老朽
來自北京
認認真真的和投壇上玩股的朋友交流，特別是書生，牛弟，三哥，熊大，甜仔，慢快兄，老G等，還有好幾位英文名字的各位，經常給我的帖子找茬，上眼藥，使絆子的兄弟們，據說你們一眼就能看懂股市圖表分析的子醜寅卯，讓我就是看上十眼也弄不清其中的上下古今。我曾經寫過：
有些事情不是做的來做不來，而是敢不敢去做，比如做地主。
有些事情不是你敢不敢去做，而是根本做不來，比如讀博士。
你們如果能把腦洞大開關上一小部分去分析房市走向，那根本就是牛刀殺雞，以石擊卵，泰山壓猴子。但是，理論要聯係實際，不能照本宣科，閉門造車，紙上談兵。如果你們是真對我的帖子，或者是加州，或者說是真對職業地主，關於出租房子的回報率是錯誤的，錯誤的，錯誤的！重要的事情說三遍。首先，作為職業地主不借貸款幾乎不可想象，房地產運用杠杆作用其回報率會是快馬一鞭，一騎絕塵，把指股之類的長期持有甩在後麵。其次，還貸的漫長歲月裏，一筆貸款從頭一路走到黑不常見，隨著房價上漲，可以重新貸款出來再投資。再其次，職業地主要吃飯，要生存，要養家糊口，要顧及父母兄弟姊妹，要包二爺養小三，藍顏知己，紅粉佳人，小賭怡性，饕餮大餐等等都要從房租裏摳出來。
1，當房價升值超過最初的頭款，很多人會重新貸款，套出來的錢用於再投資，原來的房變成沒有本錢，而通過漲租來彌補每月還貸額的增加，房子成為free run。當然，有些地方房價不漲，就要死死盯住現金流。房價不漲，也沒有現金流，最好哪涼快哪歇會吧！
2，當利率下降，通過重新貸款可以降低每月還貸，成為變相漲租。以二十多年前百分之十的利率借一百萬，到低點的百分之四，每月還貸會相差四千塊錢。利息的漲跌不會是斷崖式，十萬以上的貸款，利率隻要降一個百分點就值得重新貸款。
3，當利率上升，隻要是固定利率貸款，一般多為三十年，任憑市場翻來覆去，翻複無常，翻雲覆雨，翻江倒海，我自巋然不動。
4，房地產在稅務上有一個折舊可以運用，地上建築部分的價值可以分二十七年折舊。比如你的租金一年淨賺一萬，而折舊也剛好是一萬，那這一萬塊錢就不用交稅。這隻是在稅務上的好處之一，其他諸如開公司，買車子，保險，汽油，應酬等等你盡量去發揮想象力，隻要一切在遊戲規則裏運作。
5，折舊雖然有二十七年的漫長歲月，但是，神龜雖壽，猶有竟時，總有用完的一天，我在二十年前買的房子已經沒有幾年折舊可用，從現在起要未雨綢繆，還是要盡量重新貸款出來，能拿出多少是多少，用還貸款的利息去抵稅。比如能借出二十萬，每月還貸是一千多，一年是一萬多用來抵收入稅，當然，前題是房租足夠。二十萬塊錢在手想折騰的話，就去再投資。不想折騰就拿來實用，就像那個誰？高一，高二，高三，三個娃，瞧這個排列，將來一定是打虎三兄弟，上陣父子兵。不過先要一年一個上大學，像催命小鬼似得跟你要學費，家裏沒有餘糧還真有可能誤了人家的前程。再不濟，拿著這筆錢，瞞著大婆，挎著二奶去馬爾代夫會小三，牡丹花下死，做鬼也風流。
6，有人曾經提出，房地產的稅務好處隻不過是延期，早晚要交，那又有什麽關係呢？比如三十年前十萬的房，有五萬折舊抵稅，今天賣掉要補交這五萬的稅。不管怎麽說錢要盡量早點拿到，稅要盡量晚交，我以前寫過，幾萬塊錢先拿到手裏，有本事的或許可以再滾出來幾萬十幾萬。沒本事的就拖幾十年，今朝有酒今朝醉，幾十年後貨幣貶值可能連一半的價值都不到。沒本事加誣賴的就跟本不理，死了後誰繼承誰交。今天的房價也許是五十萬，賣出的五十萬要減去原來的成本，賺到四十萬，但以前已經把五萬折舊掉，所以你要以賺到四十五萬計算，大頭賺到了小頭不必顧及。再說，搖錢樹長的好好的，賣掉幹什麽呢？也許到死也沒賣，也就不用交稅。當然，國稅局不會睡覺，稅是早晚要交的，跑得了和尚跑不了廟，人死了，後代繼承者還是要交稅。交就交吧！如果你給後代留下一千萬的財產，其中百分之九十交稅，一百萬他們也是不勞而獲，沒什麽可抱怨的。再說，財務規劃早點進行，信托遺囑先做好，怎麽也不能讓國稅局拿去百分之九十。
7，舉一實例，二十年前五萬塊錢的房一萬頭款，今天的價錢是三十萬。如果一路下來一成不變，很容易看出回報是多少。但二十年期間進行過四次重新貸款，前後從裏麵套出將近二十萬，然後又用去投資，最開始的本錢一萬衍生出多少就不好算了。
綜上所述，股市裏的回報率容易計算，房地產投資的回報率比較繞脖子。簡單的說：一，二十萬的本錢可以在二十年前開始折騰出今天的一，二十個房子，發發狠弄出幾十個也不是難事，相當於股票炒出一兩千萬。各位老大，要想達到一兩千萬應該是什麽回報率？社會上經常有些投資講座，請記住一條，隻要有人推銷什麽產品的年回報率是百分的之二十，第一個反應就是遇到了騙子，包括房地產。有些所謂的專家，讀了幾年書，弄個學位，掙不了仨瓜倆棗，自封個理財顧問，便不知天高地厚，拉大旗做虎皮，滔滔不絕，口若懸河講投資理財的大道理，糊弄一下九斤老太沒什麽問題，要是麵對手握幾十萬，幾百萬的投資人，就好像自己屁股上流膿，卻偏要給別人治療痔瘡。
當你義無反顧的投身於掏糞這一行，戰略上藐視，房地產沒有高深的學問；戰術上重視，簡單的事情用心做，再根據自己的能力發狠做，回報率達到或超過百分之二十指日可待。壇子上的很多大拿們用十年的時間走完了我二十年的路，信不信由你，反正我信了，或許他們的資金比我雄厚，更大的可能是能力比我強。相比較之下，我算是比較保守的，自己給自己立下了很多規矩，異地投資不做，路程太遠的不做，沒有現金流不做，白玉房有選擇的做，太爛的區不做等等。
不管是十年，二十年，或更長時間，房地產不能急功近利，別指望翻手為雲，覆手為雨，你們幾位股市裏的高手或許可以做到短期內財富暴漲，房市裏的高手做不到，老瞎變成馬王爺三隻眼，如大變成如來佛也不成。房市裏的高手能用自己的不動產不斷的重新貸款，財務組合，擴大規模，從事必躬親變成指手畫腳，從糞工變成糞霸，從坐在馬桶上數錢變成躺在沙灘上數錢。
