牛城地主
美洲生活，房地產投資，個人愛好，胡說八道
正文
本文屬科普類，對房地產專家不合適，請提寶貴意見。希望對剛入此行和想入此行的朋友有些幫助。
名言：要用你的錢為你掙錢，而不能單靠體力掙錢。
越來越多的海外華人認識到了做點Business的重要性，尤其現在收入越來越高，手裏有錢，放著就是個貶值，銀行裏也沒什麽利息。股票，基金，債券要麽風險太高，要麽回報太低，可怕的是加上稅，實不知能有多少收獲，不賠就不錯了，那份驚險，還真不是常人幹得了的。相對而言，房地產投資風險小些，做好了回報還不錯，特別是可以先作為第二職業，以求發展。但要真正做到經濟獨立，實非一朝一夕之功矣。
本文想簡單聊聊房地產投資裏麵的幾個基本問題，粗淺之見。很多別人都談過，看到過的朋友別介意，就當是加深印象吧。
1) 房地產的運行模式
a) 買來房子出租，當房東；
b) 弄著好deal，或翻修後轉賣；
c) 房地產管理，即Management company；
d) 房地產經紀人；
e) 房地產開發商。
各個地方有各地方的特點，可以根據不同情況選擇運行方式。若房價不高，房租較高，即有Positive Cash Flow（正現金流，以後簡稱現金流），可以選擇a, 它的好處是經過一定時間和數目的積累後，現金流可以使你經濟獨立，再加上漲價，還貸等，Net Asset 建立得較快。
有些大城市或地區房價較高，在貸款的情況下，很難有現金流，可以考慮b, 想辦法找到低於市場價的，狀況不好的房子，轉手，或者經過翻修增值後轉手，以獲取利潤。這需要比較Handy, 若都找別人幹，基本上也沒啥賺頭。
對於c, 若有一定的房地產管理和維修經驗，可以幫別人管理房子，以獲得收益。
d, 都明白，拿到房地產經紀人執照，幫人買賣房子，獲傭金。
e, 屬專業Builder,其實可大可小，大的可以開發小區，商業建築等。小的也可以自己找人建一個新房或自己改造舊房，弄好後住在裏麵，然後再建下一個，建好後，賣前一個。在美國，它的好處是，做為主住宅，隻要住滿兩年，賣掉時，所有的利潤都可以不交稅。
本人做a,b,c,d, 不知以後會不會做e。a是主業，主要經濟來源，像Job一樣，收入基本固定（在不斷增加，因為偶爾還買房子和房租上漲），b,c,d為輔，有就做，沒有也不Care, 就當是給自己的Bonus.
大多數人都希望做 a, 也是在做a, 因此本係列就著重談它的幾個問題。以後提到房地產，若無特別聲明的話，都是指a, 即房東這一塊。
2）房地產的利潤
房地產的利潤主要來自於三個方麵: a) 現金流（positive cash flow), 指若房子買的合適，租金支付了所有開銷（地產稅，保險，貸款，等等）之後的節餘。這是房地產投資的根本所在。當然了，要是全拿現金買，是房子就能賺錢，就看回報率的高低了。
b) 房價上漲，刨除前些年的泡沫外，前七十幾年的統計是房價每年上漲百分之五左右，是高於通貨膨脹的，所以它的保值效果是很好的。
c) 稅務好處，很多花銷是可以抵稅的，如：地稅，貸款利息，保險，維修，再加上房屋折舊等等，大多情況下，可以把那點現金流抵掉，要想繼續從w-2裏抵稅，就得看收入高低了。w-2的收入超過十五萬就不可以抵了，十二萬五以下每年最多抵兩萬五，從十二萬五開始遞減到十五萬為零。超過十五萬的，當年的損失可以延到第二年報。因為有稅務好處，它的實際收益比理論收益大。
房地產很吸引人之處在於有機會可以買到低於市場價格的房子，至於低多少，到什麽程度，就看能找到的deal了。所以，在這行混的人，都在滿世界的找deal。
這裏麵的基本原則是：在正常購買的情況下（20% downplay, 80% mortage), 隻要是房租能支付所有的開銷，即有現金流，你就不怕房市走低。房租有點象通貨膨脹，不管房市如何，似乎永遠在上漲。
3）商業房地產/民用房地產
可出租的房子大概分兩類，即商業房地產，出租的對象是店鋪，餐館，Office等做生意的；民用房地產指對象是家庭或個人用於居住的。
在北美各個市/鎮（town)政府對每條街有嚴格的限製，即zoning, 簡單分有三類：1）business, 2) residential, 3) mixed use.
商業房地產的特點：資金投入量較大，特別是大的商業中心，當然也有小的商業建築。
優點：管理簡單，內部全由租戶自理，因為它們要做生意，所以都會注意形象，比你自己打理的還好。房東要管的就是建築的外部和屋頂，這些地方一般不會經常出問題。
一旦租出去了，大多是長期客戶，除非是生意倒閉了。但一但空了，找下個租戶會花相對長的時間，半年到兩年是常事，幾年都有可能，就看本地的經濟發展情況了。
因為管理簡單，且少有拖欠房租之事，故可以異地投資，若本地當然更好了。至於收益多少，還是取決於deal, 但好像貸款有點麻煩（對這一塊不太清楚）。
民用住宅出租：資金投入量相當較小，管理上裏裏外外都得管，租戶Turn Over頻率大，但很少有租不出去的情況，所以收益可以預見到。
我個人覺得民用住宅這一塊做異地投資難度較大，找Management Company管理和都是由別人修理，會把那點可憐的現金流吃光，除非是不太在乎即時的現金流，著眼於未來的升值和付清貸款後的Net Asset。
下文繼續聊幾個別的問題
名言：要用你的錢為你掙錢，而不能單靠體力掙錢。
越來越多的海外華人認識到了做點Business的重要性，尤其現在收入越來越高，手裏有錢，放著就是個貶值，銀行裏也沒什麽利息。股票，基金，債券要麽風險太高，要麽回報太低，可怕的是加上稅，實不知能有多少收獲，不賠就不錯了，那份驚險，還真不是常人幹得了的。相對而言，房地產投資風險小些，做好了回報還不錯，特別是可以先作為第二職業，以求發展。但要真正做到經濟獨立，實非一朝一夕之功矣。
本文想簡單聊聊房地產投資裏麵的幾個基本問題，粗淺之見。很多別人都談過，看到過的朋友別介意，就當是加深印象吧。
1) 房地產的運行模式
a) 買來房子出租，當房東；
b) 弄著好deal，或翻修後轉賣；
c) 房地產管理，即Management company；
d) 房地產經紀人；
e) 房地產開發商。
各個地方有各地方的特點，可以根據不同情況選擇運行方式。若房價不高，房租較高，即有Positive Cash Flow（正現金流，以後簡稱現金流），可以選擇a, 它的好處是經過一定時間和數目的積累後，現金流可以使你經濟獨立，再加上漲價，還貸等，Net Asset 建立得較快。
有些大城市或地區房價較高，在貸款的情況下，很難有現金流，可以考慮b, 想辦法找到低於市場價的，狀況不好的房子，轉手，或者經過翻修增值後轉手，以獲取利潤。這需要比較Handy, 若都找別人幹，基本上也沒啥賺頭。
對於c, 若有一定的房地產管理和維修經驗，可以幫別人管理房子，以獲得收益。
d, 都明白，拿到房地產經紀人執照，幫人買賣房子，獲傭金。
e, 屬專業Builder,其實可大可小，大的可以開發小區，商業建築等。小的也可以自己找人建一個新房或自己改造舊房，弄好後住在裏麵，然後再建下一個，建好後，賣前一個。在美國，它的好處是，做為主住宅，隻要住滿兩年，賣掉時，所有的利潤都可以不交稅。
本人做a,b,c,d, 不知以後會不會做e。a是主業，主要經濟來源，像Job一樣，收入基本固定（在不斷增加，因為偶爾還買房子和房租上漲），b,c,d為輔，有就做，沒有也不Care, 就當是給自己的Bonus.
大多數人都希望做 a, 也是在做a, 因此本係列就著重談它的幾個問題。以後提到房地產，若無特別聲明的話，都是指a, 即房東這一塊。
2）房地產的利潤
房地產的利潤主要來自於三個方麵: a) 現金流（positive cash flow), 指若房子買的合適，租金支付了所有開銷（地產稅，保險，貸款，等等）之後的節餘。這是房地產投資的根本所在。當然了，要是全拿現金買，是房子就能賺錢，就看回報率的高低了。
b) 房價上漲，刨除前些年的泡沫外，前七十幾年的統計是房價每年上漲百分之五左右，是高於通貨膨脹的，所以它的保值效果是很好的。
c) 稅務好處，很多花銷是可以抵稅的，如：地稅，貸款利息，保險，維修，再加上房屋折舊等等，大多情況下，可以把那點現金流抵掉，要想繼續從w-2裏抵稅，就得看收入高低了。w-2的收入超過十五萬就不可以抵了，十二萬五以下每年最多抵兩萬五，從十二萬五開始遞減到十五萬為零。超過十五萬的，當年的損失可以延到第二年報。因為有稅務好處，它的實際收益比理論收益大。
房地產很吸引人之處在於有機會可以買到低於市場價格的房子，至於低多少，到什麽程度，就看能找到的deal了。所以，在這行混的人，都在滿世界的找deal。
這裏麵的基本原則是：在正常購買的情況下（20% downplay, 80% mortage), 隻要是房租能支付所有的開銷，即有現金流，你就不怕房市走低。房租有點象通貨膨脹，不管房市如何，似乎永遠在上漲。
3）商業房地產/民用房地產
可出租的房子大概分兩類，即商業房地產，出租的對象是店鋪，餐館，Office等做生意的；民用房地產指對象是家庭或個人用於居住的。
在北美各個市/鎮（town)政府對每條街有嚴格的限製，即zoning, 簡單分有三類：1）business, 2) residential, 3) mixed use.
商業房地產的特點：資金投入量較大，特別是大的商業中心，當然也有小的商業建築。
優點：管理簡單，內部全由租戶自理，因為它們要做生意，所以都會注意形象，比你自己打理的還好。房東要管的就是建築的外部和屋頂，這些地方一般不會經常出問題。
一旦租出去了，大多是長期客戶，除非是生意倒閉了。但一但空了，找下個租戶會花相對長的時間，半年到兩年是常事，幾年都有可能，就看本地的經濟發展情況了。
因為管理簡單，且少有拖欠房租之事，故可以異地投資，若本地當然更好了。至於收益多少，還是取決於deal, 但好像貸款有點麻煩（對這一塊不太清楚）。
民用住宅出租：資金投入量相當較小，管理上裏裏外外都得管，租戶Turn Over頻率大，但很少有租不出去的情況，所以收益可以預見到。
我個人覺得民用住宅這一塊做異地投資難度較大，找Management Company管理和都是由別人修理，會把那點可憐的現金流吃光，除非是不太在乎即時的現金流，著眼於未來的升值和付清貸款後的Net Asset。
下文繼續聊幾個別的問題
"從第一套房子到第二套房", 取決於地區，房子類型，本人收入及投資結構。 依我所在地區，1 BRCONDS，我的收入，還完貸款，需3-4年。如不還貸款，1 年。
做房地產所需智商，會扳指就行了