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房地產信托基金（REITs）通過多年的發展，已逐漸成為投資者在資產配置過程中不可或缺的一環。
根據科恩-斯蒂爾斯（Cohen & Steers）資產管理公司房地產部門主管Thomas Bohjalian的預測：2019年美國房地產市場依然會延續2018年穩定增長的趨勢，行業整體仍處於健康發展的階段。
目前房地產持有者在定價權方麵仍有部分優勢，這也從側麵支撐了房地產信托基金收益率的穩定增長，即使在可預見的未來美聯儲將會調整利率，房地產行業也仍能夠保持穩定。
除此之外，由於REITs的主要收入來源為地產物業的租金，因此REITs與股票等其他資產相比受國際經濟局勢的影響較小。
我們認為對投資者而言，REITs是一個十分值得關注的板塊，接下來我們將會從多個方麵對該市場的近況進行簡要分析。
房地產信托基金（REITs）的分類
REITs被分為公開上市型和私有型兩類，可進一步分為股權型和債券型兩類。
私有型REITs與公開上市型REITs可同樣享有稅收優惠待遇。（私有型REITs並不是SEC注冊的實體，但也必須符合SEC的規定）
私有型REITs在美國境內可麵向“合格投資者”開放，並通過私募直接進行出售。
私有型REITs還可被細分為“私人REITs”和“非公開交易REITs”。
除上述幾種大類別之外，REITs還可根據其主要業務所在領域細分為12種不同的信托基金：
在上述REITs類型中，需要特別注意的是抵押房地產投資信托基金（Mortgage REITs）這一特殊的REITs類別。該類REITs以房地產為抵押發放貸款，但一般不擁有或經營房地產。
Mortgage REITs需要特殊的分析方法，因為該類REITs會使用多種對衝工具管理利率風險敞口，並且該類型REITs的主要收益並非來自經營或不動產租賃。
雖然少數混合型REITs也會同時經營房地產業務和抵押貸款業務，但大多數REITs還是專注於“硬資產”業務，而這類REITs被稱為股權型REITs（Equity REITs）。一般而言，股權投資信托基金傾向於專門持有某些類型不動產，如公寓、地區購物中心、辦公樓或住宿設施。
Office REITs: 辦公室型房地產信托基金，持有並管理著辦公類型不動產，將持有地產中的空間出租給租戶，專注於特定類型的市場，如中央商務區CBD等。另外一些公司則強調特定的租戶類別，如政府機構或生物技術公司。
Industrial REITs: 工業型房地產信托基金，一般持有並管理工業設施，並將這些設施中的空間出租給租戶，專注於特定類型的物業，如倉庫和配送中心。該類型REITs在電子商務中發揮著重要作用，滿足物流發展的需求。
Retail REITs：零售業房地產投資信托基金持有並管理著零售類不動產，專注於大型區域性購物中心、直銷店、以食品雜貨為主的購物中心等零售業地產經營。
Lodging REITs：酒店及旅遊業房地產信托基金持有並管理這酒店和度假村等不動產，向客人（或公司）出租這些物業的空間。
Residential REITs: 住宅型房地產信托基金持有並管理這各種形式的住宅，專門從事包括經營公寓樓、學生公寓、工業住宅和獨戶住宅等業務，在細分市場中，部分住宅型REITs還專注於特定的地理市場或房地產類別。
Timberland REITs: 伐木業房地產投資信托基金持有並管理著與伐木業相關的各種不動產，專注於采伐和銷售木材。
Health Care REITs: 健康醫療類房地產信托基金持有並管理著各種與醫療保健相關的不動產，所持有的地產類型包括高級生活設施、醫院、醫療辦公大樓等。
Self-storage REITs: 自助倉儲房地產信托基金持有並管理著倉儲設施，可向個人或企業出租倉儲空間。
Infrastructure REITs：基礎設施型房地產信托基金持有並管理基礎設施類不動產，相關不動產可包括光纜、無線基礎設施、電信塔和能源管道等。
Data Centers REITs: 數據中心型房地產信托基金持有並管理客戶用於安全存儲數據的設施。數據中心REITs提供一係列的產品和服務，以幫助保持服務器和數據的安全，包括提供不間斷電源，風冷冷卻器和物理安保。
Diversified REITs：多元化房地產信托基金持有並管理這多種物業類型，例如，多樣化的REITs可能同時持有由辦公地產和工業地產組成的投資組合。
Specialty REITs：專業型房地產信托基金會管理一個獨特的混合物業類型，該類REITs所持有的資產一般會較為特殊，包括電影院、賭場、農田和戶外廣告網站等。
細分REITs行業2018年對比數據
根據2019年第一季度數據，市值排名前五的細分REITs類型分別是：
1.Residential REITs
2.Infrastructure REITs
3.Retail REITs
4.Health Care REITs
5.Industrial REITs
YTD（Year to Date）回報率最高的五類REITs類型分別是：
1.Industrial REITs
2.Data Center REITs
3.Infrastructure REITs
4.Timberland REITs
5.Residential REITs
2018年回報率前五的細分REITs類型是：
1.Health Care
2.Infrastructure
3.Residential
4.Self-storage
5.Industrial REITs
房地產信托基金（REITs）的分析方法
從評級角度來分析，REITs是一個投資級的行業，經過穆迪(Moody 's)和標準普爾(Standad & Poors)進行信用評級的REITs占該行業總市值的70%。
從基本麵進行分析，房地產投資信托基金可能受到任何影響房地產供求的因素的影響。
例如：人口和就業增長往往有利於所有的房地產投資信托類型。利率上升也往往有利於公寓房地產投資信托基金。資本市場與大型金融機構對REITs的判斷與需求也會直接影響該行業的走勢，甚至在短期內，這種資本供求關係可能壓倒基本麵分析。
收入的增長前景，相關服務收入和營運資金(Funds From Operations,FFO)的數值，以及該REIT在提高入住率和租金方麵是否有獨特的策略。
不斷進行收購是許多REITs尋求業績增長的方法之一，通過吸收經營不善的房地產來實現規模經濟。（但如果收購方不能有效提高入住率和提高租金，則可能會遭遇到失敗的收購，造成潛在的損失）
由於抵押貸款債務在REITs的估值中扮演著重要角色，因此也有必要對每家REITs的資產負債表做簡單的分析。衡量固定利率和浮動利率債務的比是重要的分析數據之一，例如在低利率環境下，如果利率上升，隻使用浮動利率債務的REITs將受到潛在損失，因此分析師需要時時密切關注宏觀經濟動態，尤其是近期美聯儲的降息動態。但在實踐中，部分數據指標需要結合實際進行判斷，例如分析師很難用單一標準來判斷杠杆率和P/E值的高低。
從杠杆率角度來分析，房地產投資信托基金的整體杠杆率已降至至少20年來的最低水平。
2019年第一季度，債務與賬麵資產之比為50.6%，而金融危機前的峰值為58.3%。
REITs通過籌集大量股本，同時節約債務，為其投資組合提供資金，從而降低了杠杆率。較低的債務比率，以及相應較高的資本緩衝，為抵禦未來的市場事件提供了堅實的基礎，也為收購提供了機會。
目前，房地產投資信托基金已將資本結構從抵押貸款(擔保債務)轉向債券發行(無擔保債務)，逐漸減少對有擔保債務的依賴，更多地使用無擔保融資，反映了房地產投資信托行業整體財務狀況的好轉。對擁有投資級債券評級的REITs來說，獲得無擔保債券的可能性最大。截至2019年第一季度，投資級房地產投資信托基金的數量已增至68家。
2019年第一季度美國REITs市場表現
商業地產是房地產信托基金大多布局的市場。
美國商業地產2018年第四季度總資產規模約為16萬億美元，估值上限及下限分別為14.4至17萬億美元。
其中，超過三分之一的商業地產位於美國一線城市（東西沿岸）市場。按資產總額進行分析，占比最大的細分行業是Multifamily、Office、Retail、Health Care四個板塊，而這四個板塊也占全美商業地產總值的一半以上，下圖列出了細分板塊情況。
除了對商業地產的總規模進行了解，投資者還需要對REITs在行業中的發展近況進行分析。
截至2018年第四季度，REITs目前共持有約全美商業地產10%的份額。
值得注意的是，由於其自身屬性，REITs所持有的不動產主要為機構級的商業地產。相較普通地產項目年齡、質量、位置或其他特點的參差不齊，機構級的地產一般位於美國東西沿岸且擁有更高的質量和回報率。如果將房地產信托基金2018年的數據單獨與機構級商業地產總規模進行比較，REITs在機構級不動產市場所占份額約為20.4%。
2019年第一季度，全美房地產信托基金（REITs）的營運資金(Funds From Operations,FFO)增至159億美元。FFO數據較去年同期增長1.8%，較近幾年5% - 20%的增幅有所放緩，這一表現與2019年初顯示商業房地產市場疲軟的其他指標表現一致。
在2019年初全球宏觀經濟形勢的不確定下，一方麵部分企業和個人會猶豫是否簽下新的商業地產租約，另一方麵投資者也變得更加謹慎。如果將上述外部因素考慮在內，美國商業地產與REITs表現的疲軟也並不會令太多投資者意外。
隨著2019年一季度宏觀經濟數據的回暖，商業房地產市場的基本麵也逐步趨於穩定。由於大多數房地產類型的需求滯後於新供應，物業租金增長率在2019年第1季度放緩。
從GDP逐步恢複增長和就業率上升的形勢來分析，今年年初的房地產市場回調隻是暫時停滯，未來幾個月可能會出現一些反彈。雖然美國房地產市場的基本麵趨向穩定，但投資者仍需注意在短期內市場表現與基本麵分析出現偏離的狀況。
在經曆了半年的經濟調整期後，美國的經濟增長和就業市場逐漸趨於穩定，而商業地產也重新展現出了增長的勢頭。根據2019年第一季度數據顯示，REITs的物業入住率約為93.8%，接近2018年第二季度以來的曆史新高。同店淨營業收入(Same-store net operation income，SS-NOI)在過去四個季度增長2.7%，高於2018年第四季度2.2%的增速。單戶住宅和工業住宅的SS-NOI增長強勁，分別為6.7%和6.0%，而工業REITs的SS-NOI則增速至5.1%。上述增長數據為房地產信托（REITs）行業在2019年下半年的增長提供了動力。
美國REITs市場值得關注的問題
在諸多利好下，全球房地產市場也麵臨著諸多挑戰。
在宏觀經濟方麵，美國2018年國內生產總值增速加快，從2017年的2.5%增長到了2018年第三季度的3.0%。隨著美國減稅政策對經濟帶來的提振逐漸消退，以及更高的利率導致房地產市場和企業投資的降溫，GDP在2019年的增長有可能會出現持平或略微放緩，目前的經濟狀況和消費力的穩定能夠承受適度的加息。自2018年迄今為止，美國就業增長強勁，非農業就業人數平均每月增長21.5萬人，與過去5年的21萬人的平均水平相當接近。然而，即使美國失業率已降至1969年以來的最低點，勞動力參與率的下降使得全美仍有數百萬潛在工人沒有找到工作或正在尋找工作。
從金融市場角度分析，美聯儲(Federal Reserve)的短期利率政策目標為整個收益率曲線提供了一個錨點。近期幾位美聯儲官員曾表示，通脹數據有可能導致美聯儲暫停加息，而不是加快加息步伐，尤其是在美聯儲主席鮑威爾最近表示，利率“略低於”中性水平的情況下。雖然美聯儲對短期利率有更為直接的控製方法，但長期利率對經濟和商業房地產市場的影響更大。美國10年期公債收益率(殖利率)已從2018年第四季度的3%左右降至2%左右，從長期來看，美國國債收益率仍處於曆史區間的低位。除此之外，世界其他地區的經濟增長也會影響美國的長期利率，即使小幅上調，這類融資利率仍處於低位，這一情況將對投資房地產有利。
從商業房地產市場和REITs市場角度分析，根據CoStar的數據顯示，從2010年至2015年，美國平均公寓租金加速上漲，有效租金增幅達到5%左右的峰值，其背後的原因是住房危機的持續刺激了租金彈性。然而，租金上漲在2016年和2017年有所放緩，這引發了投資者對大規模建築投資可能導致市場供過於求的擔憂。2018年全美平均租金增長再次回升，在截至2018年的第3季度，租金增長了近3.5%。幾乎每個主要城市的待售房屋和出租公寓都出現了短缺的現象。在如此緊張的市場環境下，租金持續增長的主要障礙是目前的租金負擔能力不足，因為家庭收入幾乎很難跟上租金上漲。在未來一段時間內，就業市場是否能夠保持強勁的增長並提升平均工資水平，將是影響未來租金能否持續增長的一個重要因素。
相對於就業率的上升，企業對辦公空間的需求卻在近年中一直表現疲軟。根據CoStar的數據顯示，自2012年以來，全美寫字樓租賃總量每年增長約1%，而辦公用行業(金融、專業和商業服務、信息服務)的就業每年增長率為2%。辦公室工作環境的變化，更多的共享工作空間，導致了需求的疲軟。
總結
投資者們之所以會越來越關注REITs，是因為其風險相對股票較低，但卻能貢獻出超過5%的年收益率。在2016-2019三年中，美國標普500指數上漲了約14.64%，而美國晨星公司（Morningstar, Inc.）旗下的房地產信托基金也上漲了約7.09%。截至2019年第1季度，Vanguard房地產指數(Vanguard Real Estate Index)也上漲了12.25%。值得投資者注意的是，房地產投資信托基金也有著在經濟周期後期表現良好的曆史。根據資產管理公司Cohen & Steers研究發現，自1991年以來，美國房地產投資信托基金在每個經濟周期末的表現都比標準普爾500指數高出7%以上。此外，Cohen & Steers認為，美國房地產信托基金 "在衰退中提供了有效的下行保護"。
根據上述分析，對目前經濟局勢感到不安的投資者來說，在投資組合中將REITs作為有效的補充，將有助於抵禦宏觀經濟衰退的風險。
