AMR
投資亞特蘭大房產七年。幾十個單位。個人背景：MBA
這篇貼子曾經以“沒有錯過美國曆史上最慘的一次房災”的標題貼到“財經茶坊”。如果你已看過那篇文章，可跳過不看。
當時由於時間倉促，原文謀篇和條理有些不清。現經過編輯並增加了一些投資分析登到地主專欄。
2009到2012年，是美國曆史上最慘烈的一次房災。這次房災重災區在加州、鳳凰城、亞特蘭大和佛羅裏達。在此之前，1930年大蕭條時美國房市僅“暴跌”了20%。而2011年亞特蘭大某些區的房價竟下跌了70%以上。有的區房子近乎白送 ，價格跟買地差不多。
當時我主要研究亞特蘭大，佛羅裏達和底特律的市場。原因是，加州難創造正現金流，我對鳳凰城完全不了解。
底特律很快就剔除了。有命掙，沒命花。治安不保障。
佛羅裏達被剔除了。對地主不友善，驅逐房客周期太長。
剩下亞特蘭大。人口move-in城市。庫存房要幾年才能消化，2013-2014年見底。很關鍵和很奇怪的是當時無大機構進場。
而我當時住在亞特蘭大， 有一份穩定的工作。 還可以籌集一定數量的資金。
天時，地利，人和。全占齊。
投資時機選擇。因為進貨、修理、出租都需要時間，我每月最多修七棟，目標是300棟，所以能拿到就拿，不等最低點。
投資房類型選擇。用最少的資源（現金）占用最多的房產（哪怕要修）。升值潛力第一，現金流第一。CAP 和 ROI 第一。數量第一。沒有第二。不管白玉房白菜房，高CAP 或 ROI 就是好房。白玉房好看但收益低。所以進的大多數是白菜房。不買地，因為是負現金流。籌集300萬現金拿了80棟，月租金收入刨去空房率現在是6.5萬。
我主修過MBA，在中國做過幾年投資分析，在美國是軟件工程師。既然亞特蘭大不是底特律，房價會回升，就必須義無反顧像其他投資人一樣衝進去搶房。破產房當然要搶。要乘大機構都集中注意力在加州和鳳凰城。給亞特蘭大散戶留下了長時間大片空白的時機，盡量多進房。當時很多房產以近乎白送的價格轉手，很少有人爭搶。現在想起來還真幸運。
2009年學習規則，2010年組建團隊加速搶房租房，碰巧2011年最低點時進貨70%，2012年九月Blackstone基金進場，亞特蘭大破產房價陡升70%，隻能草草收尾 。平均Cap 25% - 35%, 房價平均漲70%以上。計劃300棟，實收80棟。資金限製是原因之一。修房租房速度是其二。修房租房跟不上會導致太多空房，心裏會不踏實，現金流也不Promising。當時主要在等前一批消化後再進下一批。因此進度受到影響。
有沒有好建議？
小建議:
1. 現已初具規模， 注意在法律上保護已擁資產；
2. 與銀行“約會”， 適時＂套現”（不一定需要賣掉）；
3. 退出計劃