底特律房市考察記

底特律破產了，聽到這個消息之後。我就在想這是不是有個機遇？是不是可以去看看有什麽機遇？
 

跟這位同事談起這個事情，同事說，底特津這麽危險，你們都敢去？
 

跟家人說起這個事情，家人說，生命要緊。
 

.....
 

幾乎每個人都告訴我不要去。幾乎每個人對底特律都有恐懼感。
 

可是巴菲特說別人恐懼的時候我貪婪，別人貪婪的時候我恐懼。我真的很想去看看那是不是一個機會？
 

因為我在美國其他地方也買過房子，比較熟悉金融危機之後的美國的房地產市場。現在那些地方的房價已經漲起來了。投資性價比已經不是特別好了。可是查了一下底特津的網站，那房子真的便宜，有一萬元錢的獨立房子，有一千元錢的獨立房子，甚至還有一元錢的房子。最貴最貴的也就是三四萬塊錢。怎麽房子這麽便宜？這個念頭一直在我腦海中回徘徊。
 

忘記了誰說過這句話，當害怕的時候，最好的辦法就是麵對它，當心中有恐懼的時候，最好的辦法就是麵對它，當眼前有誘惑的時候，最好的辦法還是麵對它。
 

隻有掌握了第一手資料的時候，才能根據實際情況做決定。而不是人雲亦雲的跟風。
 

說幹就幹，立即行動。決定兩個星期之後就去底特津看房子。
 

我在網站上找到幾個大底特津地區中國房地產經紀的電話號碼，跟他們說我想去底特律買房子。可是他們說底特津市區太危險了，都不建議我去底特津市區，而建議我去底特津郊區買房子。

 

沒辦法，我隻有在網站上找其他種族的經紀。白人經紀告訴我，你看中哪個房子，我給你下offer，你人都不需要過來，非常方便。他們也不想帶我看房子。
 

最後我隻有找黑人經紀。黑人經紀非常熱情，我們就約好了時間在禮拜六早上10點看房子。
 

剛好有幾位朋友知道我在美國買過房子，也很想去美國投資。得知我要去底特律看房子，那正好一起去有個伴，萬一碰到極端情況，人多也可以嚇嚇對方。十月十五曰早上五點半，這三位朋友到我家集合，我們坐同一輛車去。從多倫多到底特律的車程隻需四個小時，我們開401高速，經過london，Sarnia海關，十點整，到了黑人經濟chris的辦公室。
 

chris的辦公室不大，但是非常有意思。在會客廳四麵牆上，掛滿了房子的照片。大部分房子是獨立房，每個房子旁邊有一個標簽，寫著買於哪一年，買入價多少，租金多少等等，大部分的買入價是一萬到三萬。房子看起來都很飄亮，和多倫多四五十年老的房子差不多。最有意思的是大約有一半的房子麵前有人或在房前，或在車庫前，滿臉笑容，一整個幸福的樣子。白人也有，黑人也有，黃種人也有。
 

我們問chris這照片上的人是誰，chris說他們都是買主，通過他們買了底特律的房子，然後委托他們管理。這些買主來自不同的國家，有加拿大，美國，英國，瑞士，日本，南非，中國等等。這時候又有一位白人經濟拿著咖啡和donut進來，請我人門吃，自我介紹是anthony，是chris的合夥人。
 

坐在舒服的辦公椅上，喝著咖啡，吃著donut，聽著這一黑一白兩經紀介紹底特律房市，倒是一時間其樂融融，空氣蜜化，渾然間忘記了同事所說的危險，親人所擔心的恐懼，還有網友所舉的極端例子。好像又到了多倫多買房的情景。
 

黑白雙雄告訴我們他們現在管理著400多套房子。他們會把值得投資的房子先買下，裝修好，如果投資人對這些房子感興趣，可以從他們那裏購買。他們會負責幫收找房客，收房租，修理房子。假如房客不交房租，他們會負責evict房客。他們的另外一個合夥人還可以幫助投資人成立公司，報稅等等。總而言之，他們提供了一條龍服務，investor are trouble free.
 

我們問投資回報率是多少，他們當即給看了幾個房子，租金大約八百左右，房價大約三萬五仟，地稅大約一千五百元，管理費為百分之十的房租，投資回報率大約百分之十二。
 

我們問房子容不容易出租，chris說底特律有不同的區，有些區好租，有些區不好租。他們選的房子都是在好租的區。經常有很多租客排隊租他們的房子。
 

我們問房客的組成，chris說大約有三分之一是政府工，三分之一是車產工人，還有三分之一是拿政府房屋津貼的。
 

我們問底特律的發展前景，chris說底特律正在發展高科技產業，前景正在慢慢的好起來

......
 

說真的，這是我所見過的最為專業的團隊。very professional. 
 

在辦公室待了大約一個半小時，現在開始實地看房子。我們要求chris在帶我們看好房子時，也要帶我們去看一些差房子。chris說當然了，i will not just show you the good part, i will also show the ugly part to you, so you can see a true detroit。

因為有兩個朋友是臨走前一天才確定去，chris以為我們隻有兩個人，所以他們準備的車隻能住五個人。最後兩個朋友坐他們的車，另外一個朋友住我的車。一前一後我們出發了。我們從北往南的出發了，最南邊的是底特律的市中心，我們先去最北邊的郊區。
 

底特律的大部分local公路都是水泥路，大部分都是坑坑窪窪的，可能是沒有錢維護。

 

高速公路還是維護得很好。在local路上的行人很少。很快我們就到了住宅區，很明顯地的看出，有人住的地方房子維護得不錯，門前的草也剪了，沒人住的地方房子房子就很破，而且草非常高。 好房子和差房子的比例大概是20:1。chris告訴我們，這些差房了是因為他們沒錢還貸款，房子被銀行收回去，沒人住了，也沒有人打理，所以這房子那就慢慢的變得很破了。
 

這也是2008年金融危機之後，美國的一個特色，不僅僅是在底特律，在美國的大部分地區都有破產房。
 

chris 把車停下來，下麵我們開始參觀我們的第一個房子，房子看起來還是挺不錯的，有前院，後院，車庫等。房子大約有1800尺，而且這裏麵有客廳啊，廚房啊，臥室啊，廁所啊等，跟多倫多的房子沒什麽區別。售價四萬。請看照片。
   

大約開2,3分鍾之後我們又去看了個房子，這是一個房子也非常不錯。售價35000元。請看照片。



 

chris介紹這個區的房子是屬於底特津的好區，你們中大部分都是政府職員，比如說是警察，消防員啊等等。房子非常容易出租。路邊綠化得挺好，花花草草的。請看照片。
 

......
 

看了好幾個房子之後呢，我們就開車往南走了。chris 帶我們參觀了一下差區。差區的房子真是破啊，有些房子屋頂塌了，有些房子四麵空空如也，大部分的房子門口雜草叢生，看著心裏都很難受，美國人民生活在水深火熱之中啊。請看照片。

 

 

最後我們參觀了底特律市中心，我們也看到了著名的底特律福特中心。總算在市中心看到的比較多的人。在其他地方的人跟多倫多比起來真少啊。請看照片。



然後去底特律西邊的一個好區看了幾個房子。房子都還是不錯的。在房子附近有很多小朋友在玩，95%都是黑人小孩，另外的是白人，一個中國人都沒有。
 

我問小朋友這裏好不好玩？他們說非常好玩。我問他們交通方不方便，他們說非常方便。我問他們安不安全，他們說非常安全。請看照片。



 

我們認為非常不安全的地方，他們說非常安全。真是每個人看待問題角度都不一樣。隻有從不同的角度了解問題的話，才有不同的體會和機會。
 

.......
 

我最後也沒買底特律的房子。一方麵對經紀不是非常熟悉，還沒有很好的trust, 另一方麵是因為底特律的黑人兄弟實在太多了，實在是有點擔心。還有一方麵是我現在投資的基金都壓在美國的另外一個城市，雖然說投資得回報率沒有底特律那麽高，但回報率還可以。
 

等到美國房價再繼續漲起來，其他城市回報率更低的時候。我可能會考慮重新投資底特律的房市。
 

在投資的過程中，每個人都有自己的觀點，判斷，理念和風險承受能力，最後導致每個人會做出不同的選擇。
 

不知從哪本書上看到這樣的一句話，當一個事情發生了，通過互聯網，電話，報紙等等渠道呈現在我們麵前的時候，往往我們隻能看到這個事情的一個方麵，或者是僅僅是一部分。是當我們對這個事情感興趣想去了解的要做決定的時候，發最好的方法就是要把恐懼貪婪暫時放在一邊，盡量的收集最多的一手資料，然後再進行判斷。這次底特律之行就是我搜集一手資料之行。
 

人類一生也就是個選擇的過程，選擇得好了，路也能走得順利點。我自己感覺這就是這次底特律之行受益匪淺。人生很多的時候都是平平淡淡的，不同的經曆便顯得非常可貴。經曆多了，閱曆也多了；當閱曆多了，判斷也會相對準確的；當判斷相對準確了，路也會好走一點。
 

希望我寫的這篇文章對大家有些用處，或至少能讓大家消磨點時間，高興一下。謝謝大家。

 

 

 

[加國的楓葉紅了]

回複 'aywl' 的評論 : sure, people have different perspective.

[aywl]

I will not consider Detroit no matter how good is the return, safety is the most important

[加國的楓葉紅了]

回複 '824' 的評論 : well, i still believe it is a good investment if i have fund.

[824]

沒買底特律的房子，算你明智。不是金融危機所致，二十年前底特律就是這個樣子了。

[加國的楓葉紅了]

回複 'miat42' 的評論 : thanks for sharing.

[加國的楓葉紅了]

回複 'fly_in_sky' 的評論 : with rental property, you are not only get the cash flow, but also have the property appreciation.

[fly_in_sky]

the return rate is lower than stocking. and the tax benefit is not as good as investing on 457 or Roth IRA. but i do not know why many chinese still invest on rental properties? no offense. just wondering. can you tell?

[miat42]

The problem with Detroit is that its property value would not appreciate very much in the future. It's a dying city with old industries. If you need a better prospect and low price, safe neighborhood, high cashflow income, you should consider Houston or Dallas in State of Texas. If you need to have higher appreciation in value and holdup in value over the long term, consider East coast metro areas like Washington metro area, New Jersey/New York Metro area and Boston Metro area. These places are not cheap but have much higher appreciation potential.

[清晨時分]

請查信箱，謝謝！