017年7月，燕郊新房全月僅網簽8套。

可惜多年過去，燕郊依然沒有特別主導的一個核心產業，房地產仍然是經濟倚重的產業。未來還能倚靠房地產重回盛世嗎？很多燕郊人都搖搖頭，“不知道”。

係列稿件四：沉睡香河  新房入住率僅4成

多年來，北京房價飛速發展，環京置業變得極為搶手。地處京、津、冀三地交界處、占據著京津“一小時經濟圈”黃金節點的香河更是成為“北漂”心目中性價比頗高的宜居之地。然而，2017年的限購政策卻給了香河樓市一記重擊，以至於政策落地一年之後，香河樓市依然處於一個尷尬的境地。

新金融記者 郝一萍

房價降4成

香河縣城區中心的街道上，空氣中彌漫著暴雨過後的泥土氣息，刺眼的陽光反射出雨過天晴的斑斕，而道路兩旁的房產中介卻越發顯得冷清。

在經過了兩家緊鎖大門的中介公司之後，新金融觀察記者終於走進了第三家。在這間近百平米的辦公室中，僅有兩名員工，一名工作人員正在赤膊玩手機，而另一名原本正在“葛優躺”的工作人員坐直身子開始對香河樓市進行了介紹。

“現在正是在香河買房的好時機。”該工作人員表示，在經曆了限購升級後，香河的房價已經在這一年的時間裏下降了4成左右。“有一個樓盤，去年最高被炒到了29000元/平方米，如今單價大概已經降到了16000元。”如此算來，該樓盤房價降幅達到了45%。

香河房價的腰斬要追溯到2017年6月。作為主要購買人群，外地戶籍人員彼時被一則“限購令”阻攔在了香河縣外。

廊坊市人民政府辦公室發布《關於進一步促進全市房地產市場平穩健康發展的實施意見》，無法提供當地3年及以上社會保險繳納證明或納稅證明的非當地戶籍居民家庭，暫停在當地購買住房。

文件中還提到，“要努力把房價穩定在2016年10月的水平上，確保環比不增長”。

據新金融觀察記者查詢的相關資料顯示，2016年10月香河新房均價為16000元左右，而在同年年初，均價隻有7000元。

在政策落地的這一年間，限購對房價的抑製效果十分突出，據房天下數據顯示，2018年1月—6月，香河的成交均價為15191元/平方米。而這一數字在前一年同期則超過了22000元。

外地購房者可三年後網簽

麵對“史上最嚴限購令”，進駐香河的各大房企也遭遇了前所未有的危機。

據我愛我家集團研究院統計，4月，香河地區的新建商品住宅網簽量僅有75套，環比3月101套的網簽量再次下降25.7%，同比去年4月的降幅則高達96%。限購以後，香河的新房交易量一路向下，從四位數降至三位數，如今則降到了兩位數。

然而，在新金融觀察記者走訪了多家樓盤後發現，如今開發商已經找到了辦法來應對外地人無法購房的難題。

“現在購房可以全款一次性付款或者全款分期付款後簽訂草簽合同，之後連續三年繳納社保或稅款，三年之後再正式辦理網簽，同時，在這三年裏，可以免費進行一次更名，因此時尚未進行正式的購房手續，因此也無需交納任何稅費。”售樓處的一名銷售人員對記者表示，今年春節之後，一些有實力的房企相繼為外地購房者推出了這一購房方式，這也在很大程度上的緩解了香河樓市低迷的情況。“去年下半年是，有資質就買，沒資質就不買。但上有政策下有對策，打出了擦邊球，對策一出，如今的購房者60%—70%都是外地人。”

至於何為全款分期，以房屋總價100萬元為例，每三個月交納25%，也就是25萬元，共分為4次交清。在此期間沒有任何利息與手續費。

除了全款分期之外，一些樓盤還推出了首付分期。外地人在香河貸款購房首付五成，通過開發商墊資，可以將這五成首付分五次交納，每三個月交總房款的10%。不過采用這種付款方式的購房者將無法享受其他優惠。

上述銷售人員以一套96平米的戶型來給記者算了這樣一筆賬：該戶型單價為13910元/平方米，目前有6萬元抵8萬元的優惠活動，此外，全款一次性付款每平方米可優惠4000元；全款分期每平方米可優惠2700元；貸款每平方米可優惠1700元；而首付分期貸款則沒有優惠。而如此以來，通過這四種方式付款得出的總房款分別是93萬元、99萬元、109萬元以及131萬元，而通過全款一次性付款之後的單價僅為9700元/平方米，相當於原價的7折。

“其實就是開發商墊資，借錢給你買房。現在開發商賣房利潤很低甚至有些項目隻能保本。”而這樣做的原因，一名樓盤代理銷售商小劉對新金融觀察記者坦言，是因為各大房企如今急需回籠資金。“限購之後，各個房企壓房壓的太狠，今年必須要抓緊賣房收錢才能再去買地，開發新項目。”

新城區入住率僅4成

據了解，近年來，香河房地產市場中，由於老城區已經相對飽和，各大上市房企紮堆發展北城區，如今的新開樓盤也大多聚集於此。

新金融觀察記者進入北城區後發現，相比於老城區，這裏環境清幽，道路兩側綠樹成蔭，透過樹影可以看到遠處高樓正在施工的場景。

記者走進一間售樓處，發現其中二三十名人員坐滿大廳，或聊天談笑、或擺弄手機。一名銷售人員表示，這些都是該樓盤的銷售人員，由於最近禁止在外麵發傳單拉客這才閑置於此。她表示，該樓盤目前已基本封盤，隻餘幾套一層或頂層的房屋滯銷。

隨後，記者走訪了另一個樓盤，該銷售人員表示，該項目一期已經在兩年前交房，此次開盤的是二期項目，共4個樓，目前二居室戶型已售罄，僅餘一居室和三居室這兩種戶型。此外，她還透露了一個信息：買三居室要另加1萬元。“三居室的戶型比較搶手，已經有內部人員提前訂下了，這一萬元相當於托關係買人家手裏的房。”該銷售人員如此解釋道。

相對於銷售形勢的火爆，小區內部卻十分幽靜。走進這一項目樓盤，新金融觀察記者發現，在已經交房的樓宇中還有大量空置的房屋。在反複詢問下，該銷售人員坦言，雖然一期樓盤已全部售罄，但目前其入住率僅有30%，大多數人還在觀望這一片區域的發展，再決定是自住、投資還是出售。

“各大房企在2015年開始集中開發北城區，這邊的新房項目很多，環境好，一些學校、醫院也逐漸的遷進來，這裏將來一定會成為香河的富人區。雖然目前整個北城區的入住率大約隻有40%，不過匯集著那麽好的資源，這片區域發展起來隻是時間的問題。”小劉對記者說道。

再見！中國房子！2018，生死存亡的十字路口(組圖)

文章來源: 華爾街見聞 於 2018-07-29 13:22:27 - 新聞取自各大新聞媒體，新聞內容並不代表本網立場！

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　　又一個十字路口

　　2001年中國入市WTO、2008金融危機“四萬億”、2015年供給側改革…….

　　2018年，大國似乎又來到了一個事關生死存亡的十字路口。

　　大洋彼岸，前一秒還翻臉無情的特朗普，轉身就對歐盟領導人來了一個大大的擁抱，美、日、歐世界四大經濟體的其中之三另開新群、團結一致，“共同致力於保護美國與歐盟的公司，以更好地保護他們免受不公平的全球貿易行為的侵害。”，目標是誰，不言自明。

　　三大經濟體的結盟究竟會掀起怎樣的風雲、對我們產生怎樣的壓力，目前還尚未可知。但無論如何，在美國來勢洶洶的貿易戰之下，我們的經濟壓力已經開始顯現。

　　

　　在國際局勢風起雲湧的同時，國內環境正在發生一場深刻的巨變，政策風向，似乎已然轉向。

　　前幾天，在央媽與財爸的史詩級互撕之中，央媽先抗不住認輸，向市場投入了5020億的天量貨幣；緊接著，財爸也立即跟上，“積極的財政政策”來了！

　　7月23日傍晚，國務院常務會議，要求保持宏觀政策穩定，堅持不搞“大水漫灌”式強刺激（這話特別耳熟），根據形勢變化相機預調微調、定向調控，應對好外部環境不確定性，保持經濟運行在合理區間。

　　在全球寬鬆周期結束，美國加息縮表箭在弦上之時，我們再度定調寬鬆，逆勢而上的刺激，再度將我們推向了一個難以預料的未來。

　　

　　一切都是似曾相識

　　經濟受挫、寬鬆歸來。一切都是似曾相識。

　　• 2008 年全球金融危機之後，央行 5 次降息 4 次降準。

　　• 2011 年歐債危機之後，央行 2 次降息 3 次降準。

　　• 2014 年經濟下行壓力增大，央行 6 次降準 6 次降息。

　　十年時間，究竟投放了多少貨幣？放出了多少大水？

　　在1990年的時候，中國的貨幣M2發行量是1.53萬億，截止到2018年3月，中國的貨幣M2發行量達到173.99萬億元 ，這意味著28年的時間，人民幣的發行量增加了100多倍！

　　自2007年1月以來，中國貨幣供應總量M2連續超越日本、歐洲和美國幾大經濟體，目前相當於歐洲和美國的兩倍，日本的三倍。而中國的GDP和國民人均收入遠遠沒有達到這個驚人的增長水平。

　　一輪大水之後，成就了什麽？

　　2012年之前商品房銷售額每年都在當年新增廣義貨幣的一半左右，但2016年這一數值卻超過80%，而2017年商品房銷售額直接超過了新增的M2（廣義貨幣供應）！

　　也就是說，放出來的水，幾乎都去了房地產裏。目前，中國的房地產總市值已經超過400萬億，近8倍碾壓中國A股55萬億總市值！

　　

　　在成就一個史無前例偉大產業的同時，我們失去了什麽？

　　首先，自然是不斷被碾壓的實體經濟，3800家上市公司的企業家早已湮沒在幾千萬房地產炒房大軍中。

　　於是，在實體遭到碾壓的同時，無論中小型民企，還是一些大型的知名企業，都選擇了“跨界地產”。

　　比如主營空調業務的寧波奧克斯，卻成為了當地最具規模的地產企業；主營業務為紡織服裝的雅戈爾，房地產開發的業績多年超過其主營業務；而美的和TCL，地產已成為企業生產鏈的重要一環；海爾集團還聘任地產界名人擔任公司高管…….

　　潘石屹曾經一語道破天機：央行發那麽多錢，不往房地產跑，跑蔥上去啊？

　　其次，是不斷透支的居民實力。2007年-2017年，十年時間，居民杠杆率由18%上升至50%；而居民儲蓄率，卻由48.8%下降至7.7%！

　　除此之外，日益膨脹的債務，嚴重過剩的產能，規模龐大的銀行壞賬，填不滿的地方債窟窿，不斷萎縮的居民消費，生存艱難的中小民企，不斷加劇的貧富差距……

　　放掉的一波大水，放掉的或許是國運。

　　一減速就刺激，一刺激就危險，一危險就刹車，一刹車就減速。時至今日，我們仍然陷入了這樣一個死循環。那麽，為何明知放水無效，明知刺激貽害，卻仍要重蹈覆轍？

　　魚和熊掌豈能兼得？

　　每當到了十字路口，明知道對的道路，可偏偏總是走偏了，因為，正途太難走了。而偏道總是充滿誘惑，讓人們總是充滿幻覺。

　　如今叫囂不止的美國，也曾遇到過與我們一樣的困境。70 年代末，美國經濟陷入痛苦的“滯脹”。

　　麵對一地雞毛的美國經濟，有兩個偉大人物出現，不顧國內壓力，毅然決然地實施了大刀闊斧的改革。

　　其一是1979 年被任命為美聯儲主席的沃爾克，強力收緊貨幣遏製金融刺激，成為美聯儲貨幣政策規則的重要轉折點：

　　• 1978 年，聯邦基金利率水平在 7.9% 左右。在沃爾克厲行緊縮的 1979 年 10 月 - 1982 年間，美聯邦基金利率的均值大幅提高到約 14.0% ，最高的月份一度超過 19% 。

　　

　　其二是裏根，果斷推行“ 30% 減稅計劃”,個人最高稅從 70% 降為 28%、企業所得稅從 46% 降至 33% 。

　　

　　刺激是歡快的，改革則是痛苦的。在改革過程中，經濟必然遭遇陣痛。

　　• 1979 年第三季度美國 GDP增速為2.4% ；而1982年這一數字下滑至-1.4%

　　• 1979 年，私人固定資產投資增速約 15.5% 。到 1982 年，私人固定資產投資增速僅為 -1.4% 。

　　改革過程中，也必將遭遇既得利益階層的重重阻撓。

　　• 田納西州《專業建築商》雜誌在封麵上怒火萬丈地刊登對沃爾克及其聯儲會同事們的“通緝令”，控訴他們“預謀並冷血殘殺數百萬小企業”、“劫持房產主的美國夢”。

　　總統經濟顧問委員會主席費爾德斯坦( Martin Feldstein )曾經公開表示“裏根總統就是安徒生童話裏沒穿衣服的國王”。裏根立即將其解雇。

　　然而不破不立！

　　沃爾克、裏根堅信不可違抗的經濟規律、頑抗到底，一方麵強力遏製資產泡沫，讓美國經濟從迷戀金融投機重回創業創新正軌；一方麵通過減稅降負推動社會公平，較大地調動了人民的積極性，推動了實體經濟的發展。

　　正是因為兩位改革派的堅定毅力，美國經濟不僅掙脫了“滯脹”的泥潭，渡過了經濟衰退，而且迎來了美國經濟再度起飛。

　　這一次，我們已沒有退路

　　想要療傷、就必須經曆刮骨般的陣痛！想要重生，就必須經曆涅槃期的痛苦！

　　這個世界上哪裏有那麽多的“既要…….又要…….”一方麵要去杠杆，另一方麵經濟增速要穩定，真是又要馬兒好，又要馬兒不吃草，又想吃粽子，又想劃龍舟，殊不知甘蔗沒有兩頭甜。

　　總結前四輪放水，無論是亞洲金融危機、還是次貸危機，以及次貸危機之後的12年、15年，有一個共同點是：每一輪放水都處在全球量化寬鬆的大環境之下。15年，我們幾乎是踩著美聯儲加息的尾巴，在12月底美聯儲宣布加息之前，完成了放水。

　　然而今時不同往日，如今美元加息步步緊逼，全球流動性的持續收緊，若是我們再度大水泛濫，若是再度降息，若是資產水位差持續拉大，就會有資本外流的風險。在外匯儲備已如驚弓之鳥的狀態下，我們怎能再放上壓死駱駝的最後一根稻草？

　　更重要的是我們的整個經濟，美日歐聯合抱團，說明中國過去發展，好走的路已經走完，靠打價格戰、靠複製模仿、靠國家補貼的道路已經封死。

　　那麽，在發達國家的圍追堵截之下，我們該如何殺出重圍？難道要靠地產和基建？難道要靠共享單車？

　　我們需要的，是實體經濟的底層創新，是技術支撐的大國重器！而資產泡沫，就是製約實體發展的最大絆腳石！

　　無論如何，我們已經沒有退路。不放水，社會經濟太難受，但即使放水，也要誓死保證，水不能流進房地產。

　　畢竟，泰坦尼克號的例子已經告訴我們，一旦大船進了水，無論是大船最底部的工人，三等艙的老百姓還是上等艙的貴族階級，都要被撞上冰山！