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房地產投資中有三個重要的回報率你一定要懂得計算:
一個是資產回報率（CAP RATE: CAPITALIZATION RATE）.
一個是投資回報率（ROI:RETURN ON INVESTMENT）
一個是現金的現金回報率(Cash on Cash Return)。
它們的計算公式及意義如下：
資產回報率（CAP RATE）= 年租金淨收入/資產價格=淨營業收入 (租金收入減除房地產稅，保險費，維修費，管理費等等費用)/買入成本（含房子售價、律師費用、銀行費用、檢驗費用等）。
年租金淨收入=年房租毛收入-年房屋全部開支*
*假設這個房屋沒有任何貸款，房屋的全部開支包括：地稅、保險、水電氣費、公寓管理費（CONDOAPARTMENTAND TOWNHOUSE）、出租廣告或相關手續費等。
每投資一個物業前，首先了解該物業的市場租金（現有租客情況下的現有租金收入），然後用上麵的公式做一個計算，看看計算出來的結果是否符合你對該投資品的投資回報要求，並且比較這個回報是否符合當地市場標準流行的回報比率，以此來判斷你意向購買的物業標價是否合理。目前多倫多地區CAP RATE在3-5%，多倫多以外的地方會稍高，達到6-8%，甚至10%。
例如一個獨立房買價74萬，租金每月2400，年租金28800， 地稅每年4500，保險1000。
CAP Rate=（2400*12-4500-1000）/740000=3.1%
投資回報率（ROI）=（年淨租金*+年貸款供款的還本部分**）/投資資金***
*年淨租金=年房租毛收入-年房屋全部開支
這裏的年房屋全部開支除了在A)中提到的全部開支外還包括每年實際支付的房屋貸款供款。
**年貸款供款的還本部分
我們都知道我們每個月的房屋貸款供款實際包括兩部分：貸款利息和還本。我們支付的利息作為開支消耗掉了，但是我們每年的還本實際是我們在物業上多獲得的資產淨值，這個實際上也是我們每年收入的一部分。
***投資資金：我們的投資資金包括：為購買物業支付的首付、土地轉讓稅、HST（新房）、律師費及其它相關雜費。這是我們為了購買這個出租生意支付的全部費用。
這個ROI和CAP的區別是，在上麵的 cap rate 的計算方式裏，分母將銀行貸款減去了，而分子則將mortgage即需要歸還的銀行利息給減去了，分子裏還含Mortgage 中的本金部分。
還是上述例子，一個獨立房買價74萬，租金每月2400，年租金28800， 地稅每年4500，保險1000。
首付29萬，借貸款45萬，2%利息，每月還貸款1663，其中本金913，利息750。
CAP Rate=（28800-4500-1000）/740000=3.1%
ROI Rate=(28800-4500-1000-1663*12+913*12)/290000=4.93%
當然，如果你買房子的時候並沒有借錢，那麽著兩個指標（cap rate andROI）的結果是一樣的。這個獨立房的投資回報不高。
現金的現金回報率(Cash on Cash return)： 這一指標隻計算你實際投入的資金，和每年實際獲取的現金收入。也就是說，在上麵的 cap rate的計算方式裏，分母將銀行貸款減去了，而分子則將mortgage即需要歸還的銀行本息給減去了。其計算方式為：
cash on cash return=稅前現金流/投資資金=（淨營業收入- 銀行本息）/ 首付+交易成本（律師、銀行、檢驗等費用）
這個ROI和Cash on cash 的區別是，在上麵的 ROI 的計算方式裏，分子有付給銀行的本金。而cash on cash 的分子則是純現金流，將mortgage即需要歸還的銀行本金和利息全都給減去了。
還是上述例子，一個獨立房買價74萬，租金每月2400，年租金28800，地稅每年4500，保險1000。
首付29萬，借貸款45萬，2%利息，每月還貸款1663，其中本金913，利息750。
CAP Rate=（28800-4500-1000）/740000=3.1%
ROI Rate=(28800-4500-1000-1663*12+913*12)/290000=4.93%
Cash on cash Rate=(28800-4500-1000-1663*12)/290000=1.15%
那麽升值的模式，是怎麽計算每年的平均回報率的呢？按以下公式：
[（房子售價-交易成本）/ （房子買價+交易成本）] ^1/(n-1) – 1
其中n就是你的買賣周期。比如買房後10年賣掉，那n就等於10. 當然，如果你是借了房貸，也可以參照租房模式的 cash on cash 來計算實際回報，就是說，將分子變為（售價-歸還銀行mortgage本息總和-交易成本），將分母變為（首付+交易成本）。
下麵這個圖是兩個例子，假設房產每年升值3%。
現在來看一看房地產的魔力：杠杆原理
有個合法四個單元的出租公寓(Fourplex)叫價49萬9; 按照業主提供的數據2008年毛收入(Gross Income)=$42056.28; 花銷(Expenses)=$9750.46;年淨收入(Net Operating Income)= $42056.28-$9750.46=$32305.82. 如果最後以45萬成交, 那麽此物業的CapReturn= NOI/Sales Price(32305.82/450,000)=7.18% 。
如果人們以此為衡量房地產的投資回報率, 這實在會讓許多人裹足不前. 特別是喜歡以幾年回本計算的華人來說, 投資房地產這樣的回報, 豈不要等14年才能收得回本來. 除了賺物業升值的錢以外, 還有多少利可圖?! 其實Cap Rate 隻是估量出租物業價格的一種方式而言. 真正計算幾年回本, 應該是用Cash on Cash Return來計算.
我們還是以上麵的這個物業來分析, 不過我們分別算5%和10%還有25%的首付(Down payment), 其他數字不變, 銀行利率按2.4% 25年期計算(不含CMHC保險)來分析回報.
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成交價
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首付款
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銀行利息(Debt)
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淨收入(NOI)
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Cash on cash Return
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$450,000
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5%=$22,500
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Mortgages=$427,500(按現時2.4%利率計算) 每月支出利息(大約)=$1893.83年利息(粗算)=$22,725.96
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$32305.82
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NOI-Debt/Down payment=(32305.82-22725.96) ÷22500=9579.86(cash flow)÷22500=42.58%
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$450,000
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10%=$45,000
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Mortgages=$405,000月利息=$1794.16年利息=$21,529.92
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$32305.82
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(32305.82-21529.92)÷45000=10775.9÷45000= 23.95%
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$450,000
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25%=112,500
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Mortgages=$337,500月利息=$1495.13年利息=$17,941.56
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$32305.82
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(32305.82-17941.56)÷112500=14364.26÷112500=12.77%
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通過上麵的計算, 得出如此的結論, 首付款越少. Cash on Cash Return 越大. 換句話說, 回本越快. 投資2萬2千5就能在兩年多回本; 而投資11萬2千5卻需要8年左右才能回本.
不過銀行要依照你的信用, 才能決定你的首付是多少. 另一方麵看, 在加拿大信用就是購買力, 此話一點不假. 上麵的分析中, 我們也看到銀行利率也是決定Cash On Cash Return 的一個主要因素. 在現實這種曆史最低利率時期, 投資出租物業是一個不錯的選擇. 是選擇幾個Unit開始投資呢?這需要看投資者的信用和現金量.
下麵三個投資原則是許多投資者多年的總結.
(1)要有正現金流(a Positive Cash Flow): 即NOI 要高過銀行利息,如果租金收入還不到利息支出,這就產生了負現金流(NegativeCash Flow).購買這種物業風險相對較大,一般靠物業升值來實現利潤.這種情況主要見於期房或土地投資.
(2)Cash-on-Cash return 要在10%以上,每個地區和經濟環境都會產生不同的結果.換句話說,低於10%就沒有多少價值了,特別是出租物業還要考慮空置率的問題.
(3)Cap rate 要在7-8%以上, Caprate 是衡量物業價格的主要因素,也是銀行按揭的一個重要依據.
算清真正收入
下麵是在蒙特利爾NDG 附近的一處21個單元的公寓大樓.MLS上的Listing 上這樣寫道,租客按月租,毛收入是$218104; Net收入是$150574.叫價$3，225，000,
這裏的Cap Rate=150574/3225000=4.44%;
首付1168000元，貸款2057000元，利息2.22%30年。貸款本息一年94788，其中本金37674元。
Cash on cash return=(150574-94788)/1168000=4.8%
ROI =（150574-94788+37674）/1168000=8%
這套投資物業就好很多：
這套房子毛收入是$350,000; Net收入是$150000.叫價$2,650,000,
這裏的Cap Rate=150000/265000=5.66%;
首付593000元，貸款2057000元，利息2.22%30年。貸款本息一年94788，其中本金37674元。
Cash on cash return=(150000-94788)/593000=9.31%
ROI =（150000-94788+37674）/593000=15.66%
怎麽樣，你動心了嗎？ |
