老朽
來自北京
二十五年前，搞房子從第一個小小的studio開始，一路走下來，溫故知新，可供參考和借鑒。當我有十萬的啟動資金在手，最穩妥的做法就是在南加的Huntington Beach買個Fourplex，不到四十萬，十萬頭款下去。當時不需要自住，即使以後自己住一個，另三個出租，每月還完貸款後，減去地稅和其他開銷，也可以打平，然後去打一份工，不管打什麽工，不會餓死。
Fourplex 這樣的設計方便自住加投資，自己住一個，另三個出租。至今四單位以下按自住房計算借貸款，利息比其他投資房起碼低0.5個百分點，這是一種不錯的以房養房投資房地產途徑之一。當年橙縣Fourplex 25-40萬一個，沿海城市貴些。到今天也是這樣的差距比例，Huntington Beach 160萬-180萬，Anaheim120-130萬。
北加州壓過南加州，灣區Burlingame 大約近50萬一個，房子也老舊，建於1930年代。但灣區房地產漲價凶猛，估計目前有可能不止250萬。如果二十多年前十幾萬頭款下去，到今天賺出十幾二十倍，回報率驚人，還沒有計算房租。
來看九十年代中南加州漢庭頓海灘一個4plex 房租為例，去看過很多，35-40萬左右，區不錯，共六個獨立車庫加足夠停車位。當年參與建築一個新的，建築費25萬，現在恐怕要兩三倍價錢。
總共房租$3400，用一個一房自住，其他收租支付開銷基本可以打平。
三房$1000
兩房$850
兩房$850
一房$700
這是簡單穩妥的賺錢方法，不需費腦子，也切實可行。二十年五後的今天，房租上漲，三十年貸款也所剩無幾，房租的淨收入每月會超過六千塊，日常生活基本管夠。即使胸無大誌，小富即安，僅憑這一個4plex 就可以有資格不上班，而本錢隻有十萬啊?
現在總共租金約一萬，減去自住和開銷，年收入差不多六萬，也算擠入中產階級。
三房$3000
兩房$2500
兩房$2500
一房$2000
二十多年來利率不斷下降，通過重新貸款，每月還貸款數額可以降低一千，更好的做法是cash out，用來再投資。
常常有人討論賺夠多少錢可以退休，每個人的生活標準不同，所以這個話題不可能有結論。可以肯定的說，凡是提出這個話題的，或許現在的財務狀況不錯，但一定對退休後的生活沒有信心。我的絕大多數房客基本上是月光族，沒有存款，今朝有酒今朝醉，明日愁來也不愁，根本不想退休後的事情。我也不想，有一堆破房子在手，房租不會因為退休而停下來。最多老的時候請人管理即可，現在正訓練自己的人。
我們第一代華人移民在美國沒有根基，所以喜歡喜歡未雨綢繆，規劃退休後的事情。假設你無縛雞之力，無寸箭之功，無深思之智，無一技之長。頭腦簡單，四肢不靈，學什麽學不進去，吃什麽什麽香。玩什麽都痛快，睡的還特別長。有個地方住，每月有幾千塊錢花，每天睡前一杯交歡酒，美人懷中摟，飯後一顆銷魂煙，賽過活神仙。試問，二十幾年前十萬的本錢，做什麽投資能保證過這種日子?
像這樣的income property就是搖錢樹，很少有人拿出來賣。投資income property現金流是生命線，房價的上升隻是賬麵好看，南加州房租的上漲以往15年翻倍，如果今天買在好區160萬的價位，或差區120萬，十幾二十年後依然是顆搖錢樹。三年前我曾經作過預測，未來的幾年裏，房租上漲的百分比會超過房價上漲。即使遇到疫情的特殊情況，房價不按常理出牌，逆勢而為，但房租上漲幅度依然令人滿意。從現在起，房價上漲可能會放緩，而房租上漲停不下來。也就是說，投資出租房有安全保障。
假設你今天還在租房子住，努力工作存錢買房子，並已經存下40萬，可以買一個一百萬左右相當好的房子。中國人一般比較保守，喜歡多放頭款少借錢，減輕每月還貸款。放35萬頭款，手裏留點機動錢，借65萬以現在的30年固定貸款利率，每月差不多要還近$3000連本帶利，還貸款壓力不小。
有些人怕借錢，40萬可以在橙縣買個一房一浴說的過去的condo。
如果你能本著先生產後生活的原則，income property不需要留機動錢，40萬存款都砸下去買個160萬 fourplex，自己住一房單位，另三個都租出去，用房租去還房貸款和其他所有開銷。暫時能維持打平，但自己有地方住，不需要付房租。當然，房子是消耗品，隨著房齡增加，維修費用會上升，要計算進去。每隔五年八年，需要錢用，隨著房價上漲，隨便弄點HELOC錢出來。Huntington Harbor 是很好的區，價錢會貴，房租也貴。很多Fourplex位於Anaheim，Santa Ana等城市，區不太好，都是低端打工者聚集，中國人不喜歡去住，買來收租可以，自住就算了。
十五年後，房租翻倍達到兩萬，減去自住一房和其他開銷，每月會有八九千塊錢淨收入，年收入十萬沒什麽問題。
即使最壞的情況發生，房價房租都停滯不前，三十年後還清貸款，也是用40萬賺回一百多萬。房價能上漲一倍就是賺兩百多萬，漲兩三倍就賺出幾百萬，這個可能性非常大。投資房地產，圖的是房價房租雙增長，起碼要逮住一個。南加州兩個都能圖到，或許用不了多少年，當房價房租上漲，便可以通過重新貸款套錢出來，或用去買自住房或去再投資。
一個人沒啥本事就隻能做點身體力行的粗工，趁著年輕力壯倒還無所謂， 年年歲歲花相似，歲歲年年人不同，二三十年後人老體衰做不動了，咋辦？如果有點閑錢，不敢炒股，又沒別的本事，用這個辦法，貸點款，自己住個一房的，另三個出租，租金勉強可以打平，或略欠點，沒啥關係，你就是個店小二，開出租車也沒關係，隻要有地方住，隨便幹點什麽賺的錢也足可以先香了嘴裏再臭了屁股。房租每年在上漲，同時自己住房解決了，撒尿洗蘿卜，一舉兩得。
至於40萬從哪裏來?你沒有不等於別人沒有。幾年前見過拿著六百萬美元直接問我的呢，有這麽多錢就簡單了，我的意見是買個16unit apartment公寓，雇個onsite manager，躺沙灘上數錢就是了。也有人有150萬，我說150萬通過貸款也能買這麽個公寓，但要貸款，你還不能躺沙灘上數錢，還得去上班，熬幾年。
假設你現在有40萬不投資房地產，投資股票，請教一下股市大拿，在股市裏如何投資能有希望在15年後達到年收入10萬?真誠討論，光說買指股不能讓人信服，因為你先要花兩千塊錢解決住房問題，不能睡大街上玩股票。
路有不同的走法，可以疾風勁駛，策馬揚鞭；也可磨磨蹭蹭，走走停停。我當時並不滿足於這樣的小打小鬧，不能致富，煙袋鍋裏炒雞蛋，小搗鼓！耳挖勺炸芝麻，小咕嘟油！
