老朽
來自北京
加州住宅地產從地稅表上隻有獨立屋single family home，和共度屋康鬥condominium這兩項。至於連排屋townhouse，劃歸在共度屋裏麵。
康鬥有多家鄰居，有屋主協會HOA Home Owner Association管理，水電氣垃圾保險外部維修等許多項自己不用管，從每個月所交管理費裏平攤。連排屋相對獨立，一般隻有左右一兩戶鄰居，前後有塊小小的地，水電氣垃圾自己負責，也要交管理費，沒那麽多。
絕大多數獨立屋沒有社區，沒有HOA，一年省下幾千管理費。但是和房屋有關的維修都是自己負責，前後院花草樹木要花錢打理，這些一一項加起來的開銷比較大，房子保險費用會比共度屋高。另外，左鄰右舍門前屋後，販私走毒賣淫嫖娼你也束手無策。
有些新開發的好社區封閉式管理，我們住的獨立屋有警衛把守，多個泳池和藍排網球場clubhouse，很大的街心公園，也是有HOA，要付不低的管理費。這樣的房子不適合出租，典型的茉莉花喂牲口。前些年有中國人用來出租做月子中心，因為隱秘環境好，肯定能租很高價錢，後被舉報趕走。
是不是四周沒有一麵牆與人相鄰就是獨立屋呢？未必！南加州沿海城市的地皮越來越貴，建築商能在很小一塊地上蓋出四周沒有鄰居的貌似獨立屋，兩三層甚至三層半，像個炮樓。無鄰居的房子比有鄰居好賣，特別是買來自住，一般來說人們都喜歡自己的房子沒有一麵牆與他人共有，容易產生糾葛，有院牆分割好很多。這樣的房子政府稅務部門不承認是獨立屋，劃歸共度屋。從外部簡單辦法來區分，如果車庫前麵沒有driveway可停車，必是共度屋無疑。
從買第一個房子到現在，接近三十年，舉三個例子來看不同屋型的投資回報，基本上同年份購買，95底-97年初。
1，獨立屋，橙縣北部窮白和韓越移民城市Garden Grove，17萬，1300尺，四房兩浴，兩車庫。剛入道沒有經驗，魏武揮鞭操之過急，沒頭蒼蠅瞎撞，年輕氣盛沒錢也敢下手，買貴了。如能再隱忍多看看，15萬可拿下相同的。這是早期唯一一個以自住房申請貸款，也隻能有這麽一個。10％頭款一萬七。房租$950，不夠還貸款和地稅，每個月略賠錢，但10％頭款回報率太驚人，以今天2024年的價格，投資一萬七，翻五十倍是有的。
北京話，沒有三十年不漏雨的大瓦房，做過一次換屋頂Roofing，花了一萬多，相當於兩年房租顆粒無收。另外，外部油漆一般15年一次，做過一次，花掉幾千塊錢。門窗車庫和water heater 都裝修換過，一兩萬出去了。
2，聯排屋，和上一個同一城市，9萬，拍賣得到，便宜了近兩萬，拿到經紀執照連傭金也省了。所借Conventional loan Closing fees比較高，可按10萬計算。1400尺，三房三浴，兩車庫。換過車庫門和兩次熱水器water heater幾千塊錢。
3，康鬥condo，南部好區lake forest，6萬，從政府HUD Department of Housing and Urban Development 拍賣得到，FHA Federal Housing Administration 貸款費用低。950尺，兩房兩浴，兩停車位。絕對買便宜了，從HUD 搞到二十多個房子，全都低於市場價。
不考慮貸款，三處房子對比，都以還清貸款計算。事實也是如此，三十年貸款到最後幾年每個月的還貸，基本上都還是本金，可用來抵稅的利息部分很少，幹脆還清餘額算了。當然，根據市場利率浮動而重新貸款，或是套現出來則是翻開新的一個篇章。
1，獨立屋從17萬到現在撐死90萬，升值5.3倍。就算我買貴了，以15萬計算，升值6倍。房租從$950漲到$3500，減去地稅保險維修和其他，一年3萬多淨收入。如果當年手裏有二十萬，再添一點點錢，放25％頭款買5個，現在每年最少有15萬可以使用，應該滿足。
2，聯排屋9萬，上麵提到交易費較高，就以10萬計算，漲到65萬，升值6.5倍。HOA從$200漲到現在$425，房租從$900漲到$3200。減去HOA和其他開銷，每年淨收入2.5萬。同樣二十萬投資，聯排屋可買8個，現在每年有20萬租金在手，更加滿足。
3，康鬥6萬，按當時市場價7萬計算漲到50萬，升值7倍。管理費從$180漲到$450，房租從$725漲到$2500 。減去HOA和其他開銷，每年淨收入兩萬。仍然是二十萬起碼可以買12個，現在每年可有25萬淨收入，非常滿足。事實上我手裏的康鬥多過聯排屋，聯排屋多過獨立屋。
隔壁投資理財論壇時不時就有人提賺夠幾個米可以退休問題，就是有十個米也處於焦慮不安狀態。寧為雞口，勿為牛後，帳戶裏的錢是牛後。而地主們手裏的房子是雞口，有幾個破房子收租，每一個房子就是顆搖錢樹，根本不擔心退休後的生活。疫情爆發到今天已經超過四年，房地產逆勢而為，房價房租雙增長，我對拿股市房市相比較很不以為然。房價上漲和您手裏股票賬戶增值一樣，數字好看而已，一動就麵臨交稅問題，不可輕舉妄動。屬於屎殼郎跟著放屁的走，沒吃到嘴隻是聞著香。房租不同，實實在在和尚腦袋上的虱子明擺著的，而且房租是被動賺錢，每個月自動進來。這幾年我的房租漲幅在25％-35％之間，相當於每月多收兩萬，屎殼郎掉進糞坑裏，足吃足喝。
問題回到原點，現在如果你手裏有一筆錢，比如兩百萬，隻是假設。不考慮貸款(對比股市，投資房地產的優勢是可以上杠杆，想發財就一定要運用，我隻是做無貸款假設)。獨立屋90萬可買兩個，聯排屋65萬可買三個，康鬥50萬可買四個，如何下手？投資共度屋無論聯排或康鬥，一定要計算清楚HOA的費用，我有幾個房子的費用達到每個月七百，這就太高了。HOA費用是房租的四分之一以下不算高，最好是五分之一以下比較理想。
南加州今後十年裏獨立屋房價翻倍的可能性很小，如果發生那可真成了讓人笑話的兩百萬小黑屋。
聯排屋十年內翻倍可能性也不大，基數65萬已經很高。
50萬的康鬥十年內翻倍的可能性存在，好區，基數低，南橙縣兩房康鬥50萬以下幾乎絕跡，有也是隻有700多尺，一房的麵積。
從房租翻倍速度來判斷，康鬥$2500會快過聯排屋$3200，聯排屋$3200快過獨立屋$3500。十五年後，能拿出7千塊錢每個月租房子，年收入二十萬也不能 qualify租一個小黑屋啊！
再次強調，房地產投資不可急功近利！細雨濕衣看不見，閑花落地聽無聲。笙歌散盡遊人去，始覺春空。垂下簾櫳，雙燕歸來細雨中。
