反思現金流

       現金流與我，似乎來自悟性和本能。剛開始買房子時，自己簡單地算過一筆賬，20萬的買入價，收進2千一月的租金，如果20萬全借，還完利息，地稅，保險，維修，15年後房子歸我，為什麽不做？為什麽不多做？於是，把口袋掏空，把出國帶來的全部家當，不多，一兩千美金定心丸，結結巴巴統統壓上，自付近10萬，借30萬，買了兩房。今天這類房子的市價為60至65萬。
       後來有閑時看書，知道這叫現金流，這叫百分之一法則，不由為自己無師自通得意了一陣。說出這個經曆，不為分享牛氣，隻想說，作為實踐者，作為得益者，我支持新人加入地主行業，用好用活現金流。
       其實，現金流的道理，是任何一個小生意生存的道理。任何一個小生意經營者要想成功，都要弄清現金流來自哪裏，怎麽保證川流不息。為了做到這點，每個經營者，從找房子，選房客，修房子。。。要有自己的長項 。能否成功的關鍵，主要是經營管理，是看生意帶來的利潤，而不是生意的選擇，買賣，持有帶來的回報。
       
       這就產生第一疑問，作為投資，我們是應把著眼點，放在現金流帶來的利潤，還是市場帶來的回報？
       以那20萬的房子為例，如果每月有500刀收入，一年是6000，十年是6萬，二十年是12萬。如果房價沒漲，你淨得12萬。
       實際是房價以5 %的年漲幅，20 年後變為60萬，20萬進去，60萬出來，淨得40萬。
       由此，我們是不是可以說，漲幅5%比現金流更重要。

       如果這個說法成立，那麽，第二個疑問就來了，有正現金流的房子是不是就一定可以買？
       我們注意到一個現象，有現金流的房子，常常是在增值空間小的地方，常常是增值幅度低的房型，同時又常以低端房客為顧客。
       我們比較一下condo與house。主要區別是後者有土地，而前者沒有。當作為建築物的房子的使用壽命越來越短時，土地通常會保值和增值。沒有土地的condo，管理維修費，與日俱增，今天每月200刀，可以變為300，400 ，500，今天有現金流入，幾年後可能就沒有了。
         所以，如果你沒有服務於低端房客的心態和技術手段，還要三思。

       第三個疑問是反過來，沒有現金流的房子就一定不能買？
       如果我們自己有其他 收人，買下有增值空間的房子，每月不為幾百租金折腰伺候爛房客，未必不是好事。

       第四，考慮到銀行利率的高低，生意收入與投資回報的不同稅率，百分之一法則普遍適用嗎？
       二十年前符合百分之一法則的房子，今天不符合了，但是，今天房價是三倍，租金隻有兩倍，但是利率僅為當年的三分之一，持有的成本不升反降。另一個情況是，很多城市和地區，百分之一連浮雲都不見，但這些地方，依然可做地產投資。
 
       說出以上想法，無意標新立異，實在是因為遇到瓶頸，有些困惑，想請投壇同學指正。

[aywl]

好文，我也想過類似的問題。