地主是怎樣練成的（43）對房客管理的反思

做房東最頭痛的事情應該就算收不上房租了，對於低收入的家庭尤其如此。有Sec.8的還好些，政府幫交一些或者全交，雖然每年有房檢，但也好應付，花不了多長時間就能搞定。

回想這些年攆房客的經曆，細想想上法庭的全都是自己付房租的，而Sec.8的隻有一個。自己交房租的幾乎沒什麽好結果，不管住了多長時間，最後好像是都落個被攆走的下場。

投資回報和管理費用就是一對矛盾，好區的房子價高，回報率差，很多基本沒有現金流（指有80%貸款的情況），一年再修點什麽，空一個月，大概就得往裏添錢了。而一般區的房子價位低，現金流大，但管理起來的煩惱就會增加許多，正可謂天下沒有免費的午餐，要想有好回報，就需多付出。

今年諸事不順，接連有好幾個房客交不上房租，需要開庭攆人，有的還開了好幾次庭。痛定思痛，還是自己把關不嚴，有時心太軟，未能防患於未然，不能及時究正錯誤，有時得過且過，結果搞得後果嚴重。

要說美國的窮人真是窮，基本上一點存款都沒有，都指望著Paycheck過日子，一旦工作出了點問題，馬上就會有麻煩。也許是社會福利太好養成的毛病？哪像中國人民，誰家沒有些存款，外表看不出來，可腰包裏都是鼓鼓的。

為了避免以後租房的更多麻煩，以後應該做以下調整：

1）對於家庭出租房，應該以Sec.8為主，最好是孩子超過六歲。超過六歲會減少許多Lead paint的問題。最近有個朋友被以前的房客告了，因為孩子血液裏鉛含量高，房客就把以前所有的房東都告上了法庭。雖然隻在她那住了兩個月（當時房子剛過戶，兩個月後就搬走了），但還得請律師，也夠煩人的了。

2）若是自己交房租的，除了壓金和第一個月的房租外，增收最後一個月的房租。若能交得起，說明經濟能力還不錯。

對待Potential房客，一定要有一個統一的標準，這樣會避免法律上的麻煩，要不然很有可能被房客告上法庭。還有一些民間組織，也會派人來試探，尤其是廣告做得不太對的，以前吃過這方麵的虧，這事以後有時間再說吧。

3）對於要急著搬家的，沒有房東信息，說是住在朋友家或是親戚家的，一定要格外小心，能不租就不租。

4）不要急著把房子租出去，若真是好房客，值得多等一個月，好的房客都應該給房東30天通知。

5）不能再相信租客們亂七八糟的沒錢交房租的理由，到時就給三天通知（Three Day Notice），交不上就攆人。

為了避免把關係搞得太僵，可以隻以Manager的身份出現，說是房東要給的通知，可以在口頭上表示同情，但該幹啥就幹啥。

6）清理潛在的Trouble Maker，爭取在冬天到來之前把這些事情都解決。冬天空房子很討厭，不僅要供暖，找房子的也少。

關鍵的問題是把好篩選房客的關，房子寧願空著，也比事後產生許多麻煩的好。

老毛說：與人鬥其樂無窮。我絲毫感覺不到鬥的樂趣，這類鬥的事情還是越少越好。好在美國有嚴格的法律，有地方說理。以前我對此感覺很好，但最近的經曆表明，不同的法官對問題的處理還是不太一樣的，要是碰到個糊塗法官，也夠受的。

有人說找人管理就會避免這些麻煩，我對此表示懷疑，還有誰對房子比自己還上心呢？隻要是自己能形成一套有效的程序，就能避免或減少管理上的麻煩，套用一句老話：Run the system,let the system run the business. 以前說過百分之九十的精力用在了百分之十的麻煩事情上，怎樣減少這百分之十的比例，就是今後努力的方向。

還得不斷地學習和提高啊，無論是心態還是方法。

[奮鬥小米粒]

晚來了6年！筆記了！ 我也租過一來就寫支票，急與搬家的一個租客，問題真多！ 還好沒出什麽差錯！

[飄落的草]

牛地主談的灰常有道理，也是我們的努力方向，嚴把關，追求平穩更重要。碰到過幾個要求1小時內必須和他們簽約的，還碰到過還未簽約就把房東當他（她）的工人用的，隻好打住，還有追著問什麽時候能簽約的，隻好告知不在首選之例。

[花果山莊主]

我同意老煤的觀點

[老煤OldMike]

牛兄您令俺老煤難為情,實在是當年俺還年青,所以不怕貼錢,還有就是俺來了久了一點,也因為當年人窮誌短,為了省房租錢,曾與那些人做過鄰居,對那些人種比效了介,知道買房產必須遠離他們,所以才有今天的運氣,絕非富貴之人也,

[牛城地主]

回複 '老煤OldMike' 的評論 : 煤兄是富人，俺可是要靠現金流吃飯滴。：）

[老煤OldMike]

好區的房子價高，回報率差，很多基本沒有現金流,這話牛兄說得對,其實不但沒有進帳,俺老煤還得倒貼,不過高房價的房子後續力強,供滿後收入利潤高,房價漲起來也凶,而且碰上壞房客機會少,可能是俺老煤運氣好,二十多年以來,從沒有碰上過,所以長期算下來俺老煤認為還是投資好區的地產好,至少不要像牛兄一樣的頭痛,

[FromChangSha]

寫得真對，與我的選房客經驗－致，謝謝分享，希望所有的華人地主能吸收這些經驗教訓，少些頭痛的事情。