老朽
來自北京
刪掉的兩篇重新編輯，壓縮，刪減，合成一篇。我隻說過做房地產是大概率賺錢事件，沒有說過絕對賺錢，況且初期階段賺錢並不容易，有許多實際問題，所以才把實際問題一一拿出來討論。
驅趕房客一般有兩種情況下會發生，不交房租和違反租約規定。不交房租先要給-3day notice to pay rent or move out. 有違規行為則給-3day notice to perform conditions and/or covenants or quit. 關於notice of termination of tenacy and three day notice to cure breach or quit限於篇幅，免去。
地主們最頭疼的問題，不是房子租不出去，因為可以降價；不是通馬桶和修理，可以找人來做。最頭疼的問題是房客不交租賴著不走，你麵臨著驅趕房客的問題。 路是自己走出來的，首先，遇人不淑，自己肯定有責任，再選房客要吸取教訓。其次，姑息養奸，養虎為患，自己還是有責任。再其次，優柔寡斷，無為顢頇，任由房客一而再再而三拖延下去，更是自己的責任。
一旦房租沒有收上來，要盡快和房客聯絡。人要臉樹要皮，有些房客的確有原因，所以不要斷然采取行動，給個機會，尤其是老房客。但有的人沒臉沒皮，巧言如簧，顏之厚矣，溝通未果就要立刻采取行動，謊話不能一而再再而三的聽信。所以，3day notice to pay rent or quit要盡快發出去。看你的租約是怎麽寫的，你的租約是due on the first，在second day就可以給出去。我的租約給房客幾天緩衝，due on the third，四號可以發出，我是到五號左右沒收到才催問一下，有些人會忘記寄租，如果發現苗頭不對，才把notice給出去。房客有可能說過幾天，或者一兩星期就有錢，可以相信，但notice要考慮給，因為一兩星期後房客可能又這麽拖延一下，再發notice就損失了很多天時間。
notice可直接送到房客手裏，有的房客故意躲躲閃閃，沒關係，把notice貼門上，照相存證，另外還要再郵寄一份。注意是貼門上，而不是塞門縫裏，有的房客愛麵子，不喜歡讓鄰居看到，那沒辦法，一定要貼門上，在加州是王八的屁股，龜腚。要讓房客很愉快地看到，就像是獨眼龍相女婿，一目了然。
三日通知具有威懾作用，絕大多數房客在收到通知後不久會交租。反向思維以下，哪天你看到有人要起訴你，你怎麽想?這一步不需要律師，自己完全可以做，表格要填寫正確，表格裏的數字隻能是實際所欠房租，不能有late fee和罰款等。地址不可以是p o box，要真實地址。我以前說過，簽約不喜歡把自己地址公開，房租寄p o box地址。當需要給notice，我用自己的穆仁智地址，你也可以用上班公司地址。如果自己沒把握就讓律師做，費用從35到100，律師的公文更有威懾力。這一步自己做沒什麽難的，就是去送一封信，順便麵對麵了解一下真實情況。
極少房客屬於死豬不怕開水燙，揣著明白裝糊塗，對你的三日通知挨操打呼嚕裝不知道，下一步就是正式eviction。初級階段的微弱地主們您要是沒有金剛鑽，最好別單打獨鬥，找專業趕人律師，一定要專業的，專門趕人和追錢的，別的不做，我用過的最快一次趕走二十一天。費用一般不超過一千，uncontested。需要出庭的話會另加三百多,contested。自己赤膊上陣趕人有可能犯錯，微小錯誤就要從頭來過。而這種專門趕人律師動作快，且穩準狠，吃這碗飯的，知道該幹什麽，當天早上把房客的資料給律師，晚上房客已收到被起訴通知。
你需要給律師的文件有，
rental agreement
notice of change of terms of tenancy
three day notice
proof of service
走到這一步，開弓沒有回頭箭，要硬著頭皮走下去。房客提出交租，可以，一次性全部都交齊，或大部分，而且這個時候可以加上罰款，律師費等各項費用。如果你不喜歡房客，就狠下心趕走，以後再發生拖延交租的幾率很大，房客也已經失去了交租繼續住下去的主動權。最好不要接受小部分錢，一接受部分房租，趕人程序要重新開始，房客有可能是在玩拖延戰術，尋找對付你的辦法。
在加州，當驅趕程序開始後，房客隻有五天時間respond，但是如果是evict all，則有十天，一般律師會建議你evict all，以免到最後節外生枝。這十天非常關鍵，是褃節兒，一定要想辦法拖延過去。在這期間房客回複了，接下來要在法庭交鋒。所以，當房客試圖和你溝通，討價還價時，一定要穩住房客，話不要說的肯定，也不能多說，律師接了案子也不讓你隨便說話，裹亂，言多語失。當律師介入後，你要盡量避免讓房客來糾纏，不想糾纏就讓房客去找你的律師。律師可不是什麽善茬，幾句話就把房客噎回去。
經常賴租的房客，3days notice 可能都麻木了，當你忍無可忍，下決心正式evction，也就是到了第二步，filing and serving。房客知道你動真格的，最終可能演變成法庭上交鋒。對房客來說，首先要在五天之內去法院回複，如果是evict all則有十天。加州，或許是橙縣對地主有利的地方是給的時間短，因為五天十天的時間稍縱即逝。在這個期間房客沒有回複，那房客死定了，用不了多久，等著鎖門好了，這是the uncontested case。
那麽，地主擔心的事情是房客在第二步respond，接下來就有可能出庭，就是the contested case.出庭沒什麽可怕的。但房客玩的是拖延戰術，光腳的不怕穿鞋的，房客多住幾天，最後拍屁股走人。所以，地主在第二步期間，也要玩拖延戰術。一旦房客得知被正式驅趕，如果來和地主溝通，要盡量穩住他，對於房客提什麽要求和討價還價，不要說死，可以閃爍其詞玩俚格楞，把這五天十天一拖過去，下麵就好辦了。
這十天熬過去後，律師一天也不會耽誤，馬上file default，到這時房客就是條死魚，歇菜，等法警來鎖門好了。整個這個過程是uncontested，費用不超過一千。當房客respond，就是contested case，畢竟法庭不是為某一方開的，房客也有權申訴，律師費用加350。簡單的說，驅趕房客分五步。
一，the notice
二，filing unlawful detainer
三，serving
四，obtaining the judgment
五，the lockout
如果是uncontested case，省略第四步。接下來還有debt collection，這是後話，先趕走人再說。
一般來說，不交房租，最後會被趕走，房客不會贏，但輸家是地主，因為錢財損失慘重，甚至有可能幾萬塊。有的職業老賴會把法律用到極致，不但出庭和地主打擂台，還會要求陪審團，和地主打持久戰，遇到這種人地主就慘了，陪審團的費用，地主要付。
地主最不願意遇到的事情就是驅趕房客，我也不願意。從入這行起，開始是管理房子，有十幾次出庭，後來自己有房子也有多次。這種事情經曆多就麻木了，沒什麽大不了的，雖然會很糾結，就像是大便幹燥，使把勁，拉出去就徹底舒服了。但做地主的主要任務是收房租，即使房客已經走到出庭這一步，如果房客服軟拉了胯，願意和解，補齊房租和其他懲罰性費用，我還是會網開一麵，兩鬥皆仇，兩和皆友。和解不是我忤窩子怕誰，房客是我的衣食父母，我經常會讓他們一道。但黃世人和楊白勞的關係要搞清楚，不能本末倒置，你要犯葛，玩蠍了虎子，騎我脖子上拉屎，死氣白列鬥地主賴房租，我也不會認慫，沒功夫跟你鬥牙簽子，不把你弄出屎來算你丫的P眼緊！
前車之鑒，後世之師，從失敗中總結經驗教訓，已經有近十年沒有驅趕過房客。一開始挑選房客起就慎之又慎，已經有被驅趕經曆的，堅決不要，不要聽信花言巧語，以信用和清白曆史記錄為依據。
(考慮再三，還是加上括號裏的幾句。TF工作做久了，見過行行色色人物，林子大了什麽鳥都有，鳥大了也飛過不同的林子。房子不好租的時候，被eviction過的爛人我也租，條件嚴苛許多，押金收到極限，房租也找點理由提高。當然，原則還是有的，被趕過兩次的老慣犯，說破大天也不租，哪涼快哪歇會。對於微弱地主來說還是不要效法，我不想支使瞎子去跳河。早期寫過的很多篇都讓我刪掉了，其中原因之一就是話說的太狠，不留餘地。比如我說過，"老子就是要把雞蛋放在一個籃子裏！"嗬嗬嗬，天下所有的理財專家都不是這麽說的，聽理財專家的才能發大財是吧?有些所謂的理財專家讀了幾本破書就膈肢窩夾雞毛，硬充外國鳥，窮光蛋一個，能口若懸河講解致富之路，自己屁股上流膿，卻偏要給別人治療痔瘡。說實話，我還真沒見過誰是聽了理財專家的指點發了大財的，充其量是耳挖勺炸芝麻，小咕嘟油！)
又扯遠了，隻要信用好，有正當職業，長的五大三粗，或獐頭鼠目，身上有刺青，奇裝異服，標新立異的無需多慮。頭腦簡單，四肢發達的人容易對付。難對付的是租房幾十年，老奸具滑，西裝革履，笑容可掬，彬彬有禮，一上來就跟你套瓷，瞎話說的天花亂墜。但居無定所，三天打魚兩天曬網，賬戶上沒有仨瓜倆棗，吊起鍋來當鍾打，窮的叮當亂響，還信用爛透，沾上這種人噩夢將會不斷，俗話說蔫雞8操死人！
714 279 1100
別的地方我不知道，平時留意，應該找到不難。