熱愛是保持年輕的秘訣 --- 梅耶.馬斯克(馬斯克母親)

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五個單元及以上公寓是最佳選擇

(2016-05-24 21:43:25) 下一個

認識一個越南小夥,現在是個小有名氣的全職地主。

他大概從2005年開始關注地產。那是他是個civil engineer. 住在矽穀南灣。

他說他是個用數據說話的人。那時候買投資房怎麽算都沒有意義(does not pencil out)。

2009年,他說他買投資房怎麽算都劃算。

於是,他向太太說,給我3年,我全職做,三年後給你一個交代。

萬一我失敗了,我還可以回去做我的civil engineer.

於是他全力投入。2009年開始,現在已經穩穩當當的不用W-2了!

言歸正傳,我想說的是他的買房的策略。

他隻買五單元及以上的apartment。為何?

1. 這樣貸款就是商業貸款。商業貸款,什麽都可以談。談判拿到最有利於自己操作的條款。不像residential loan,可以談判的東西不多。

2. 因為是公寓,所以風險比其他商業地產小很多。

3. 他那一套操作方法,就像在銀行,政府,租客之間玩遊戲一樣:

  3.1 比如,一個7單元的公寓,要價$1.6 million. 30% 首付是48萬。他可以做1年高利息貸款比如6%(有意做成高利息以便漲租金)。前三個月是要付P+I,但是三個月以後隻付利息不用付本金。這樣,一旦買escrow close, 就可以根據市政府法律三個月以後漲租金, 利用以下一個或幾個理由:

1) An increase in operating and maintenance, capital improvement and rehabilitation costs, plus 5% of the tenant’s current rent.

2) A portion of an increase in debt service (mortgage) costs.

3)Any other economic or value information which the parties believe relevant.

 

3.2 一旦租金一漲,這估價就會高了。同時貸款變成隻付利息,這樣可能有正現金流了。所以看著開始是負現金流,但現在就可能是正現金流了。

3.3 現在可以重新貸款,有兩個好處:1. 拿到低息貸款。2. 因為估價高了,貸款貸出更多。所以投入的48萬可能已經拿回來了!

我聽得似懂非懂。但是他是大拿啊。俺隻有相信的份!

我問說,你不怕房價下跌嗎?他說可以做 non-recourse loan啊!

還有一點,這種貸款,銀行要求10%的現金存在銀行,以免你付不了貸款是頂上。

有高人指點,就是不一樣!

 

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