老朽
來自北京
以前寫過一篇，寫的不嚴謹，博客裏刪掉了，刪掉的很多篇，以後有機會再編寫。現在重新整理一下這個問題，還是不很滿意，個人經曆和見識有限，僅供參考。
先要搞清邏輯，開公司之目的是經營生意，而不是專門用來避稅。但做生意之目的是為了賺錢，賺錢就要交稅，交多少合理不是自己說了算，有遊戲規則，可以在遊戲規則裏行事。
還是邏輯問題，生意要想做大，開公司之路是必然。但是，生意沒做大也不是不能開公司。大生意也是從小生意開始，有的億萬富豪從車庫裏的小打小鬧走向自己的商業帝國。房地產從一兩個房子的微弱地主做起，即使以後擁有幾十上百個房子也許還是單打獨鬥。沒有公司，就算做到大地主，還是收租公收租婆，一輩子不剃頭也隻是個連毛僧。我沒有說做包租公包租婆有什麽不好，挺好，小富即安，隨遇而安。但如果你想百尺杆頭更進一步，則應該通過開公司突破瓶頸。
經營房地產可以有不同的公司，其中一種是管理公司，我自己經營過，就是大家經常說起的PM，property managment，給別人做管理，收取管理費。收取房租的6%以下偏低，8%以下正常，10%以下也合理。超過10%有點偏高，也未嚐不可。有些爛區的現金流很好，但所對付的房客非常tough，自己沒本事荷槍實彈去收租，不妨多付錢給PM去幹擦屎的爛活。
從房地產業主那裏收取一定比例的管理費來經營這個公司，給自己發工資，和給人打工一樣會有W2。有W2才能掙社安點數，然後買醫療保險，名正言順的走掉一些開銷。
什麽叫名正言順?舉例來說，我的前老板，九十年代初期，光南加州有幾千萬的物業，國外產業更多，包括酒店。倒退三十年，幾千萬規模不算小了，開的是有限公司corporation。南加州房地產的厲害在於，即使不追加資金，靠慣性自然發展，大概今天上億沒有問題，這個規模的房租上漲也會數錢數的手抽筋，恕我小鼻子小眼，沒見識過掙更大的錢。
我的老板除了給自己發工資，也把自己的子女家人列入發工資對象，買奔馳寶馬勞斯萊斯自用，當然也有皮卡車給其他員工用。有時帶員工去高爾夫度假村，San Diego County的La Costa 度假村非常的棒，兩個18洞球場，酒店高檔，餐館豪華，連吃帶玩住兩晚度一個開心周末。公司的錢大把票子花著，逍遙自在好福利，就是我說過的所謂五子登科。而半年的淨收入隻有十萬塊錢，連會計師看著賬目都說ugly！可又怎麽了？一切都是在遊戲規則裏，查稅就查好了，最後也就是entertainment一項開銷太大，IRS不認同，補交稅而已。
什麽叫名不正言不順?舉例來說，占小便宜之心人皆有之，尤其我們這些打工仔，外出辦點事，加油收據拿給會計報銷，老板知道，睜一眼閉一眼。有一天老板發火了：
“不是不讓你們加油，誰都來報銷，我兒子也找我報銷，讓我罵了回去，你們看看，每天最少一兩張收據報銷，查稅的來了怎麽解釋，搞長途販運嗎？”
天下沒有不散的宴席，幹了幾年後，老板80歲了，結束營業，讓我支取三個月薪水，挑一輛車子走人。以往的工作比較自由輕鬆，重新再去找份工不習慣，就像是和尚尼姑下山，心都野了，廟不想回去了，被迫成為職業地主。也幸虧經營屬於自己眼前的一畝三分地好幾年，並且在開始階段極力擴張，殊方絕域，苦攻食淡，篳路藍縷，以啟山林，房地產形成了一定規模。
到了我自己開公司，corporation會麵臨double tax，再說沒有太大規模，放棄。選擇小公司夫妻店，general partnership，管理自己的房地產。基本上是蕭隨曹規，按部就班，和corporation沒有太大區別。做事情都要本著合情合理，比如說管理費用，也就是從房租裏抽調到公司裏的費用，百分之十很正常，百分之十五也沒問題，百分之二十有點偏高，百分之二十五就有點牽強，但即使是百分之三十也未必不可，要看公司是怎麽運作的。當然，開公司要交EDD，Employment Development Department，按照工資的百分比，沒有多少。我們是放大約租金的百分之十五左右，放多少用多少，公司不賺錢，打平即可。其中醫療保險是大頭，要兩萬多，其他開銷加起來幾萬塊錢夠用了。這15%的實際租金先免掉了交稅，全都用在自己身上。另一方麵，報個人稅income tax時，實際收入少了這15%，再算上折舊，還貸款，維修開銷等等，最後剩下的去報稅。
我不否認股市裏賺錢，有些炒股高手能賺大錢。但不要忘記，螳螂捕蟬黃雀在後，山姆大爺時時刻刻眼睛都盯著你從股市裏賺的每一塊錢，而且你束手無策。而在南加州這裏，當你持之以恒十年二十年做房地產，其數目達到超過十個房進入中層次地主，或者更多一些，二十幾個，三十幾個房。通過每年一是開公司，二是折舊，三是對比其他州的高地稅，這三項裏每一項都有可能是一個中產階級的年收入。
地主有沒有必要開公司，我以前寫過多篇，不再贅述，基本要看對自己有沒有利，以我自己為例子做參考。
一，給自己發工資。發多少自己掌握，賬麵上的事情家裏另一位負責，我不知道具體數字，大概一個人一年不到一萬塊錢。
二，上麵說過了，隻有工資才能給自己發W2，堂堂正正報稅，掙夠四十點，退休以後一樣拿社安金，收租公收租婆不行。工資不需要多，每年幾千塊錢就可以拿到4點，我們經營房地產早，現金流充裕，略給自己多開一點。那些出來曬工資單的高薪碼工，年薪一米半米的，即使幾十個米，每年你也和我們一樣掙4個點，絕對掙不出5點，不服不行，遊戲規則。
三，給自己買醫療保險。買合適的，給自己發福利。
四，公司要運轉，要買車，電腦，電話，要的東西多了。
五，有車就要加油，要修理，要帶人看房，要應酬，要的東西多了。
等等，可以去發揮自己的想象力。
general partnership 和LLC基本上是一類東西，是小型公司，有什麽大的區別應該去請教會計師。個人房產我的意見是不必轉入公司名下，公司隻起管理作用，公司是你自己掌控，自己管理。如果做信托trust則可以放公司名下，然後所有財產全放trust裏麵。後代可能沒有能力管理，就找管理公司來管。沒錢賺的時候，什麽都不用在乎，不買保險賭一把。出了什麽大事情，要錢沒有，要命不給，要房拿去。反正腦門子上長瘤子，後麵的貸款負擔沉重，沒有多少equity。等到有錢賺時，淨值增加，每個房買夠保險另加一個所有房的雨傘險umbrella insurance便高枕無憂，開銷都可抵稅。
如果是業餘地主，兩個人都有W2，或者其中之一有，可以從打工單位買醫療保險，不存在健康保險問題，要不要再開公司應該看看有沒有這個必要。 僅僅隻有幾個房，規模不大，屬於微弱小地主，不一定非要去弄個公司。但是南加這裏有幾個破房每月一萬塊錢毛收入不是難事，從房租裏拿出百分之十五到二十給公司運作，比如每月兩千塊，就像是交管理費給別人。因為有份工作，有W2，也不需要給自己發工資掙點數，工作單位也有醫療保險，所以這兩千塊錢能做不少的事情。租個車，汽車保險，汽油，電話費，手機，應酬等足夠用了。你要非把坐郵輪，到大溪地加勒比海度假的費用也從公司走賬就不合情理。
什麽叫合情合理?按我的小公司規模，非弄一輛法拉利就不合理，會計師說我最好買輛兩三萬的車子，而租車子的彈性比較大。那我就租車子，每月幾百塊錢而已，全從開銷走掉。每兩三年換一輛，永遠開新車，新車除了換機油，沒有維修費，即使有維修費也走開銷。再說，有幾萬塊錢再添加點錢用做頭款可買個房子，弄好了每月賺幾百塊，車子白開，還抵稅。
做房地產的命運是掌握在自己手裏，房租收入有毛收入gross income和淨收入net income之分。當你需要大數字時，就說毛收入，如果某個房每月兩千多的房租，一年是三萬，從裏麵提出百分之十五，約四千五的費用給公司運作，也可能有三個月的空置率，不管了，不去計算那個四千五空置率，租金也滿打滿算，特別是申請貸款和重新貸款，需要賬目上最大的數字，好看。當你報稅的時候，也就是需要那個小的數字時，就要計算淨收入，每月減去管理費，房貸，地稅，維修，開銷，折舊，空置等等，一年下來還剩多少？東扣西扣搞七搞八您給說個數?兩千如何？兩千塊錢能交多少稅？
所以，當你給狐群狗黨吹牛逼的時候，老子一年一個房租金收好幾萬，豪情萬丈，牛逼哄哄。當你的親朋好友想跟你借錢，立馬哭窮裝 孫子，小弟一年一個房還掙不到兩千塊錢啊？即使房子多，也是武大郎的腳趾頭沒一個好東西，不信你看看我的稅單，就這麽多仨瓜倆棗。
