江西
做自己喜歡做的
07年看了窮爸爸富爸爸和普通家庭十年千萬的文章，
開始學習地產知識，窮則思變，沒有知識，就要學習，別人把不能變成可能，這個就是知識。
房地產買賣是資金投入的大買賣，沒有錢想買房子，買農場，買商鋪是不是白日夢。
我還真的做到了，這個是當年的曆史條件下才會有的。
過去十年有八年銀行給力，傍著銀行這個大款，做了八年的空手道，終於銀行這個大款傍不上了，回到緩慢的節奏上。
基本原則大家都知道，盡量貸款找貸款經紀，有正現金流房子找地產經紀，市場給力，房產升值，變現或者重新貸款，再買有潛力物業，從一個物業開始，一變二，二變四，四變八，從小規模到大規模，從零到十萬，從十萬到百萬，再從百萬到幾百萬的規模，至於千萬，超千萬也隻是一個時間的問題。
我充分利用了銀行貸款，市場是一個上升趨勢，租金和房價都上漲，同時找到一些低於市場價格的物業買入。 07年自住住房建成，第一個自住房子還沒來交房，市場價格上漲，己經有了50％以上的升幅，當時是百分之5的首付，相當於用了很少的錢做了一個10倍的回報的投資，第一次買房就遇上了一個大行情，可惜隻有一個房，也沒辦法賣，因為賣了還要買一個住，隻能說是帳麵獲利。初次見到房子獲利是如此快速和豐厚。
要想再次出現這樣的好事，隻能買更多的房子，通過房子這個工具把錢放到自己的口袋。
第一個房子的增幅被我毫無懸念做成了一個大額信用額度，開始了我異地房地產之旅，異地房價當時特別便宜，是我這裏房子的二十分之一，也就是我們常說的白菜房，我上手就抓了一把白菜房，當了年底，也就是不到半年時間，買賣了二，三十個房，這時候房價上漲過快，很快就翻倍了，租金也翻倍了，短短時間，就完成了第一次原始積累，手上沒錢，想買也不行，二條路，賣房或者重新評估再貸款，順手賣了幾個房，一算帳，扣除費用交稅，到手的錢還買不回來賣掉的房子，這個有點不劃算。住宅一直上漲，也不想買住宅。
我一直都想買農場，農場也在低位。08年春節期間看到一個農場有二個誇特和一個二層小樓，在大路邊，價格是二個住宅的價格，就殺了一點價，當時下了單，五月份過戶，條件是保留租戶，簽三年租約，年回報率為8％左右。最後漲了三倍多出手。
住宅價格一直在漲，商鋪沒有開始漲，我又看商鋪，手上沒有現金，就用五個住宅和人換了一個商鋪，這個是我經營最失敗的例子，原來說好了三個住宅換這個鋪，另外二個住宅換另一個鋪，這樣是比較公平的交易。我同他說，你這個占我便宜的地方，加拿大稅局不會放過你的，你帳麵上多出來的要交稅，現金流出來，一點也不劃算，我是吃了虧，你也占不到什麽便宜，稅局收了他一大筆現金，因他的商鋪的帳麵成本是很低的，增值空間的稅收是一個不小的一筆，他明白過來的時候，已經晚了。
手上沒有錢，收租金也不錯，租金隻是太慢了，賣房也不合適，因為住宅還在上漲，重新貸款是一個比較好的路子，把房子去做估值，再貸款，又開始找銀行，劃了一筆錢做首付買了一個廠房，這個廠房的租客是二個很差的租客，租金很低，在市場上很長時間都沒有人買，好處是地大，我這個地產經紀是高中生，我是他第一個客戶，他也是天才，我想什麽他都知道，我們簽約到過戶這個短暫的時間裏，他按我的意思把空地劃了一塊出來，並找到下家，過戶手續一辦，立馬就把賣地的合同也簽了，三個月成交，因為要做土地測繪和政府批準。剩下廠房部分，土地款就把銀行貸款一還，又有空間再借錢。
這個時候我又看上了一個農場，正好剛剛賣了個房的資金可以用，這個房是起火，保險公司理賠後，把地處理了，掙了3倍，買了農場，並簽了三年租約，年回報率7％。二年後農場漲了一倍後，也把這個農場賣給了石油公司老板。
廠房的租客快要到期了，續約談判不是很順利，就開始掛牌出售，有個買家下了一萬塊錢定金，也解除了條件，最後他不買了，經紀公司把一萬塊錢轉給了我，我沒有想到有這方麵的不義之財。這時候，我又看上了一個更大的零售物業，就把廠房抵押貸款拿到首付，把它拿下，三個月後廠房也成交了，把銀行的貸款首付還上，剩下的也都還了銀行，銀行的工作人員都對我佩服的五體投地。商鋪一年也有8％回報，三年後商鋪出手了，30％的漲幅。
收回來的資金轉手又現金買了一個鋪，半年後，50％的價差出手了。
我們農場的價格也在不斷的漲，把第一個農場去抵押貸款，買了一個異地養豬場，這個養豬場後來我用來養鵝，已經養了六年，這個豬場租金回報是3％，因為這個農場是比第一個農場要貴三倍，第一個農場已經和這個農場（異地無升跌）是等值，租金是第一個農場二倍多。第一個農場也把房子部分劃出來30英畝，農田先賣了，房子隨後也賣了。
賣掉鋪位後，手上的資金做首付在市中心買了一個鋪，5％的回報。
剩下的資金全資在近郊買了一個農場，這個農場未來迎合城市規劃是再分割土地建住宅用地考慮的，
農場也不可能空置不搞錢出來，馬上又做了抵押貸款，做頭款，買了一個大房子自住，改善一下住房條件。
這個時候銀行也不貸款了，八年時間，主要和銀行貸款做文章，物業買了賣，賣了買，錢是借了還，還了再借，好借好還。資產規模越來越大，
這十年時間，住宅一直收租，五個房子起火，二個賣了，又買了三個回來，十年下來，靠租金收入不斷還貸款，維持基本運作，負債總額不斷增加，負債率逐年下降。
銀行貸款越來越難，我己經是告貸無門，我的空手套房的經曆也告一段落，以後就加強管理，招租工作放在第一，把空置率降低，收租金是主要任務。
賬麵政府評估價每年都在漲，加在一起也是一個不小的數字。
從第一個房子首付5％數字起步，可以認為是白手起家，這個成績是合格，如果當初有些經驗，膽子大一點，動作再快一點，效率更高，這個沒有如果，以後的路是盤活存量資產，通過盤活資產，提高現金流入量，達到資產大幅增長。措施，開源再開源。
想做地產的朋友，看了我這個沒錢買房的十年經曆，是不是可以學習一下，用銀行的錢來掙錢的故事，光腳的不怕穿鞋的。前提條件是銀行貸款，物業增值，正現金流和不怕破產敢貸款的老婆或者老公。
