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地主可能遇到的問題 十，租給section 8
上麵這篇最初寫於2016年，2019年一月重發未改動，現再貼一次，仍然未改一字，寫過的就懶得再看，也不想修改。基本問題上一篇寫過了，但是文中數字有變化，會解釋一下，本文是對上篇的補充。
許多人從來沒有做過S8，隻是憑感覺就直接排斥，以為S8的房客又窮又拽又難搞。首先“以為”是唯心主義，沒有經曆過的事情最好不要先下結論。其次，凡事皆有好壞兩麵，租給S8和租給普通房客一樣，不可能全好或者全壞。再強調一下最要緊的兩句話，租給S 8房客：
白玉房弊大於利
白菜房利大於弊
投資房地產有兩個期盼，第一，保值增值。第二，有租金收。
重視第一項者多為業餘地主，許多人是醫師律師會計師工程師等帶個師字的高薪白領。有閑錢就砸進房地產，但又嫌和房客打交道麻煩，更不喜歡收入少的低端打工房客，屬於又想吃大餅又怕費牙，所以側重投資白玉房，圖的是財產保值增值。有些人把自己的出租房交給管理公司，房租並不重要，如果有貸款，即使沒有現金流也能頂住，自己有份高薪收入，房租收入屬於摟草打兔子稍帶著。
而重視第二項者不少為職業地主，或者在往職業地主努力。職業地主重視現金流，因為沒有工資收入，靠租金為生，北京話叫吃瓦片的。職業地主投資側重白菜房，特別是開始階段，力圖快速擴大規模和最大回報率，資金有限。再好再漂亮的房子如果是負現金流也是金玉其外敗絮其中，拿茉莉花喂牲口。其實，房租和房價相輔相成，現金流好的房子因為有房租支撐，房價也會隨之上漲，撒尿洗蘿卜一舉兩得。
投資白玉房，房租和房價不能完全套用相輔相成。道理很簡單，無論租房和售房市場都是呈金字塔形狀，越高端市場越小。高端租房市場更加狹窄，租的起豪宅的人也買的起房，一般隻是短期需求，權宜之計，將來買房的幾率極大。美國有近40％的人租房子，其中絕大多數低端打工仔沒有機會翻身去買房，隻能租便宜的白菜房住。
Section 8簡稱S8，是指得到政府補助房租的一群人。補助來自房屋管理委員會housing authority，每個州和州下麵每個縣的規則及補貼數額不同，根據當地生活水平和房租價格製定，每年會調整，基本上按通貨膨脹上調。
我保留了近幾年橙縣房委會orange county housing authority payments standard 的記錄，見圖
橙縣orange county三百多萬人口，三十幾個城市city，分北中南三大部分。北部臨近洛杉磯縣，是老區。南部多為新開發城市，房價房租相對會貴些，政府補貼租金基本上南邊貴過北邊。
以北橙縣Anaheim 一房condo 租金標準為例
2020年＄1607
2021年＄1700
2022年＄1725
2023年＄2113
2021年比2020年上漲5.8%
2022年比2021年小漲1.5%
2023年比2022年大幅上漲22％
2022年之前的十年，每年漲幅在5%-6%之間，就以平均每年5％漲幅計算，＄1000的房租，14年翻倍，可以滿足。而南加州這裏房租15年翻倍是期望值，另一個期望值是房價10年翻倍，這兩個期望值在南加州都不難達到。全國範圍內，南加州是少有的房租房價雙增長明顯的地區，歪脖子拉小提琴兩全其美。
從圖中可以看出，2022年隻比2021年上漲1.5％，而市場上的實際價錢大大高於房委會規定，這就直接造成許多屋主，特別是大型公寓停止接受S8申請人。任何年份也不是所有的S8申請人都能找到房子，主要原因還是申請人本身條件差而不被接受。個案現象房委會不在乎，但是因為房租價格低而讓屋主關閉大門，就連合格的申請人也找不到房子，政府壓力巨大!
再來看圖，2023年突然間大幅度提高房租標準，幅度少則15％，多的高達超過30％，政府給出的價錢在許多地區已經高於市場房租，就像文中開始所說，白菜房利大於弊。重賞之下必有勇夫，許多屋主自然會重新開啟大門接受S8。
2022年南加州總體房價是上升，上半年明顯，下半年平穩，年底高端房有所回落。加州2023年最低工資是＄15.5一小時，實際招工廣告像麥當勞已經給出＄17 以上，夜班更多。兩個人即使掙最低工資也有月收入六千，低收入者交不了多少稅，可以負擔租房。幾年前我曾經在投壇判斷，未來幾年南加州的房租漲幅會超過房價漲幅，新冠疫情期間政府大量印錢，通貨膨脹加劇，房租漲幅出現井噴。2012年＄1000的房租，2023年達到＄2113，10年實現翻倍。所以，投資出租房短期依然安全，長期賺錢則毫無疑問。不過，還是要重申，房地產是地域性問題，隻對南加州眼前的一畝三分地有發言權。
拿政府補貼房租除了常見到的Section 8，還有Families Forward，Mercy House，Emergency Housing等不同的機構。S8為主也正規，房屋檢查仔細，每年要做一次。申請到S8不容易，一般會長期居住，除非財務狀況有變，不再符合政府補助標準。我有一戶，住了8年，去年解約。8年前搬入時，因為工傷，不能正常工作，得到政府補貼。期間一直在打工傷官司，拖了八年終於成功，好像得到賠償30多萬。美國人有個仨瓜倆棗就不知道自己吃幾碗幹飯，立馬搬去豪華公寓。今朝有酒今朝醉，明日愁來也不愁。
有別於S8，其他幾個機構不會長期提供房租補助，最多三年。但審批寬鬆，搬入前房屋檢查也免了，有檢查也走個過場。開始最初幾個月，機構負擔全額租金，包括相當於兩個月房租的押金一次付清，甚至家具和生活用品也給房客提供。一月份剛租給一戶Families Forward，人還沒有搬入，桌椅床墊鍋碗瓢盆已經先送到，當然不是房客花的錢。這一類政府補貼房客不會住太久，補助是臨時性的，一旦工作收入穩定提高後，補助會逐漸減少，直到停止。我喜歡長期住戶，住兩三年就搬走的不喜歡。剛租一25歲白女屬於這樣情況，正半工半讀。現在南加州租房市場緊張，拿政府補助的很難找到房。這個女孩單純信用好，而且批準的房租達到市場最高值，也就沒有理由拒絕。
許多人抱怨S8房客素質低，毀房嚴重，事實！拿政府租房補助的人都是窮人，人貧誌短馬瘦毛長，和普通租房市場一樣，也存在爛人毀房現象。
怎樣才能找到合適的是8房客呢？首先Google 當地housing authority 網站，從房客部分找到所提供的房源作為參考，對比一下別人的房租和自己的房心裏有數。然後進入房東部分，把自己的房登錄上，看看最高允許租多少錢，一般不超過都會批準，特別情況可以略高於規定價錢。免費登錄後，會有S8申請人通過房委會的資訊打電話來詢問，同時，其他機構也會從房委會得到屋主信息主動和屋主聯絡。從房委會的申請人要自己找房子，其他機構則連幫助找房子和申請費用都給代理了。
其次就是要查信用，收入少的群體信用分普遍比較低，但也不是絕對的，隻要信用分不是太差，不低於六百分可以考慮，超過六百五十基本上問題不大。沒有信用分要好過差信用分，有些人還沒有建立起自己的信用。信用分差也要看是什麽原因，欠學生貸款醫療賬單可以忽略，而連水電氣都欠是爛人。如果有選擇，單身好過單親。
如果你沒有把自己房子信息登錄房委會，隻放廣告在Zillow，Craigslist等網站上，偶爾會有S8申請人打電話發電郵詢問，基本上是已經被拒絕過，像沒頭蒼蠅到處撞大運，別人不接受你就不要撿回來，是石頭在哪裏也不會發光。
房委會製定的房租標準從studio到4臥室以上，既不按房子的尺寸也不按房子的價格，隻根據有幾個臥室來區分。再看2023年的圖，南部橙縣三房可租到＄3792。你的三臥室兩千尺獨立別墅白玉房市值150萬，或者一千尺共度屋白菜房70萬，房委會允許的房租是＄3792，沒有差別。
回到文中開始所強調，租給S8，白玉房弊大於利。
一般12點就開始放行上船，越早上越好，上去就吃吃喝喝。