美國當地主，籌銀備學資

每年三月下旬，金榜題名，許多進入名校孩子的父母欣喜若狂，奔走相告，媒體新聞記者也辛苦奔走，到處采訪哈佛女孩，耶魯男娃，虎爸藤媽，讓這些爬藤經曆和體會見諸各報及網站。可你再過幾個月會發現，這些曾經幸福萬分的父母臉上呈現出一絲憂愁，究其原因，一年六萬多美金的大學費用，平均到每個月五仟多美金額外支出，是這些父母憂喜參半的原因，毫無疑問，這樣一筆開支對任何家庭（土豪除外）都是一筆不可忽視的開銷。 除Harvard及Princeton給錢十分慷慨以外，其它大小藤校給錢就比較困難了，以MIT為例，雙職工收入的家庭加上自住房產的Equity，想從學校得到資助希望不大。 俗話說沒有遠慮必有近憂，若是前些年開始做準備，比如投資一些房地產，然後當地主出租給美國人民，以今天的價格脫手，或以每月的租金，或以重新貸款的方式，可能就會大大減輕付學費的經濟負擔。

筆者不是專業房地產經紀人，也不是研究房地產的專家，隻是有過去十幾年一些粗糙(一畝三分地)的地主經曆，及在與朋友交往與閑聊之中，發現投資房地產當美國地主，是應對天文數字的大學費用的一個好方法，故今天就以外行的身份來談談房地產投資，若有不對的地方，也請網友寬宏大量，不要砸磚頭，沒有功勞，也有點苦勞吧？

1. 房地產投資時機很重要

記得05年時，在北加州新房一出，許多人都去買，僧多粥少，建築商沒辦法，想出了個抽簽法. 雖然那時房價已非常高，可一般老百姓都是買漲不買跌，還是不斷有人衝進去。 06年中房地產開始走下坡，房價不斷往下走，一走就走了五年，北加州許多地方房價降了40%--60%。 直到2011年上半年，美國的房地產才開始止跌回升。在2010年，市場上的房價已經到了用這個錢造不了這個房，換句話講房價巳嚴重跌過了頭。當事後諸葛亮容易，可那時筆者告訴朋友是買房的好時機時，又有多少人敢往裏麵衝？ （其實筆者也不敢衝進去）。到了今天，有朋友問“現在是不是房地產投資的好時機？”，我的回答是一輩子隻出現一次的房地產投資機會已經沒了，長期而言，現在投資房地產依舊看好，但回報率相對低一些。

2. 投資房Vs.自住房

買投資房不同於買自住房。 買自住房是根據房主的品味，資金多少，及愛好來選擇，投資房的選擇方法則完全不同，這裏列舉一些買投資房的原則：

• 選擇大眾能接受的房形及布局 （你喜不喜歡不重要）
• 選擇租客資源豐富的城市而不是偏遠的鄉下小鎮
• 靠近高速公路，購物中心，地鐵站，公園等
• 不講究內裝修，一般就可以了（提高回報率）
• 以3-4個睡房的中型麵積2000 sq ft 上下為宜，過份大或小的房子，租客來源會少些
• 能買獨立房最好，以利於將來賣出，又避免了每個月的物業管理費
• 月租金 Vs. 房價最好控製在 1：200 或以下，換句話講，一個三十萬美金的投資房，你的租金最好能達到$1500上下
• 盡量買在中產階級集中的小區，降低租客可能不付房租的風險
• 避免帶Gate的小區，省物業管理費
• 樓下有一個睡房的房子更受歡迎
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3.  銀行貸款投資回報率高

盡可能用銀行貸款進行房地產投資。 舉例來講，你有四十萬美金，可以買一個四十萬的房子，也可以借銀行的錢，以20% Down payment 買五個投資房。  假定每個投資房的租金是每月二仟美金，用不用銀行貸款的區別就是隻有一個房客為你打工，還是五個房客為你打工。當然具體操作時還有一些限製。若想進一步了解情況，可以向你的當地房地產經紀人詢問。

4.  自己管理投資房

其實自己來管理投資房比請中介管理更好，一是省了每個月的中介管理服務費，二是自己管理房子更用心，也易於和房客溝通。 一年二年你就成為專家了，而且每個月用在房屋管理上的時間非常有限，尤其是隨著投資房增多，自己管理的效果更加明顯。

5．盡可能買新房或幾年新房

我們這些留美學子大都不熟悉房子修修補補之事，新房的特點就是十年之內很少壞東西，讓你至少有個過渡階段，不至於一開始就手忙腳亂。 另外就是請一個Handyman幫忙，東西壞了，讓你的Handyman來替你分憂。

其實搞投資房地產說簡單是一點不難，但前人的經驗可以讓你少走彎路。 問問周圍有這方麵經驗的朋友，也許可以學到不少知識。 筆者在本文隻是談了一小部分，更多的內容，有這方麵知識並有興趣的網友可以加貼一起來分享，諸如：

    怎麽樣選擇投資房？

    房屋出租之前要做些什麽？

    怎樣吸引房客租你的房？

    怎樣和房客訂租賃合同？

    房客搬出前後你要做些什麽？

    房客遲交房費，你該怎麽辦？

    出租房的稅收相關知識

    等等?

想送孩子去名校的虎爸藤媽們，早點開始當地主，若幹年後，從“美國農民”那裏剝削來的銀子，再轉送給美國大學，如此則可以從從容容的將你的孩子送進名校，輕鬆鬆鬆將高昂的學費應付掉。