拿到賣房合同的第二天我就聯係了Medical building的賣房代理。http://bbs.wenxuecity.com/tzlc/1246949.html 這個是我最想買的房子， Medical building有8個單元，租金1萬出頭，要價1 Million，3 acres 的地. 在這邊上還有一個7 acres的獨立屋。這獨立屋被火燒過，賣家已經回本了。2個加起來要價1.3m. 我賣房所得隻有15萬多，所以沒法撬動這個房子。手頭上也隻有3萬。所以在此同時我讓老婆申請了line of credit。準備從那裏再弄點錢出來，保證有23萬在手。 然後再次實地考察了房子並讓銀行出了買房的信件。出價：1.13m, 賣家考慮了2天後拒絕。這已經是我能出的最高價格了。沒辦法隻能另謀出路。
之後我找到了Office building，是中國賣家。2棟樓一共12個單元，要價86萬。http://bbs.wenxuecity.com/tzlc/1318278.html 其中一棟樓經營不錯。而另一棟樓則由於他賣給一個準備自住的買家而空了11個月。這個房子我也很喜歡，因為離我的其他出租房很近，地點好，容易管理。我2次進入合同，第一次我覺得太貴了，在研究了profit & loss之後退出。第二次，賣家降價$16000. 但是銀行認為太貴了說這房子大概貴了10%。我提出新價格$72萬。但是賣家沒有同意。在多次進入商業地產失敗之後我決定還是做自己熟悉的。
http://bbs.wenxuecity.com/tzlc/1328926.html
2019年5月17日，我拍賣了第一個拍賣房。拍賣這個房子完全是意外，因為前麵的2個競拍都輸了。這個是我的第三選擇。當時並沒有做title search就bid了，而且也沒有去實地考察。在競拍贏了之後我人都是懵的。26萬8千的價格，而且1萬的押金在我贏了bid的時候就被劃走了。很多人建議我扔掉這1萬元算了。這很可能是無底洞。之後的實地考察我覺得還是可以做的。如果裝修得好，這房子賣45萬以上肯定沒問題。賣家在2015年準備賣51萬，但是因為沒有裝修完，根本不可能賣掉。正當我準備各種材料和資金和貸款準備過戶的時候，法院傳來了新的消息。賣家申請破產，交易擱置。到現在我還沒要回那1萬元的押金。他們說要等破產法庭判決之後才能決定我的購買是否有效。
房1： 於此同時我也在不停找合適的房子。其中一個2660尺的老房子一直在我的留意之中。這個房子剛開始賣$345000. 我出了$202000，銀行沒同意，但是後來主動聯係了我。http://bbs.wenxuecity.com/tzlc/1327803.html 我說我的offer 還有效，你給我買個 home warranty。銀行不同意，我說你降價600，我自己買。 銀行同意了。這是我自己拍的照片，很美。http://bbs.wenxuecity.com/tzlc/1329988.html。銀行是按我們這裏普通房子的價格在賣。雖然這房子是好的學區，可是房子還有不少硬傷。硬傷1：井水和septic。硬傷2： 沒有車庫。硬傷3： easement 。硬傷4：encroachment。 由於有這4大硬傷，沒人敢碰這樣的房子。而且原來的照片實在是太難看。所有的人看完就覺得這是小黑屋。在去實地考察之後我發現, well water 以及septic 其實並不糟糕。因為這個房子和旁邊的商業房子公用同一個septic 係統。原屋主把自己的房子割出一塊地，賣給了另一人個。然後另一個人賣給了一個公司。這個公司後來和屋主簽訂了easement兩家合用septic，這個septic system看起啦很新。因為旁邊的公司是2017-2018年建好的。 Encroachment是指這房子的driveway占了別人的土地。大概有3 feet。 其實也就是說driveway的一半在別人的地上。另外還有很大一片草坪 http://bbs.wenxuecity.com/tzlc/1330069.html。
房2： 6月5號，有一個1200尺的房子要價13萬，地下室裝修了一部分。這個房子我在一出來的3個小時內就提交了offer。第二天代理通知有多個offers，需要出最高價。很意外我們知道了其他人的出價。有一個15萬FHA，另一個14萬7。我出14萬，as-is，三千押金，30天過戶。賣家著急出手，要在月底前過戶。我同意了。好在貸款已批。等待過戶。
因為1031 最多隻能買3個房子。所以我還是遇到了難題。房1，2的20%的首付隻需要付6萬8。剩下還有8萬5的錢。我原打算用這8萬5買一個duplex，而且也進入了合同。但是因為工程實在巨大，就怕到時候裝修好了不好出租，因為這個房子雖然離大學比較近，大概2邁的距離。但是還是有點遠。這個價格我自認為不錯了，賣家從37萬開賣，降到33萬9，我30萬9千拿下的。和屋主商量是否降價，屋主否決了，於此同時我剛好發現下麵的房3， 4。
房3個11萬，3房2.5衛，1000尺+500尺 add on。 按1000尺賣，有點小貴，但是按1500尺則是賺的。我出租用，不用計較這麽多，賣家要13萬。我最後11萬成交。房4則是11萬8。房4價格並不是很好，比我想出的高了3000。但是找不到更好的了就將就了。
現在的計劃是： 房1，2， 3作為代替的房子。房1，2貸款。房3現金交易。這樣需要自己交2萬5。
如果能找到9萬左右房5. 我準備用房1， 2， 5作為替換的房子。房3，4貸款購買，房5現金。最後過些時間把房5 refinance拿出錢來買其他的房子。
